O que é ITBI e quando pode ser cobrado?

(imagem retirada do site canva)

Você já ouviu falar mas não sabe o que é ITBI? Então chegou no lugar certo: neste post você vai descobrir o seu significado e quando este imposto pode ser cobrado.

ITBI é a abreviação para Imposto de Transmissão de Bens Imóveis. Portanto, estamos falando de um tributo.

Este imposto está previsto no artigo 156, II da Constituição Federal e artigos 35 a 42 do Código Tributário Nacional. Conforme dispõe a lei, o ITBI é um imposto municipal, o que significa dizer que o Município será o responsável pela sua cobrança.

Portanto, cada município terá as suas próprias regras sobre o ITBI, que será regulada por meio de uma lei.

Conforme disposto no artigo 156, II da Constituição Federal, será cobrado o ITBI quando: houver a transmissão onerosa inter vivos, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição.

Ficou confuso? Calma que explicaremos cada item nos próximos parágrafos.

Quando falamos em transmissão estamos tratando do ato de transferir o bem de uma pessoa para outra, mas não é qualquer transferência, ela tem que ocorrer de forma onerosa.

Se estivermos diante de uma transferência de propriedade de forma gratuita, como acontece, por exemplo, na doação, não será cobrado o ITBI, mas sim o ITCMD - Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação.

No tocante a transferência inter vivos, é necessário que ocorra entre vivos. Se estivermos falando de uma transmissão causa mortis o imposto a ser cobrado também será o ITCMD.

Se você comprar um carro vai ter que pagar ITBI? A resposta é não, apenas incide o imposto na transmissão de bens imóveis. Mas afinal, o que é bens imóveis?

De acordo com o artigo 79 do Código Civil, bem imóvel é o solo e tudo que for nele incorporado, seja de forma artificial ou naturalmente.

Já a acessão física que a lei cita, conforme disposto no artigo 43, II do Código Civil, é justamente a incorporação permanente que acontece no solo, como explicado no parágrafo anterior.

Direito real é poder jurídico, direto e imediato, do titular sobre a coisa, com exclusividade e contra todos. O Código Civil, em seu artigo 1.225 traz o rol dos direitos reais, que são:

Os direitos reais são divididos em:

Em relação ao direito de laje destaca-se que, existe a divergência se é um direito real sobre coisa própria ou de fruição, entendemos ser sobre coisa própria, já que é aberta matrícula autônoma para a laje.

Como previsto na Constituição Federal, não incide o ITBI sobre o direito real de garantia, ou seja, não será cobrado o imposto quando estivermos falando sobre a hipoteca, penhor ou anticrese.

Também não incide o imposto no direito real de aquisição e na respectiva promessa ou compromisso de compra e venda, pois é uma mera expectativa que aconteça a transferência da propriedade.

O que define o valor do imposto são dois critérios:

Exemplificando: se você compra um imóvel de R$ 250.000,00 e cujo valor venal seja R$ 150.000,00, no município de São Paulo, o valor do imposto será de R$ 7.5000 (3% de R$ 250.000,00).

Importante frisar que, pode a lei trazer uma situação que seja isenta do pagamento ou que tenha uma alíquota diferenciada. Por exemplo, a lei de São Paulo prevê que nas transmissões por meio do SFH, no PAR e HIS, a alíquota será de 0,5% sobre o valor financiado, até o limite de R$ 88.714,99 (sobre o restante do valor que exceder a alíquota será de 3%).
 
 

Alguns municípios criaram o valor venal de referência, valor este que deve ser adotado como base de cálculo do ITBI. Um dos municípios que adotou o respectivo valor venal de referência foi o de São Paulo.

Este valor venal de referência tem valor superior ao do IPTU e, muitas vezes, é superior até mesmo ao valor da transação.

Não entendeu como funciona? Calma, vamos exemplificar nas próximas linhas.

Vamos imaginar que você está comprando um imóvel e temos os seguintes valores:

Se utilizarmos o valor da transação para calcular, o imposto a ser pago é de R$ 7.500,00 (3% de R$ 250.000,00). Porém, a prefeitura de São Paulo exige que seja calculado sobre o valor venal de referência, portanto, está cobrando o valor de R$ 14.400,00 (3% de R$ 480.000,00).

Assim, podemos observar que a diferença entre os dois cálculos é de R$ 6.900,00.

A justiça paulista entende ser inconstitucional o uso do valor venal de referência, porém, mesmo assim a prefeitura continua exigindo.

E como eu faço para obrigar a prefeitura calcular sobre o valor venal? É necessário procurar um advogado para que este ingresse com um processo para condenar a prefeitura a receber o ITBI calculado sobre o valor venal.

Você comprou um imóvel, não sabia e pagou o ITBI sobre o valor venal de referência? Você tem o prazo de 5 anos para pedir a restituição do valor que foi pago indevidamente, ou seja, pode pedir a restituição do valor pago a mais.

Quer saber mais sobre o valor venal de referência? Então leia o nosso texto sobre o assunto.

Não podemos falar sobre o ITBI e deixar de citar, mesmo que brevemente, sobre a imunidade.

O artigo 156, §2º, I da Constituição Federal prevê o seguinte:

"Não incide sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, nem sobre a transmissão de bens ou direitos decorrente de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica, salvo se, nesses casos, a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda desses bens ou direitos, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil;"

Portanto, como previsto na Constituição, não falaremos no pagamento de ITBI quando houver a transmissão de um bem imóvel ou algum outro direito real para integralização do capital social, salvo se a atividade da empresa foi de compra e venda, locação de imóveis ou arrendamento mercantil.

Também não haverá o pagamento do ITBI se for transmitido o bem ou direito real decorrente da fusão, incorporação, cisão ou extinção da empresa, tendo a mesma ressalva feita no parágrafo anterior.

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Fontes:

BRASIL. Legislativo. Lei nº 5.172, de 25 de outubro de 1966. Institui o Código Tributário Nacional. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/LEIS/L5172.htm>. Acesso em: 28 de novembro de 2018.

BRASIL. Legislativo. Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Institui o Código Civil. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/CCivil_03/leis/2002/L10406.htm>. Acesso em: 28 de novembro de 2018.

FARIAS, Cristiano Chaves de; ROSENVALD, Nelson. Curso de direito civil. Salvador: JusPodivm, 2017, v. 5.

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