• Dra. Tatiane Rodrigues

Valor venal de referência: fique atento.

Atualizado: Jun 14



A Prefeitura de São Paulo criou em 2005 o valor venal de referência para calcular o ITBI. Ocorre que, tem muito tempo que a Justiça entende que é ilegal a cobrança do ITBI utilizando o valor venal de referência.


Porém, apesar do entendimento da Justiça, a Prefeitura continua exigindo o uso do valor venal de referência.


Assim, o cidadão que não sabe dos seus direitos, por muitas vezes paga mais ITBI do que realmente é devido, já que a Prefeitura insiste em cobrar de forma errada o imposto.




1 O que é valor venal de referência?


É um valor que é determinado com base em uma pesquisa de mercado e que não há previsão de qual é o período de atualização. A prefeitura utiliza para calcular o ITBI.


Ressalta-se que, o valor venal de referência é diferente do valor venal que consta no IPTU. Para saber qual é o valor venal de referência é necessário acessar o site da Prefeitura e consultar o valor.


Existem situações em que o valor venal de referência é superior ao valor venal do imóvel e até mesmo é superior ao valor do negócio. São nessas situações que o comprador do imóvel paga o imposto mais caro.



1.1 Exemplo de cálculo de ITBI utilizando o valor venal de referência.


Para entender o impacto do cálculo do ITBI sobre o valor venal de referência, vejamos um caso concreto. Imaginemos que Paulo está comprando um imóvel na cidade de São Paulo e vai pagar R$ 1.600.000,00 no imóvel.


Consultando no site da Prefeitura, Paulo descobriu que o valor venal de referência é o seguinte:


Utilizando o valor venal de referência, o ITBI seria o valor de R$ 71.048,52 (corresponde a 3% de R$ 2.368.284,00). Por outro lado, utilizando o valor do negócio, o ITBI seria o valor de R$ 48.000,00 (corresponde a 3% de R$ 1.600.000,00).


Então, se Paulo não sabe que uso do valor venal de referência é ilegal, ele vai pagar R$ 23.048,52 a mais de imposto.




2 O que diz a justiça sobre o valor venal de referência?


A justiça entende que é ilegal o uso do valor venal de referência para calcular o ITBI, assim, deve ser calculado sobre o valor venal do imóvel ou sobre o valor do negócio, o que for maior.


Inclusive, o Tribunal de Justiça de São Paulo já julgou o Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas nº 2243516-62.2017.8.26.0000. Vejamos:


INCIDENTE DE RESOLUÇÃO DE DEMANDAS REPETITIVAS ITBI BASE DE CÁLCULO – Deve ser calculado sobre o valor do negócio jurídico realizado ou sobre o valor venal do imóvel para fins de IPTU, aquele que for maior, afastando o “valor de referência” – Ilegalidade da apuração do valor venal previsto em desacordo com o CTN – Ofensa ao princípio da legalidade tributária, artigo 150, inciso I da CF Precedentes IRDR PROVIDO PARA FIXAR A TESE JURÍDICA DA BASE DE CÁLCULO DO ITBI, DEVENDO CORRESPONDER AO VALOR VENAL DO IMÓVEL OU AO VALOR DA TRANSAÇÃO, PREVALECENDO O QUE FOR MAIOR. (TJSP; Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas 2243516-62.2017.8.26.0000; Relator: Burza Neto; Órgão Julgador: 7º Grupo de Direito Público; Foro Central – Fazenda Pública/Acidentes – 9ª Vara de Fazenda Pública; Data do Julgamento: 23/05/2019; Data de Registro: 26/07/2019).

O que quer dizer que, a tese de ilegalidade do uso do valor venal de referência deverá ser aplicada por todos os juízes de São Paulo, para aos processos que discutam o valor venal de referência, salvo se existir alguma distinção ou superação .




3 O que fazer para não pagar o ITBI sobre o valor venal de referência?


É necessário que antes de efetuar o pagamento a parte utilize do mandado de segurança com pedido de liminar para que o juiz determine o pagamento do ITBI sem o uso do valor venal de referência.


Portanto, com a liminar o cidadão poderá recolher o ITBI sobre o valor do negócio ou o valor venal que consta no IPTU, o que for maior.



3.1 E se eu já paguei o ITBI?


Caso já tenha realizado o pagamento, pode o interessado ingressar com a ação para solicitar a devolução do valor que foi pago a mais. Mas atenção, existe o prazo de 5 anos, contado a partir da data do pagamento, para solicitar o reembolso.


No nosso exemplo, se Paulo já tivesse pago o ITBI, ele poderia entrar com a ação para solicitar a devolução de R$23.048,52




4 Outras observações


4.1 Escritura e registro


O uso do valor venal de referência não interfere somente sobre o ITBI, mas também sobre o valor da escritura e do registro. Os emolumentos do cartório é cobrado de acordo com o valor que foi utilizado para calcular o ITBI.


Dependendo do caso, a escritura e o registro podem custar mais caro para o comprador se for utilizado o valor venal de referência.


Na cidade de São Paulo o valor é tabelado, de acordo com cada faixa de valor base é determinado um valor de emolumentos para a escritura. Vejamos:



Analisando parte da tabela podemos observar que, se escritura utilizada o valor base de R$ 1.163.600,01 até R$ 1.775.585,00 o valor a ser pago para o cartório é de R$ 5.591,01. Agora, se é utilizado o valor base de R$ 1.775.585,01 e R$ 2.959.308,00 a escritura custará R$ 7.765,37.


No exemplo de Paulo, se ele utilizar o valor venal de referência ele vai pagar mais caro na escritura, já que será utilizado o valor base da segunda linha da tabela e pagará o valor de R$ 7.765,37.



4.2 Outras situações que se utiliza o valor venal de referência


Apesar de termos citado o uso do valor venal de referência no cálculo do ITBI na compra e venda de imóveis, existem outras situações que também é utilizado o valor venal de referência..


Também vem sendo exigido pelo governo estadual no cálculo de ITCMD no caso de inventário, por exemplo.


Portanto, devemos ficar de olho sobre a exigência do valor venal de referência, seja para o pagamento do ITBI ou do ITCMD, para que não seja pago imposto a mais.



4.3 Cidades que utilizam o valor venal de referência


São algumas cidades que exigem o uso do valor venal de referência:


  • Américo Brasiliense - SP

  • Campinas - SP

  • Casa Branca - SP

  • Itu - SP

  • Jardinópolis - SP

  • Limeira - SP

  • Mauá - SP

  • Pouso Alegre - MG

  • Salvador - BA

  • Santa Rosa de Viterbo - SP

  • São Paulo - SP

  • Valinhos - SP


Sabe de mais alguma cidade que utiliza o valor venal de referência? Deixe nos comentários.


Agora você já sobre a ilegalidade do uso do valor venal de referência para calcular o ITBI. Caso tenha ficado alguma dúvida, você pode me mandar um e-mail: contato@rodriguesefelix.adv.br


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