Compra e venda de imóvel alugado: os cuidados necessários

(imagem retirada do site canva)

Não é raro encontrar uma situação em que o imóvel que está sendo vendido encontra-se alugado. Nestes casos, tanto o comprador como o vendedor devem ter cuidados.

1 Cuidado que o vendedor deve ter

O art. 27 da Lei 8.245/91 concede ao inquilino o direito de preferência na compra de imóvel. Esse direito consiste no locatário ter o direito de adquirir o imóvel em igualdade de condições com terceiros interessados.

Para isso, o vendedor deverá dar conhecimento da intenção de venda por meio de notificação judicial, extrajudicial ou qualquer outro meio de ciência inequívoca. Na comunicação deverá constar o valor, a forma de pagamento, se existem ônus reais e data para análise da documentação necessária.

Sempre que houver a modificação do valor e forma de pagamento deverá ser dada a oportunidade ao inquilino. Por exemplo, se o locador receber uma proposta de forma de pagamento, antes de aceitar a proposta deverá informar o locatário sobre a forma de pagamento.

O inquilino deverá se manifestar, de forma inequívoca, no prazo de 30 dias. Passando o prazo sem qualquer manifestação, o locatário perde o direito de preferência. Assim, o silêncio é presumido como desinteresse.

1.1 O que acontece se não for respeitado o direito de preferência?

O inquilino poderá pleitear adquirir o imóvel judicialmente, desde que observe os seguintes itens:

• A ação deverá ser proposta em até 6 (seis) meses após o registro da compra na matrícula do imóvel.

• Deverá na ação ser depositado o valor do negócio e das despesas da transferência.

• O contrato de locação deve estar registrado na matrícula do imóvel.

Uma alternativa ao locatário, caso não queira ou não preencha os requisitos para aquisição do imóvel, é pedir perdas e danos.

1.2 Modelo de notificação

São Paulo, 26 de março de 2021 Ref.: Concessão do direito de preferência

NOME COMPLETO DO LOCADOR, nacionalidade, estado civil, profissão, portador do RG nº 00.000.000-0, inscrito no CPF sob o nº 000.000.000-00, residente e domiciliada na Rua xxxxx, nº xxxxx, bairro, na cidade de xxxxxx - UF, vem, por meio desta, notificar NOME COMPLETO DO INQUILINO, nacionalidade, estado civil, portador do RG nº 00.000.000-0, inscrito no CPF sob o nº 000.000.000-00, residente e domiciliada na Rua xxxxx, nº xxxxx, bairro, na cidade de xxxxxx - UF, pelos os seguintes motivos:

Em decorrência do contrato de locação do imóvel firmado entre as partes no dia 00 de mês de 0000, localizado na Rua xxxxx, nº xxxxx, bairro, na cidade de xxxxxx - UF, vem conferir a Vossa Senhoria o direito de preferência para aquisição do imóvel locado.

De acordo com oferta recebida de terceiro, o negócio tem o preço total é de R$ 000.000,00 (por extenso), sendo a forma de pagamento:

a. R$ 00.000,00 (por extenso) a ser pagos na assinatura do contrato como entrada;

b. R$ 00.000,00 (por extenso) parcelado em 00 (por extenso) parcelas de R$ 000.000,00 (por extenso), vencendo a primeira parcela em 00 do mês do 0000 e as demais nos meses subsequentes.

Os documentos que comprovam a propriedade, as certidões, ônus e os comprovantes de quitação com o fisco e outros, encontram-se disponíveis para exame em horário comercial no endereço de residência do notificante.

Por fim, a aceitação das condições ora estabelecidas deve ser manifestada no prazo improrrogável de 30 dias.

Era o que havia para notificar.

Assinatura do Locador

2 Cuidados que o comprador deve ter

Em relação ao comprador, o primeiro cuidado que deve ser adotado é verificar se foi dado ao inquilino o direito de preferência. Esse cuidado é para evitar uma surpresa e de ter que entregar o imóvel ao locatário.

O outro cuidado é em relação ao próprio contrato de locação, é preciso analisar o contrato para saber se existe a obrigação de continuar com o contrato ou não.

Se o contrato está registrado na matrícula e tem cláusula de vigência, o comprador é obrigado a dar continuidade ao contrato de locação. Por outro lado, se não existe a cláusula ou se não está registrado, o adquirente não tem obrigação de continuar com a locação.

Inclusive, no segundo caso, o comprador terá o prazo de 90 (noventa) dias para informar ao inquilino que não tem interesse em continuar com o contrato de locação. Se passar o prazo sem se manifestar, será presumido que o adquirente optou por manter a locação.

2.2 Modelo de notificação

São Paulo, 26 de março de 2021 Ref.: Denúncia ao contrato de locação

NOME COMPLETO DO COMPRADOR, nacionalidade, estado civil, profissão, portador do RG nº 00.000.000-0, inscrito no CPF sob o nº 000.000.000-00, residente e domiciliada na Rua xxxxx, nº xxxxx, bairro, na cidade de xxxxxx - UF, vem, por meio desta, notificar NOME COMPLETO DO INQUILINO, nacionalidade, estado civil, portador do RG nº 00.000.000-0, inscrito no CPF sob o nº 000.000.000-00, residente e domiciliada na Rua xxxxx, nº xxxxx, bairro, na cidade de xxxxxx - UF, pelos seguintes motivos:

Na qualidade de novo proprietário do imóvel situado na Rua xxxxx, nº xxxxx, bairro, na cidade de xxxxxx - UF, sem o interesse de manter o contrato de locação celebrado em 00/00/0000, serve a presente como NOTIFICAÇÃO DE DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL.

Para tanto, terá o prazo de 90 (noventa) dias para desocupar o referido imóvel. Decorrido o prazo e não ocorrendo o cumprimento da devolução do imóvel tempestivamente, importará na propositura de ação judicial, com as consequências legais, inclusive cominações pecuniárias.

Era o que havia para notificar.

Assinatura do Comprador.

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