• Dra. Tatiane Rodrigues

Compra e venda de imóvel alugado: os cuidados necessários

Atualizado: Mai 13



Não é raro encontrar uma situação em que o imóvel que está sendo vendido encontra-se alugado. Nestes casos, tanto o comprador como o vendedor devem ter cuidados.



1 Cuidado que o vendedor deve ter


O art. 27 da Lei 8.245/91 concede ao inquilino o direito de preferência na compra de imóvel. Esse direito consiste no locatário ter o direito de adquirir o imóvel em igualdade de condições com terceiros interessados.


Para isso, o vendedor deverá dar conhecimento da intenção de venda por meio de notificação judicial, extrajudicial ou qualquer outro meio de ciência inequívoca. Na comunicação deverá constar o valor, a forma de pagamento, se existe ônus reais e data para análise da documentação necessária.


Sempre que houver a modificação do valor e forma de pagamento deverá ser dada a oportunidade ao inquilino. Por exemplo, se o locador receber uma proposta de forma de pagamento, antes de aceitar a proposta deverá informar o locatário sobre a forma de pagamento.


O inquilino deverá se manifestar, de forma inequívoca, no prazo de 30 dias. Passando o prazo sem qualquer manifestação, o locatário perde o direito de preferência. Assim, o silêncio é presumido como desinteresse.



1.1 O que acontece se não for respeitado o direito de preferência?


O inquilino poderá pleitear adquirir o imóvel judicialmente, desde que observe os seguintes itens:


  • A ação deverá ser proposta em até 6 (seis) meses após o registro da compra na matrícula do imóvel.

  • Deverá na ação ser depositado o valor do negócio e das despesas da transferência.

  • O contrato de locação deve estar registrado na matrícula do imóvel.


Uma outra alternativa ao locatário, caso não queira ou não preencha os requisitos para aquisição do imóvel, é pedir perdas e danos.




1.2 Modelo de notificação


São Paulo, 26 de março de 2021 Ref.: Concessão do direito de preferência
NOME COMPLETO DO LOCADOR, nacionalidade, estado civil, profissão, portador do RG nº 00.000.000-0, inscrito no CPF sob o nº 000.000.000-00, residente e domiciliada na Rua xxxxx, nº xxxxx, bairro, na cidade de xxxxxx - UF, vem, por meio desta, notificar NOME COMPLETO DO INQUILINO, nacionalidade, estado civil, portador do RG nº 00.000.000-0, inscrito no CPF sob o nº 000.000.000-00, residente e domiciliada na Rua xxxxx, nº xxxxx, bairro, na cidade de xxxxxx - UF, pelo os seguintes motivos:
Em decorrência do contrato de locação do imóvel firmado entre as partes no dia 00 de mês de 0000, localizado na a Rua xxxxx, nº xxxxx, bairro, na cidade de xxxxxx - UF, vem conferir a Vossa Senhoria o direito de preferência para aquisição do imóvel locado.
De acordo com oferta recebida de terceiro, o negócio tem o preço total é de R$ 000.000,00 (por extenso), sendo a forma de pagamento:
a. R$ 00.000,00 (por extenso) a ser pagos na assinatura do contrato como entrada;
b. R$ 00.000,00 (por extenso) parcelado em 00 (por extenso) parcelas de R$ 000.000,00 (por extenso), vencendo a primeira parcela em 00 do mês do 0000 e as demais nos meses subsequentes.
Os documentos que comprovam a propriedade, as certidões e ônus e os comprovantes de quitação com o fisco e outros, encontram-se disponíveis para exame em horário comercial no endereço de residência do notificante.
Por fim, a aceitação das condições ora estabelecidas deve ser manifestada no prazo improrrogável de 30 dias.
Era o que havia para notificar.
Assinatura do Locador


2 Cuidados que o comprador deve ter


Em relação ao comprador, o primeiro cuidado que deve ser adotado é verificar se foi dado ao inquilino o direito de preferência. Esse cuidado é para evitar uma surpresa e de ter que entregar o imóvel ao locatário.


O outro cuidado é em relação ao próprio contrato de locação, é preciso analisar o contrato para saber se existe a obrigação de continuar com o contrato ou não.


Se o contrato está registrado na matrícula e tem cláusula de vigência, o comprador é obrigado a dar continuidade ao contrato de locação. Por outro lado, se não existe a cláusula ou se não está registrado, o adquirente não tem obrigação de continuar com a locação.


Inclusive, no segundo caso, o comprador terá o prazo de 90 (noventa) dias para informar ao inquilino que não tem interesse em continuar com o contrato de locação. Se passar o prazo sem se manifestar, será presumido que o adquirente optou por manter a locação.




2.2 Modelo de notificação


São Paulo, 26 de março de 2021 Ref.: Denúncia ao contrato de locação
NOME COMPLETO DO COMPRADOR, nacionalidade, estado civil, profissão, portador do RG nº 00.000.000-0, inscrito no CPF sob o nº 000.000.000-00, residente e domiciliada na Rua xxxxx, nº xxxxx, bairro, na cidade de xxxxxx - UF, vem, por meio desta, notificar NOME COMPLETO DO INQUILINO, nacionalidade, estado civil, portador do RG nº 00.000.000-0, inscrito no CPF sob o nº 000.000.000-00, residente e domiciliada na Rua xxxxx, nº xxxxx, bairro, na cidade de xxxxxx - UF, pelo os seguintes motivos:
Na qualidade de novo proprietário do imóvel situado na Rua xxxxx, nº xxxxx, bairro, na cidade de xxxxxx - UF, sem o interesse de manter o contrato de locação celebrado em 00/00/0000, serve a presente como NOTIFICAÇÃO DE DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL.
Para tanto, terá o prazo de 90 (noventa) dias para desocupar o referido imóvel. Decorrido o prazo e não ocorrendo o cumprimento da devolução do imóvel tempestivamente, importará na propositura de ação judicial, com as consequências legais, inclusive cominações pecuniárias.
Era o que havia para notificar.
Assinatura do Comprador.

Agora você já sabe quais são os cuidados que deve ter ao comprar ou vender um imóvel alugado. Caso tenha ficado alguma dúvida, você pode me mandar um e-mail: contato@rodriguesefelix.adv.br

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