- Dra. Tatiane Rodrigues
Você foi enganado: o valor venal de referência não pode ser usado para calcular o ITBI em São Paulo
Atualizado: 7 de mar.
(imagem retirada do site canva)
O ITBI é o imposto cobrado pela Prefeitura na compra de um imóvel, sendo que é pago pelo comprador. A Prefeitura estipula as regras de quanto será cobrado pelo ITBI, assim o valor a ser pago de imposto vai depender das regras da cidade.
Por exemplo, existem Prefeituras que cobram o valor sobre 2%, outras sobre 3% e tem aquelas que até dão desconto para quem está comprando o primeiro imóvel na cidade.
A Prefeitura de São Paulo cobra o ITBI de 3% sobre o valor venal de referência do imóvel. Ocorre que, esta regra da Prefeitura de São Paulo é ilegal e, em alguns casos, faz os compradores de imóveis em São Paulo pagarem mais imposto do que é devido.
1 Valor venal de referência em São Paulo
Desde 2005 a Prefeitura de São Paulo criou o valor venal de referência para calcular o ITBI. Na maioria dos casos, o valor venal de referência é maior que o valor venal do IPTU e até mesmo do valor do negócio.
Segundo a Prefeitura de São Paulo, o valor venal de referência é uma atualização do valor venal do imóvel e justifica o seu uso no cálculo do ITBI por estar mais próximo da realidade do que vale o bem.
Ocorre que, o valor venal de referência não pode ser usado para calcular o ITBI em São Paulo, isto porque é ilegal.
A Justiça de São Paulo por muitos anos, de forma reiterada, vem afirmando que o uso do valor venal de referência é ilegal e obriga a Prefeitura de São Paulo calcular da forma correta do ITBI. É ilegal pois a Constituição Federal não permite a criação de um valor venal específico para calcular o ITBI.
Destacamos ainda que, em fevereiro de 2022 o STJ determinou que o ITBI seja pago sobre o valor do negócio, não podendo ser usado o valor venal do IPTU. Inclusive, por ser um recurso repetitivo, deve esta decisão ser replicada em todos os casos.
2 O que fazer para não pagar o ITBI sobre o valor venal de referência?
Apesar da Justiça de São Paulo há anos ter um posicionamento da ilegalidade da cobrança do ITBI sobre o valor venal de referência a Prefeitura de São Paulo continua fazendo a cobrança desta maneira, isto porque muitas pessoas não sabem que isto é errado.
Para quem ainda não pagou o ITBI, a solução é entrar com um processo para pedir que o juiz afaste a cobrança utilizando o valor venal de referência. No processo é possível pedir uma decisão antecipada para que o juiz autorize isso desde o início do processo.
Com essa decisão antecipada, conhecida como liminar, o comprador pode emitir a guia do ITBI para realizar o pagamento. Inclusive, no site da Prefeitura de São Paulo existe uma declaração específica para ser preenchida quando existe uma liminar ou decisão definitiva do juiz que afasta o valor venal de referência, que pode ser acessada no seguinte link: https://itbi.prefeitura.sp.gov.br/forms/frm_sql.aspx?tipo=Mandado_Seguranca#/
3 O que fazer se pagou o ITBI sobre o valor venal de referência para a Prefeitura de São Paulo?
Quem não sabia que a cobrança do ITBI sobre o valor venal de referência era ilegal e fez o pagamento pode entrar com processo contra a Prefeitura para pedir a devolução do valor que pagou a mais de imposto.
Porém existe um prazo para entrar com o processo, que é de 05 anos, contados a partir da data em que foi feito o pagamento do imposto. Após este prazo o comprador perde o direito de pedir a devolução do valor pago indevidamente.
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