• Dra. Tatiane Rodrigues

O que é ITBI e quando pode ser cobrado?

Atualizado: Ago 8


Você já ouviu falar mas não sabe o que é ITBI? Então chegou no lugar certo: neste post você vai descobrir o seu significado e quando este imposto pode ser cobrado.


1 O que é ITBI?


ITBI é a abreviação para Imposto de Transmissão de Bens Imóveis. Portanto, estamos falando de um tributo.


Este imposto está previsto no artigo 156, II da Constituição Federal e artigos 35 a 42 do Código Tributário Nacional. Conforme dispõe a lei, o ITBI é um imposto municipal, o que significa dizer que o Município será o responsável pela sua cobrança.


Portanto, cada município terá as suas próprias regras sobre o ITBI, que será regulada por meio de uma lei.


2 Quando pode ser cobrado o ITBI?


Conforme disposto no artigo 156, II da Constituição Federal, será cobrado o ITBI quando: houver a transmissão onerosa inter vivos, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição.


Ficou confuso? Calma que explicaremos cada item nos próximos parágrafos.



2.1 Transmissão onerosa inter vivos


Quando falamos em transmissão estamos tratando do ato de transferir o bem de uma pessoa para outra, mas não é qualquer transferência, ela tem que ocorrer de forma onerosa.


Se estivermos diante uma transferência de propriedade de forma gratuita, como acontecem, por exemplo, na doação, não será cobrado o ITBI, mas sim o ITCMD - Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação.


No tocante a transferência inter vivos, é necessário que ocorra entre vivos. Se estivermos falando de uma transmissão causa mortis o imposto a ser cobrado também será o ITCMD.



2.1 Bens imóveis e acessão física


Se você comprar um carro vai ter que pagar ITBI? A resposta é não, apenas incide o imposto na transmissão de bens imóveis. Mas afinal, o que é bens imóveis?


De acordo com o artigo 79 do Código Civil, bem imóvel é o solo e tudo que for nele incorporado, seja de forma artificial ou naturalmente.


Já acessão física que a lei cita, conforme disposto no artigo 43, II do Código Civil, é justamente a incorporação permanente que acontece no solo, como explicado no parágrafo anterior.



2.2 Direito reais


Direito real é poder jurídico, direto e imediato, do titular sobre a coisa, com exclusividade e contra todos. O Código Civil, em seu artigo 1.225 traz o rol dos direitos reais, que são:


  • propriedade;

  • superfície;

  • servidões;

  • usufruto;

  • uso;

  • habitação;

  • direito do compromissário comprador do imóvel;

  • penhor;

  • hipoteca;

  • anticrese.

  • concessão de uso especial para fins de moradia;

  • concessão de direito real de uso;

  • laje.


Os direitos reais são divididos em:


  • Direito real sobre coisa própria: propriedade e laje.

  • Direito real de fruição: superfície, servidão, usufruto, uso, habitação, concessão de direito real de uso e concessão de uso especial para fins de moradia.

  • Direito real de aquisição: direito do compromissário comprador do imóvel.

  • Direito real de garantia: hipoteca, penhor e anticrese.


Em relação ao direito de laje destaca-se que, existe a divergência se é um direito real sobre coisa própria ou de fruição, entendemos ser sobre coisa própria, já que é aberta matrícula autônoma para a laje.


Como previsto na Constituição Federal, não incide o ITBI sobre o direito real de garantia, ou seja, não será cobrado o imposto quando estivermos falando sobre a hipoteca, penhor ou anticrese.


Também não incide o imposto no direito real de aquisição e na respectiva promessa ou compromisso de compra e venda, pois é uma mera expectativa que aconteça a transferência da propriedade.



3 Qual o valor ITBI?


O que define o valor do imposto são dois critérios:


  • base de cálculo: é o valor venal do imóvel ou dos direitos transmitidos (o que for maior).


  • alíquota: é o percentual que será pago, no município de São Paulo, em regra, a alíquota é de 3%.


Exemplificando: se você compra um imóvel de R$ 250.000,00 e cujo o valor venal seja R$ 150.000,00, no município de São Paulo, o valor do imposto será de R$ 7.5000 (3% de R$ 250.000,00).


Importante frisar que, pode a lei trazer uma situação que seja isenta do pagamento ou que tenha uma alíquota diferenciada. Por exemplo, a lei de São Paulo prevê que nas transmissões por meio do SFH, no PAR e HIS, a alíquota será de 0,5% sobre o valor financiado, até o limite de R$ 88.714,99 (sobre o restante do valor que exceder a alíquota será de 3%).

4 ITBI pode ser calculado sobre o valor venal de referência?


Alguns municípios criaram o valor venal de referência, valor este que deve ser adotado como base de cálculo do ITBI. Um dos municípios que adotou o respectivo valor venal de referência foi o de São Paulo.


Este valor venal de referência tem valor superior ao do IPTU e, muitas vezes, é superior até mesmo ao valor da transação.


Não entendeu como funciona? Calma, vamos exemplificar nas próximas linhas.


Vamos imaginar que você está comprando um imóvel e temos os seguintes valores:


  • Valor venal que consta no IPTU: R$ 150.000,00


  • Valor da compra: R$ 250.000,00


  • Valor venal de referência: R$ 480.000,00


Se utilizarmos o valor da transação para calcular, o imposto a ser pago é de R$ 7.500,00 (3% de R$ 250.000,00). Porém, a prefeitura de São Paulo exige que seja calculado sobre o valor venal de referência, portanto, está cobrando o valor de R$ 14.400,00 (3% de R$ 480.000,00).


Assim, podemos observar que a diferença entre os dois cálculos é de R$ 6.900,00.


A justiça paulista entende ser inconstitucional o uso do valor venal de referência, porém, mesmo assim a prefeitura continua exigindo.


E como eu faço para obrigar a prefeitura calcular sobre o valor venal? É necessário procurar um advogado para que este ingresse com um processo para condenar a prefeitura a receber o ITBI calculado sobre o valor venal.


Você comprou um imóvel, não sabia e pagou o ITBI sobre o valor venal de referência? Você tem o prazo de 5 anos para pedir a restituição do valor que foi pago indevidamente, ou seja, pode pedir a restituição do valor paga a mais.


Quer saber mais sobre o valor venal de referência? Então leia o nosso texto sobre o assunto.


5 Imunidade do ITBI


Não podemos falar sobre o ITBI e deixar de citar, mesmo que brevemente, sobre a imunidade.


O artigo 156, §2º, I da Constituição Federal prevê o seguinte:


"Não incide sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, nem sobre a transmissão de bens ou direitos decorrente de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica, salvo se, nesses casos, a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda desses bens ou direitos, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil;"

Portanto, como previsto na Constituição, não falaremos no pagamento de ITBI quando houver a transmissão de um bem imóvel ou algum outro direito real para integralização do capital social, salvo se a atividade da empresa foi de compra e venda, locação de imóveis ou arrendamento mercantil.


Também não haverá o pagamento do ITBI se for transmitido o bem ou direito real decorrente da fusão, incorporação, cisão ou extinção da empresa, tendo a mesma ressalva feito no parágrafo anterior.


O que você achou do conteúdo? Conseguimos te ajudar a entender melhor o assunto? Deixe seus comentários.



Fontes:

BRASIL. Legislativo. Lei nº 5.172, de 25 de outubro de 1966. Institui o Código Tributário Nacional. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/LEIS/L5172.htm>. Acesso em: 28 de novembro de 2018.


BRASIL. Legislativo. Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Institui o Código Civil. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/CCivil_03/leis/2002/L10406.htm>. Acesso em: 28 de novembro de 2018.


FARIAS, Cristiano Chaves de; ROSENVALD, Nelson. Curso de direito civil. Salvador: JusPodivm, 2017, v. 5.



Escrito por:



Tatiane Rodrigues Coelho

Formada em direito em 2014. Inscrita na OAB/SP nº 358.546. Especialista em Direito Imobiliário. Sócia do escritório Rodrigues e Felix Sociedade de Advogados. Pós-graduada em Direito Imobiliário pós-graduanda do curso de  Advocacia Extrajudicial e cursou MBA em Administração, Gestão e Marketing do Negócio Jurídico. Autora de textos sobre Direito Imobiliário publicado em Revista Especializada, blogs, JusBrasil e outros sites.

Saiba mais sobre a autora aqui.



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