top of page
  • Dra. Tatiane Rodrigues

O que é ITBI e quando pode ser cobrado?

Atualizado: 6 de mar.


(imagem retirada do site canva)


Você já ouviu falar mas não sabe o que é ITBI? Então chegou no lugar certo: neste post você vai descobrir o seu significado e quando este imposto pode ser cobrado.


1 O que é ITBI?


ITBI é a abreviação para Imposto de Transmissão de Bens Imóveis. Portanto, estamos falando de um tributo.


Este imposto está previsto no artigo 156, II da Constituição Federal e artigos 35 a 42 do Código Tributário Nacional. Conforme dispõe a lei, o ITBI é um imposto municipal, o que significa dizer que o Município será o responsável pela sua cobrança.


Portanto, cada município terá as suas próprias regras sobre o ITBI, que será regulada por meio de uma lei.


2 Quando pode ser cobrado o ITBI?


Conforme disposto no artigo 156, II da Constituição Federal, será cobrado o ITBI quando: houver a transmissão onerosa inter vivos, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição.


Ficou confuso? Calma que explicaremos cada item nos próximos parágrafos.



2.1 Transmissão onerosa inter vivos


Quando falamos em transmissão estamos tratando do ato de transferir o bem de uma pessoa para outra, mas não é qualquer transferência, ela tem que ocorrer de forma onerosa.


Se estivermos diante de uma transferência de propriedade de forma gratuita, como acontece, por exemplo, na doação, não será cobrado o ITBI, mas sim o ITCMD - Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação.


No tocante a transferência inter vivos, é necessário que ocorra entre vivos. Se estivermos falando de uma transmissão causa mortis o imposto a ser cobrado também será o ITCMD.



2.1 Bens imóveis e acessão física


Se você comprar um carro vai ter que pagar ITBI? A resposta é não, apenas incide o imposto na transmissão de bens imóveis. Mas afinal, o que é bens imóveis?


De acordo com o artigo 79 do Código Civil, bem imóvel é o solo e tudo que for nele incorporado, seja de forma artificial ou naturalmente.


Já a acessão física que a lei cita, conforme disposto no artigo 43, II do Código Civil, é justamente a incorporação permanente que acontece no solo, como explicado no parágrafo anterior.



2.2 Direito reais


Direito real é poder jurídico, direto e imediato, do titular sobre a coisa, com exclusividade e contra todos. O Código Civil, em seu artigo 1.225 traz o rol dos direitos reais, que são:


  • propriedade;

  • superfície;

  • servidões;

  • usufruto;

  • uso;

  • habitação;

  • direito do compromissário comprador do imóvel;

  • penhor;

  • hipoteca;

  • anticrese.

  • concessão de uso especial para fins de moradia;

  • concessão de direito real de uso;

  • laje.


Os direitos reais são divididos em:


  • Direito real sobre coisa própria: propriedade e laje.

  • Direito real de fruição: superfície, servidão, usufruto, uso, habitação, concessão de direito real de uso e concessão de uso especial para fins de moradia.

  • Direito real de aquisição: direito do compromissário comprador do imóvel.

  • Direito real de garantia: hipoteca, penhor e anticrese.


Em relação ao direito de laje destaca-se que, existe a divergência se é um direito real sobre coisa própria ou de fruição, entendemos ser sobre coisa própria, já que é aberta matrícula autônoma para a laje.


Como previsto na Constituição Federal, não incide o ITBI sobre o direito real de garantia, ou seja, não será cobrado o imposto quando estivermos falando sobre a hipoteca, penhor ou anticrese.


Também não incide o imposto no direito real de aquisição e na respectiva promessa ou compromisso de compra e venda, pois é uma mera expectativa que aconteça a transferência da propriedade.



3 Qual o valor ITBI?


O que define o valor do imposto são dois critérios:


  • base de cálculo: é o valor venal do imóvel ou dos direitos transmitidos (o que for maior).


  • alíquota: é o percentual que será pago, no município de São Paulo, em regra, a alíquota é de 3%.


Exemplificando: se você compra um imóvel de R$ 250.000,00 e cujo valor venal seja R$ 150.000,00, no município de São Paulo, o valor do imposto será de R$ 7.5000 (3% de R$ 250.000,00).


Importante frisar que, pode a lei trazer uma situação que seja isenta do pagamento ou que tenha uma alíquota diferenciada. Por exemplo, a lei de São Paulo prevê que nas transmissões por meio do SFH, no PAR e HIS, a alíquota será de 0,5% sobre o valor financiado, até o limite de R$ 88.714,99 (sobre o restante do valor que exceder a alíquota será de 3%).

4 ITBI pode ser calculado sobre o valor venal de referência?


Alguns municípios criaram o valor venal de referência, valor este que deve ser adotado como base de cálculo do ITBI. Um dos municípios que adotou o respectivo valor venal de referência foi o de São Paulo.


Este valor venal de referência tem valor superior ao do IPTU e, muitas vezes, é superior até mesmo ao valor da transação.


Não entendeu como funciona? Calma, vamos exemplificar nas próximas linhas.


Vamos imaginar que você está comprando um imóvel e temos os seguintes valores:


  • Valor venal que consta no IPTU: R$ 150.000,00


  • Valor da compra: R$ 250.000,00


  • Valor venal de referência: R$ 480.000,00


Se utilizarmos o valor da transação para calcular, o imposto a ser pago é de R$ 7.500,00 (3% de R$ 250.000,00). Porém, a prefeitura de São Paulo exige que seja calculado sobre o valor venal de referência, portanto, está cobrando o valor de R$ 14.400,00 (3% de R$ 480.000,00).


Assim, podemos observar que a diferença entre os dois cálculos é de R$ 6.900,00.


A justiça paulista entende ser inconstitucional o uso do valor venal de referência, porém, mesmo assim a prefeitura continua exigindo.


E como eu faço para obrigar a prefeitura calcular sobre o valor venal? É necessário procurar um advogado para que este ingresse com um processo para condenar a prefeitura a receber o ITBI calculado sobre o valor venal.


Você comprou um imóvel, não sabia e pagou o ITBI sobre o valor venal de referência? Você tem o prazo de 5 anos para pedir a restituição do valor que foi pago indevidamente, ou seja, pode pedir a restituição do valor pago a mais.


Quer saber mais sobre o valor venal de referência? Então leia o nosso texto sobre o assunto.


5 Imunidade do ITBI


Não podemos falar sobre o ITBI e deixar de citar, mesmo que brevemente, sobre a imunidade.


O artigo 156, §2º, I da Constituição Federal prevê o seguinte:


"Não incide sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, nem sobre a transmissão de bens ou direitos decorrente de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica, salvo se, nesses casos, a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda desses bens ou direitos, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil;"

Portanto, como previsto na Constituição, não falaremos no pagamento de ITBI quando houver a transmissão de um bem imóvel ou algum outro direito real para integralização do capital social, salvo se a atividade da empresa foi de compra e venda, locação de imóveis ou arrendamento mercantil.


Também não haverá o pagamento do ITBI se for transmitido o bem ou direito real decorrente da fusão, incorporação, cisão ou extinção da empresa, tendo a mesma ressalva feita no parágrafo anterior.


O que você achou do conteúdo? Conseguimos te ajudar a entender melhor o assunto? Deixe seus comentários.



Fontes:

BRASIL. Legislativo. Lei nº 5.172, de 25 de outubro de 1966. Institui o Código Tributário Nacional. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/LEIS/L5172.htm>. Acesso em: 28 de novembro de 2018.


BRASIL. Legislativo. Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Institui o Código Civil. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/CCivil_03/leis/2002/L10406.htm>. Acesso em: 28 de novembro de 2018.


FARIAS, Cristiano Chaves de; ROSENVALD, Nelson. Curso de direito civil. Salvador: JusPodivm, 2017, v. 5.



 

Se este texto te ajudou, não se esqueça de deixar nos comentários o que achou e de compartilhar com seus amigos isso é muito importante para nós!


E se você ficou com alguma dúvida sobre o assunto, pode entrar em contato por meio do e-mail: contato@rodriguesefelix.adv.br, do WhatsApp que está logo abaixo ou também no meu perfil no Instagram: @tatiane.adv.




* Respondemos mensagens no WhatsApp, e-mail e Instagram em dias úteis durante o horário comercial (das 9h às 17h). Não respondemos dúvidas que são orientações jurídicas ou que dependem da análise do caso sem a contratação de uma consulta.


Escrito por:



Outro texto que pode ser do seu interesse:




Comments


Participe da lista VIP

Aprenda sobre seus direito com nosso time de especialistas TOTALMENTE DE GRAÇA!

Seja bem vindo! 
Prometemos não utilizar suas informações de contato para enviar qualquer tipo de SPAM.

* Respondemos mensagens no WhatsApp em dias úteis durante o horário comercial (das 8h às 18h).

bottom of page