- Dra. Tatiane Rodrigues
O que é contrato de compra e venda de imóvel?
Atualizado: 3 de nov. de 2022
(imagem retirada do site canva)
O contrato de compra e venda de imóvel nada mais é do que uma pessoa entregar uma quantia para outra em troca de receber o imóvel para si. Portanto, o comprador paga uma quantia e o vendedor entrega o imóvel que é de sua propriedade.
O mais comum de acontecer é que o contrato de compra e venda do imóvel seja feito por meio de escritura, já que a mesma é obrigatória nos negócios acima de 30 salários mínimos.
Na nossa sociedade é habitual as partes celebrarem um contrato antes da escritura, que é o chamado contrato de compromisso de compra e venda ou promessa de compra e venda.
1 O que é contrato de compromisso de compra e venda ou promessa de compra e venda?
O compromisso de compra e venda ou de promessa de compra e venda é um contrato preliminar, já que é feito antes do contrato definitivo de compra e venda do imóvel.
Conforme o próprio nome diz, trata-se de um contrato em que o comprador promete pagar o valor e o vendedor entregar o imóvel.
A promessa se concretiza quando é cumprida todas as condições que estão previstas no contrato, sendo necessário fazer o contrato definitivo para a conclusão do negócio.
Hoje no Google é possível encontrar diversos modelos de contrato de compromisso de compra e venda ou de promessa, porém, independentemente como esteja sendo feito o negócio, não existe um contrato de compra e venda de imóveis simples.
Vejamos alguns exemplos de situações que exigem que no contrato tenha cláusulas específicas e que muitas vezes você não encontra em modelo de contrato na internet:
compromisso ou promessa de compra e venda de imóvel parcelado.
compromisso ou promessa de compra e venda de imóvel com sinal.
compromisso ou promessa de compra e venda de imóvel sem averbação da construção.
compromisso ou promessa de compra e venda com alienação fiduciária.
compromisso ou promessa de compra e venda com cláusula de retrovenda.
2 Qual a diferença entre compromisso de compra e venda e promessa de compra e venda?
Tem quem acredite que estamos falando do mesmo tipo de contrato, mas na verdade há diferenças.
No contrato de compromisso de compra e venda o negócio só pode ser desfeito por descumprimento do contrato, não podendo haver o arrependimento. Já o contrato de promessa de compra e venda permite que qualquer uma das partes possa se arrepender do negócio.
A outra diferença é que o compromisso de compra e venda pode ser registrado na matrícula do imóvel, enquanto o contrato de promessa de compra e venda só pode ser averbado.
Ressalta-se que, não basta utilizar o nome compromisso de compra e venda para que o contrato seja considerado irretratável, deve haver cláusula expressa prevendo isso.
2.1 Modelo de cláusula de irretratabilidade para contrato de compromisso de compra e venda
Sugerimos a seguinte cláusula para o compromisso de compra e venda:
"O presente contrato é celebrado sob a condição expressa de sua irrevogabilidade e irretratabilidade, renunciando os contratantes, expressamente, à faculdade de arrependimento e, obrigando, assim, seus herdeiros e sucessores."
3 Quais cuidados devem ser tomados?
O primeiro cuidado a se ter é em relação aos documentos, é necessário verificar os documentos do comprador, vendedor e do imóvel.
O segundo cuidado é com as cláusulas do contrato, seja o contrato de compra e venda ou o compromisso de compra e venda. São alguns itens que devem observados:
Se no contrato estão todos os dados de qualificação das partes.
Se há cláusula prevendo multa para quem descumprir o contrato.
Se o imóvel está descrito da mesma forma que está descrito no Registro de Imóveis.
Se o pagamento está devidamente descrito (a forma de pagamento, o valor e o prazo).
Se há prazo para que seja entregue o imóvel para o comprador.
Se há prazo para que seja feita a escritura.
O terceiro cuidado é guardar todos os documentos, principalmente as certidões que foram emitidas para o negócio.
O quarto e último cuidado é registrar a venda quanto antes na matrícula do imóvel, para evitar problemas futuros, como por exemplo, ter o imóvel penhorado por dívidas do vendedor.
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