• Dra. Tatiane Rodrigues

O que é contrato de compra e venda de imóvel?

Atualizado: Jun 14



O contrato de compra e venda de imóvel nada mais é do que uma pessoa entregar uma quantia para outra em troca de receber o imóvel para si. Portanto, o comprador paga uma quantia e o vendedor entrega o imóvel que é de sua propriedade.


O mais comum de acontecer é que o contrato de compra e venda do imóvel seja feito por meio de escritura, já que a mesma é obrigatória nos negócios acima de 30 salários mínimos.


Na nossa sociedade é habitual as partes celebrarem um contrato antes da escritura, que é o chamado contrato de compromisso de compra e venda ou promessa de compra e venda.



1 O que é contrato de compromisso de compra e venda ou promessa de compra e venda?


O compromisso de compra e venda ou de promessa de compra e venda é um contrato preliminar, já que é feito antes do contrato definitivo de compra e venda do imóvel.


Conforme o próprio nome diz, trata-se de um contrato em que o comprador promete pagar o valor e o vendedor entregar o imóvel.


A promessa se concretiza quando é cumprida todas as condições que estão previstas no contrato, sendo necessário fazer o contrato definitivo para a conclusão do negócio.


Hoje no Google é possível encontrar diversos modelos de contrato de compromisso de compra e venda ou de promessa, porém, independentemente como esteja sendo feito o negócio, não existe um contrato de compra e venda de imóveis simples.


Vejamos alguns exemplos de situações que exigem que no contrato tenha cláusulas específicas e que muitas vezes você não encontra em modelo de contrato na internet:

  • compromisso ou promessa de compra e venda de imóvel parcelado.

  • compromisso ou promessa de compra e venda de imóvel com sinal.

  • compromisso ou promessa de compra e venda de imóvel sem averbação da construção.

  • compromisso ou promessa de compra e venda com alienação fiduciária.

  • compromisso ou promessa de compra e venda com cláusula de retrovenda.


2 Qual a diferença entre compromisso de compra e venda e promessa de compra e venda?


Tem quem acredite que estamos falando do mesmo tipo de contrato, mas na verdade há diferenças.


No contrato de compromisso de compra e venda o negócio só pode ser desfeito por descumprimento do contrato, não podendo haver o arrependimento. Já o contrato de promessa de compra e venda permite que qualquer uma das partes possa se arrepender do negócio.


A outra diferença é que o compromisso de compra e venda pode ser registrado na matrícula do imóvel, enquanto o contrato de promessa de compra e venda só pode ser averbado.


Ressalta-se que, não basta utilizar o nome compromisso de compra e venda para que o contrato seja considerado irretratável, deve haver cláusula expressa prevendo isso.


2.1 Modelo de cláusula de irretratabilidade para contrato de compromisso de compra e venda


Sugerimos a seguinte cláusula para o compromisso de compra e venda:


"O presente contrato é celebrado sob a condição expressa de sua irrevogabilidade e irretratabilidade, renunciando os contratantes, expressamente, à faculdade de arrependimento e, obrigando, assim, seus herdeiros e sucessores."

3 Quais cuidados devem ser tomados?


O primeiro cuidado a se ter é em relação aos documentos, é necessário verificar os documentos do comprador, vendedor e do imóvel.


O segundo cuidado é com as cláusulas do contrato, seja o contrato de compra e venda ou o compromisso de compra e venda. São alguns itens que devem observados:


  • Se no contrato estão todos os dados de qualificação das partes.

  • Se há cláusula prevendo multa para quem descumprir o contrato.

  • Se o imóvel está descrito da mesma forma que está descrito no Registro de Imóveis.

  • Se o pagamento está devidamente descrito (a forma de pagamento, o valor e o prazo).

  • Se há prazo para que seja entregue o imóvel para o comprador.

  • Se há prazo para que seja feita a escritura.

O terceiro cuidado é guardar todos os documentos, principalmente as certidões que foram emitidas para o negócio.


O quarto e último cuidado é registrar a venda quanto antes na matrícula do imóvel, para evitar problemas futuros, como por exemplo, ter o imóvel penhorado por dívidas do vendedor.


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Escrito por:

Tatiane Rodrigues Coelho

Formada em direito em 2014. Inscrita na OAB/SP nº 358.546. Especialista em Direito Imobiliário. Sócia do escritório Rodrigues e Felix Sociedade de Advogados. Pós-graduada em Direito Imobiliário e em Advocacia Extrajudicial. Pós-graduanda em LGPD e Direito Civil. Autora de textos sobre Direito Imobiliário publicado em Revista Especializada, blogs, JusBrasil e outros sites. Saiba mais sobre a autora aqui.

Siga no Instagram e fique sabendo mais sobre imóveis: @tatiane.adv

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