O que é contrato de compra e venda de imóveis?

O contrato de compra e venda de imóvel é o instrumento que concede direitos e obrigações para o comprador e para o vendedor. É utilizado este contrato quando alguém dá dinheiro em troca de um imóvel.

Não importa o valor do imóvel ou como esteja sendo feito o negócio, não existe contrato de compra e venda de imóveis simples. Por este motivo, você deve fugir do uso de modelo de contrato de compra e venda de imóveis.

Vejamos alguns exemplos de situações que podem exigir um contrato com cláusulas específicas e que muitas vezes você não encontra em um modelo de contrato na internet:

compra e venda de imóvel parcelado.
compra e venda de imóvel com sinal.
compra e venda com cláusula resolutiva.
compra e venda com alienação fiduciária.
compra e venda com cláusula de retrovenda.
compra e venda com anuência.

Quando falamos em contrato de compra e venda de imóveis, na maioria das vezes estamos tratando do contrato de promessa de compra e venda ou do contrato de compromisso de compra e venda, já que para a finalização do negócio é necessária a escritura.

Em regra, a escritura é obrigatória quando o valor da compra do imóvel for superior a 30 (trinta) salários mínimos. Sendo que, nos seguintes casos, mesmo que superior a 30 salários mínimos a escritura não será obrigatória:

Compromisso de compra e venda, cessão ou promessa de cessão de lote urbano quitado.
Compra e venda no Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) e Alienação Fiduciária.
Compra e venda no Sistema Federal de Habitação (SFH).
Termos, contrato e título emitidos pela União, Estado ou Municípios sobre terra pública rurais.
Programa de arrendamento residencial.
Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV).

Se os cuidados necessários não forem tomados, pode acontecer problemas com a compra, podendo, inclusive, aquele que não tomou os cuidados perder o imóvel que comprou.

Como fazer um contrato de compra e venda de imóveis?

Essa é a pergunta que muitos se fazem no momento da compra e venda do imóvel. Vamos para um simples passo a passo:

Chegar em um acordo sobre o valor e forma de pagamento.
Reunir os documentos das partes e do imóvel.
Estudar e analisar os documentos.
Estando tudo certo com os documentos é o momento de fazer o contrato.
Estudar as cláusulas do contrato, para identificar se estão presentes todas as cláusulas e se não há cláusulas abusivas.
Assinar o contrato.

Lembrando que, apenas o contrato não transfere a propriedade para o comprador. Se for necessário, tem que ser feita a escritura e depois a escritura deve ser levada para o registro.

O que deve constar no contrato de compra e venda de imóveis?

Em relação ao contrato, é importante ter pelo menos as seguintes cláusulas:

Que descreva corretamente o imóvel (deve estar descrito exatamente como está na matrícula).
Estabeleça o valor e a forma de pagamento.
Consequências do descumprimento e entre outros.
Prazo para fazer a escritura.
Quando será entregue a posse do imóvel.
Sobre o estado do imóvel.

A lista acima é meramente exemplificativa, dependendo dos detalhes do negócio outras cláusulas são necessárias.

Due diligence imobiliária

A due diligence imobiliária é serviço oferecido por advogado especialista em direito imobiliário. Este serviço consiste em preparar e analisar todos os documentos do vendedor e do imóvel, com o objetivo de diminuir ao máximo os riscos na compra do imóvel.

Assessoria na compra e venda de imóvel - nossos serviços

Atendemos e oferecemos nossos serviços para compra e venda de imóvel na cidade de São Paulo e também para todas as cidades do Brasil, por meio da internet.

Nossos serviços são:

consulta para tirar dúvidas sobre compra e venda.
análise do contrato de compra e venda.
confecção e alteração do contrato compra e venda.
levantamento dos documentos necessário.
análise dos documentos (due diligence).
acompanhamento da escritura e registro.

Advogada responsável

Tatiane Rodrigues Coelho

Formada em direito em 2014. Inscrita na OAB/SP nº 358.546. Especialista em Direito Imobiliário. Sócia do escritório Rodrigues e Felix Sociedade de Advogados. Pós-graduada em Direito Imobiliário pós-graduanda do curso de Advocacia Extrajudicial e cursou MBA em Administração, Gestão e Marketing do Negócio Jurídico. Autora de textos sobre Direito Imobiliário publicado em Revista Especializada, blogs, JusBrasil e outros.

Saiba mais sobre a Dra. Tatiane aqui.

Dúvidas frequentes

1) Toda compra de imóvel deve ser feita por escritura pública? A regra é que a se compra do imóvel ultrapassar 30 salários mínimos deve ser feita a escritura, porém existem casos que não é obrigatória. Saiba aqui quando a escritura não é obrigatória.

2) Posso perder o imóvel que comprei? O comprador pode perder o imóvel se na venda ocorrer a fraude à execução ou a fraude contra credores. Entenda mais sobre o assunto aqui.

3) É seguro comprar imóvel com um contrato de gaveta? Pelos riscos do contrato de gaveta recomendamos evitar comprar imóvel por este tipo de contrato e para os contratos já celebrados aconselhamos que sejam regularizados o quanto antes o contrato com a agência financiadora. Você pode saber mais sobre o assunto aqui.

4) Sou obrigado a pagar a taxa de instituição de condomínio? Não, na verdade está cobrança é indevida. Entenda melhor sobre a cobrança indevida da taxa de instituição de condomínio aqui.