Imóveis com Inquilinos: Estratégias para Aquisição Segura

João, interessado em comprar um apartamento para morar, se encantou por um imóvel com ótimo preço e localização. No entanto, descobriu que o imóvel estava alugado e ficou em dúvida: poderia exigir a desocupação? Seria obrigado a manter o contrato de locação? A dúvida é comum — e a resposta depende de alguns pontos específicos previstos na Lei do Inquilinato.

Neste artigo, você vai entender quando o inquilino pode permanecer no imóvel mesmo após a venda, qual a importância da cláusula de vigência e o que dizem a lei e a jurisprudência atual sobre o tema.

1 O imóvel com inquilino pode ser vendido?

Sim, a venda é permitida por lei. Mas o novo comprador assume o contrato de locação em vigor, ou seja, o inquilino tem direito de permanecer no imóvel, desde que o contrato seja por prazo determinado e contenha cláusula de vigência.

Esse direito está previsto no art. 8º da Lei nº 8.245/91, que regulamenta as locações urbanas.

2 Quando o novo comprador pode pedir a desocupação?

O novo proprietário só pode pedir o imóvel de volta (denúncia do contrato) se:

• O contrato for por prazo determinado;

• Não houver cláusula de vigência em caso de venda;

• Não estiver registrado na matrícula do imóvel.

Se essas três condições forem cumpridas, o novo dono pode notificar o inquilino para desocupação em 90 dias, conforme a lei.

3 Mas e se o contrato não estiver registrado?

Mesmo sem o registro na matrícula, a Justiça tem entendido que o comprador não pode pedir o despejo se sabia da existência do contrato com cláusula de vigência e prazo determinado. Ou seja, a ciência inequívoca do comprador protege o inquilino — entendimento adotado pelo Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ-SP).

Em outras palavras, se o contrato de locação estiver ativo, for por tempo determinado, tiver cláusula de vigência, e o comprador souber disso, o inquilino permanece no imóvel.

4 Cuidados ao comprar imóvel com inquilino

Antes de fechar o negócio, é importante tomar algumas precauções:

• Solicite uma cópia do contrato de locação;

• Verifique se há prazo determinado e cláusula de vigência;

• Confirme com o vendedor se há registro do contrato na matrícula;

• Considere formalizar a ciência da locação por escrito;

• Avalie, com apoio jurídico, se o imóvel poderá ser desocupado conforme seus planos.

5 Conclusão: consulte antes de comprar

A compra de imóveis com inquilinos exige atenção redobrada. A existência de um contrato ativo, com cláusula de vigência e prazo determinado, pode limitar o uso imediato do imóvel. Mesmo sem registro na matrícula, o novo comprador pode ser obrigado a respeitar o contrato — especialmente se tiver conhecimento prévio da locação.

A orientação jurídica prévia é essencial para garantir segurança no negócio e evitar conflitos futuros.

6 FAQ – Perguntas Frequentes

1. Se eu comprar um imóvel com inquilino, posso pedir para ele sair?Depende. Se o contrato for por prazo determinado e não tiver cláusula de vigência, pode haver pedido de desocupação com aviso prévio de 90 dias. Mas se houver cláusula de vigência e prazo determinado, o inquilino pode permanecer.

2. Precisa estar registrado na matrícula?O registro reforça a proteção ao inquilino. Porém, a jurisprudência atual dispensa o registro quando o comprador tem ciência da locação e do contrato com cláusula de vigência.

3. O que é a cláusula de vigência?É a cláusula do contrato que determina que ele continuará válido mesmo em caso de venda do imóvel. É ela que protege o inquilino e obriga o novo dono a respeitar o contrato vigente.

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