- Dra. Tatiane Rodrigues
O que acontece se não pagar a evolução de obra?
Atualizado: 8 de mar.
Um assunto muito conhecido das pessoas que compram imóvel na planta é o pagamento da evolução de obras. Se você está pensando em comprar um apartamento na planta ou comprou, já deve ter se perguntado o que acontece se não pagar a evolução de obras.
Neste texto você descobrirá o que acontece se não pagar a evolução de obras.
1 O que é pagamento de evolução de obra?
A taxa de evolução de obras, que também pode ser conhecida como juros de obra, é um valor que o comprador do imóvel na planta paga. Trata-se do repasse dos juros que a construtora teria que pagar ao banco pelo financiamento da construção.
A construtora não tendo recursos para bancar a construção do empreendimento, pega um empréstimo com o banco. E assim como qualquer pessoa, tem que pagar o empréstimo com o acréscimo dos juros. É esse juros que é repassado ao comprador por meio da taxa de evolução de obra.
Ressalta-se que, essa taxa de evolução de obra só é paga se o comprador estiver adquirindo o imóvel na planta por meio do crédito associativo. Neste tipo de financiamento, o comprador assina o contrato de financiamento com o banco enquanto a obra está em andamento.
1.1 É legal a cobrança de evolução de obras?
A justiça entende que é legal o repasse dos juros para o comprador, ou seja, entende que é legal a cobrança de evolução de obras enquanto não é entregue as chaves, desde que esteja expresso no contrato a cobrança da taxa, isso deverá estar no contrato de financiamento.
É obrigatório que o contrato de financiamento tenha cláusula sobre a cobrança da evolução de obras e que esteja previsto um percentual fixo.
Se não estiver expresso no contrato de financiamento ou se o contrato estabelecer um percentual variável, a cobrança é ilegal.
Também será ilegal se for cobrada após a entrega das chaves ou se passou o prazo de entrega da obra e a construtora não cumpriu o prazo de entrega, incluindo o prazo de tolerância. Ou seja, se o prazo de entrega do imóvel na planta já passou e já passou o prazo de tolerância previsto no contrato, não pode ser mais cobrada a evolução de obras.
Resumindo, a cobrança será ilegal nas seguintes situações:
Se não houver cláusula no contrato de financiamento tratando sobre a cobrança da evolução de obra.
Se for previsto o pagamento de evolução de obra com base em percentual variável.
Se for cobrado após a entrega das chaves.
Se for cobrada após o prazo de entrega da obra, incluindo o prazo de tolerância previsto no contrato.
2 O que acontece se não pagar a evolução de obras?
Quando a taxa de evolução de obra é legal, o comprador deve realizar o pagamento. Assim, quando o valor é devido não é pago o comprador pode ter alguma sanção.
Nesta situação em que o comprador não paga a evolução de obras o comum é a construtora reter a entrega das chaves enquanto não for pago o débito.
Além da situação de não conseguir pegar as chaves, poderá acontecer uma situação muito comum: negativação do nome e cobrança do valor devido.
2.1 A construtora ou incorporadora pode se negar a entregar as chaves?
É comum constar no contrato que a construtora ou incorporadora poderá reter a entrega das chaves caso haja débitos e condicionam a entrega das chaves ao pagamento dos valores devidos.
Existe o entendimento que, quando o valor pago é muito maior do que o valor devido, a retenção das chaves é indevida, devendo a construtora ou incorporadora entregar as chaves. Vejamos:
APELAÇÃO. Compra e venda. Ação de obrigação de fazer c/cindenização por lucros cessantes e danos morais. Atraso na entrega do imóvel. Retenção das chaves pela construtora, sob alegação de saldo residual a ser pago pelo requerente. Descabimento. Aplicação da teoria do adimplemento substancial. Valor dito em aberto que é pequeno em comparação ao já quitado e ao preço do imóvel. Função social do contrato [...]. (TJSP AP 1022706-11.2020.8.26.0405, 10ª Câmera de Direito Privado, Relator: Jair de Souza, Data do Julgamento: 28 de outubro de 2021). Grifo nosso.
Portanto, se o valor da evolução de obra devido for muito inferior ao valor que foi pago no contrato, pode o comprador tentar receber as chaves aplicando a teoria do adimplemento substancial. Deste modo, a retenção é considera ilegal e a construtora é obrigada a entregar as chaves.
Entendemos e defendemos que a recusa de entregar as chaves é abusiva, já que a construtora tem outros meios para cobrar o valor devido. Porém, também existe o entendimento de que a recusa na entrega das chaves por existência de débito é legal. Vejamos:
IMISSÃO DE POSSE Compromisso de compra e venda de unidade autônoma Autora que assumiu o pagamento em parcelas de parte do valor do imóvel. Hipótese em que a autora deveria estar em dia com o pagamento das parcelas avençadas na data da entrega do imóvel Inocorrência Ausência de demonstração pela autora de pagamento das parcelas em aberto. Retenção das chaves que não se mostrou ilegal. Observância do art. 476, do Código Civil Sentença mantida. Recurso desprovido. (TJSP AP 00142342720198260032, 1 Câmera de Direito Privado. Relator: Luiz Antonio de Godoy, Data de Julgamento: 21 de janeiro de 2021). Grifo nosso.
Deste modo, dependendo da situação a justiça pode entender que pelo não pagamento da taxa de evolução de obras a construtora pode reter as chaves.
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