- Dra. Tatiane Rodrigues
Construtora pode cobrar pela individualização da matrícula?
Atualizado: 8 de mar.
1 O que é a taxa de individualização da matrícula?
A taxa de individualização da matrícula nada mais é do que a construtora repassar para o comprador os custos para a abertura da matrícula do apartamento que foi adquirido na planta.
Quando é realizada a construção de um prédio, temos que existe uma única matrícula para o prédio todo. Logo, todos os apartamentos futuros estão inseridos nesta matrícula, que é chamada de matrícula mãe.
Para que cada apartamento tenha sua própria matrícula é necessário fazer o procedimento de individualização. Vejamos a imagem abaixo para melhor entender o assunto:
O momento em que é feita a individualização da matrícula dependerá das regras de onde está localizado o empreendimento. Cada estado tem a sua regra sobre o assunto, por exemplo, em São Paulo isso é feito após a emissão do habite-se.
Cada estado tem sua regra já que a lei não trata o assunto de quando deve ser feita a individualização da matrícula, desta maneira deve ser vista as regras da corregedoria (que trazem as regras dos cartórios).
2 Quem paga a individualização da matrícula?
É comum que no contrato de compra do imóvel na planta conste que é responsabilidade do comprador pagar pela individualização da matrícula, porém quem deve pagar pela individualização da matrícula é a construtora ou incorporadora.
Vejamos um exemplo de como pode estar escritura a cláusula:
Na imagem acima, que foi retirada de um contrato de compra de imóvel na planta, a cobrança da taxa pela individualização da matrícula está no item d, sendo que está sendo usado o termo individualização das unidades. Essa informação raramente está no quadro resumo, por este motivo deve ler todo o contrato para verificar se tem cláusula referente a esta despesa da individualização da matrícula.
2.1 Por que é obrigação da construtora ou incorporadora pagar as despesas de individualização da matrícula?
Sobre imóvel na planta existe uma lei, a lei de incorporação imobiliária (Lei nº 4.591/64), que regulamenta a questão. Existe nesta lei um artigo que é expresso em dizer que é dever da incorporadora fazer o procedimento de individualização das matrículas.
Como é dever da incorporadora, ela não pode repassar os custos para fazer a individualização das matrículas para o comprador do imóvel na planta.
Então temos a seguinte situação: as empresas colocam no contrato a cobrança das despesas referente a individualização da matrícula, mesmo sendo ilegal esta cobrança. Tenha em mente que não é porque existe uma cláusula no contrato que a incorporadora e construtora estão certas em cobrar tal valor.
Resumindo, a cláusula que consta que o comprador terá que pagar pelas despesas da individualização da matrícula é ilegal e abusiva. Inclusive, esse é o entendimento da Justiça de São Paulo:
COMPRA E VENDA AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXIGIBILIDADE DE DÉBITO REFERENTE A TAXA DE ATRIBUIÇÃO DE UNIDADE. Sentença procedência. Parte autora condenada às penas da litigância de má-fé e ao ônus da sucumbência. Insurgência das partes. Preliminar de prescrição afastada. Cobrança de taxa de atribuição de unidade. Taxa que não se confunde com a despesa relativa à transferência da propriedade do imóvel (art. 44 da Lei nº 4.591/64). Cobrança abusiva. Construtora/incorporadora responde pelo pagamento do custo da individualização da matrícula e instituição de condomínio.Inexigibilidade do débito. Ajuizamento de várias ações discutindo a mesma relação jurídica revela conduta temerária da parte acarretando sobrecarga à parte contrária e ao Poder Judiciário.Aplicação do disposto no art. 80, inciso V, do CPC. Sentença mantida. RECURSOS NÃO PROVIDOS. (TJSP 1030191-05.2018.8.26.0576, Relator: Benedito Antonio Okuno, Data de julgamento: 19/02/2020, 8ª Câmara de Direito Privado, Data de publicação: 19/02/2020. (grifo nosso)
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. RECURSO DA RÉ. Comissão de corretagem.Redação clara e precisa ao consumidor. Autor não inserido na Faixa 1 do programa “MinhaCasa, Minha Vida”. Legalidade do repasse. Taxa de individualização da matrícula.Incumbência da incorporadora (art. 44 da Lei nº 4.591/64), que não pode ser transferida aoconsumidor (art. 51, IV, CDC). Precedentes. Restituição devida. RECURSO DO AUTOR.Pleito de devolução em dobro dos valores cobrados indevidamente. Ausência de má-fé.Afastamento. Correção monetária. Suposta exigência de valores a maior. Ausência deabusividade. Cobrança regular. Pedido de indenização decorrente de publicidade abusiva.Cláusula contratual ambígua estabelecendo que o edifício conterá “previsão de elevadores”.Interpretação mais favorável ao consumidor (art. 47, CDC). Desvalorização do imóveladquirido. Indenização devida. Apuração em liquidação, com produção de prova pericial.Sucumbência recíproca (art. 86, caput, CPC). Honorários advocatícios fixados em 15% dovalor atualizado da causa. RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS, nos termos constantesdo acórdão. Apelação Cível Nº 1019494-43.2015.8.26.0506 - 3ª Câmara de Direito Privadojulgamento em 15/05/2019 Des. Beretta da Silveira
3 O que fazer se a construtora ou incorporadora cobrar a taxa de individualização da matrícula?
Se a construtora ou incorporadora cobrar o valor da taxa de individualização da matrícula o comprador poderá agir de três maneiras:
Enviar uma notificação extrajudicial para a construtora ou incorporadora.
Entrar com processo para que o juiz declare que a cobrança é indevida.
Pagar o valor e depois entrar com processo pedindo a restituição do valor pago. Neste caso o comprador tem o prazo de 5 anos.
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