• Dra. Tatiane Rodrigues

Qual é a primeira coisa que você deve olhar na compra de um imóvel na planta?



Provavelmente quando você leu o título pensou no contrato, não é mesmo? Olhar o contrato e entender as cláusulas contratuais é importante, mas não é dele que estamos falando.


Antes de ver conteúdo do contrato você deve analisar a matrícula do empreendimento e o memorial da incorporação.



1) Matrícula


Matrícula é o documento que consta as informações do imóvel, em especial: quem é o dono, se houve registro da incorporação imobiliária, se aquele imóvel pode ser comercializado e entre outras.


A construção de um apartamento na planta é regida pela a Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, é a lei de condomínio e incorporação imobiliária.


O artigo 32 da respectiva lei determina que só poderá ser vendido o imóvel na planta quando estiver arquivado no registro de imóveis o memorial e incorporação, que é compostos pelos documentos que foram arrolados no artigo. Vejamos o artigo 32:


Art. 32. O incorporador sòmente poderá negociar sôbre unidades autônomas após ter arquivado, no cartório competente de Registro de Imóveis, os seguintes documentos:
a) título de propriedade de terreno, ou de promessa, irrevogável e irretratável, de compra e venda ou de cessão de direitos ou de permuta do qual conste cláusula de imissão na posse do imóvel, não haja estipulações impeditivas de sua alienação em frações ideais e inclua consentimento para demolição e construção, devidamente registrado;
b) certidões negativas de impostos federais, estaduais e municipais, de protesto de títulos de ações cíveis e criminais e de ônus reais relativante ao imóvel, aos alienantes do terreno e ao incorporador;
c) histórico dos títulos de propriedade do imóvel, abrangendo os últimos 20 anos, acompanhado de certidão dos respectivos registros;
d) projeto de construção devidamente aprovado pelas autoridades competentes;
e) cálculo das áreas das edificações, discriminando, além da global, a das partes comuns, e indicando, para cada tipo de unidade a respectiva metragern de área construída;
f) certidão negativa de débito para com a Previdência Social, quando o titular de direitos sôbre o terreno fôr responsável pela arrecadeção das respectivas contribuições;
g) memorial descritivo das especificações da obra projetada, segundo modêlo a que se refere o inciso IV, do art. 53, desta Lei;
h) avaliação do custo global da obra, atualizada à data do arquivamento, calculada de acôrdo com a norma do inciso III, do art. 53 com base nos custos unitários referidos no art. 54, discriminando-se, também, o custo de construção de cada unidade, devidamente autenticada pelo profissional responsável pela obra;
i) discriminação das frações ideais de terreno com as unidades autônomas que a elas corresponderão;
j) minuta da futura Convenção de condomínio que regerá a edificação ou o conjunto de edificações;
l) declaração em que se defina a parcela do preço de que trata o inciso II, do art. 39;
m) certidão do instrumento público de mandato, referido no § 1º do artigo 31;
n) declaração expressa em que se fixe, se houver, o prazo de carência (art. 34);
o) atestado de idoneidade financeira, fornecido por estabelecimento de crédito que opere no País há mais de cinco anos.

Portanto, o incorporador irá apresentar os documentos necessários no registro de imóveis e o registrador irá proceder com o registro da incorporação imobiliária. Após esse registro é que pode ser iniciada a venda do apartamento na planta.


É por esse motivo que a primeira coisa que você deve olhar na compra de um imóvel na planta é a matrícula, você deve observar se a incorporadora cumpriu com sua obrigação legal e fez a incorporação imobiliária.


E como identificar isso?


Quando a incorporadora faz o registro da incorporação imobiliária a matrícula fica da seguinte maneira:


Se o empreendimento está sendo vendido sem ter sido feito a incorporação imobiliária recomendamos que não seja dado continuidade na negociação.



2) Memorial de incorporação


Uma outra forma de saber é solicitando para o corretor ou incorporadora o memorial de incorporação, se falarem que não tem esse documento é porque não foi feito o registro do empreendimento.


É importante analisar o memorial já que você irá encontrar os detalhes do do condomínio, do apartamento que você está pretendendo adquirir e da empresa que está te vendendo, por exemplo, você irá saber o tamanho do apartamento, a qualidade da construção (é detalhado tudo que será utilizado na obra), prova de idoneidade da incorporadora e entre outras informações importantes.



Escrito por:


Tatiane Rodrigues Coelho

Formada em direito em 2014. Inscrita na OAB/SP nº 358.546. Especialista em Direito Imobiliário. Sócia do escritório Rodrigues e Felix Sociedade de Advogados. Pós-graduada em Direito Imobiliário pós-graduanda em Direito Tributário e cursando MBA em Administração, Gestão e Marketing do Negócio Jurídico. Autora de textos sobre Direito Imobiliário publicado em Revista Especializada, blogs, JusBrasil e outros sites. 

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Siga no Instagram e fique sabendo mais sobre Direito Imobiliário: @tatiane.adv

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