• Dra. Tatiane Rodrigues

Atraso na entrega do imóvel na planta

Atualizado: 1 de mar.


Atraso na entrega do imóvel


Quem não conhece pelo menos uma pessoa que comprou um imóvel na planta e aconteceu o atraso na entrega do imóvel?


É uma situação que causa muita frustração e aborrecimento aos compradores que fazem planos com o imóvel, seja para morar ou como investimento.


Quando acontece o atraso, os compradores possuem alguns direitos. É importante que os consumidores estejam atentos quais são os seus direitos, estando, assim, preparados para exigir que a construtora cumpra com sua obrigação de entregar o imóvel.



1 Quando ocorre o atraso na entrega do imóvel?

No contrato consta quando deverá ser entregue a obra. Porém, para que seja caracterizado o atraso na entrega do imóvel não basta ultrapassar o prazo de entrega que consta no contrato.


Se no contrato constar cláusula de tolerância, só após o prazo de tolerância é que podemos falar em atraso na entrega do imóvel.


O prazo máximo de tolerância que a lei permite é de 180 dias corridos, isso está previsto na Lei 13.786/2018, a popularmente chamada lei do distrato, que alterou a Lei 4.591/64.


É muito comum encontrar esse prazo de 180 dias nos contratos, mas existem contratos que preveem um prazo menor. Assim, se ela colocar no contrato prazo inferior a 180 dias, valerá o prazo que consta no contrato.


O que não é permitido é colocar um prazo maior de 180 dias, a lei é clara no sentido que esse é o prazo máximo que pode a incorporadora postergar a entrega do imóvel. E ainda, a lei fala da necessidade de estar expresso, de forma clara e destacada o prazo de tolerância no contrato.



1.1 Pode o prazo de tolerância de 180 dias ser contato em dias úteis?


Não pode o prazo de tolerância de 180 dias ser contado em dias úteis. Primeiro, a lei fala que o prazo deve ser de 180 dias corridos, portanto, se for estipulado no contrato prazo em dias úteis está em desacordo com a lei.


O segundo argumento para não ser aceito o prazo de 180 dias em dias úteis é que isso coloca o consumidor em desvantagem excessiva, sendo abusiva a cláusula que determina a contagem em dias úteis, já que prolonga ainda mais a entrega do imóvel.



2 Como fica a cobrança do INCC no atraso da entrega do imóvel?


A partir do momento em que está caracterizado o atraso na entrega do imóvel não pode pode mais incidir o INCC para corrigir o saldo devedor.


O motivo para não se aplicar mais o INCC é que ele é utilizado para corrigir o saldo devedor, o que, portanto, aumenta o valor da dívida. Não é justo o consumidor ser prejudicado pelo atraso da construtora em entregar o imóvel.


Nessa situação existem alguns entendimentos:


  • Não deve ser aplicado nenhum índice para correção do saldo devedor, ficando, assim, congelado o valor devido.


  • Deve ser substituída a aplicação do INCC pelo IPCA.


  • Que se aplica a correção monetária normalmente, ficando suspensa a cobrança dos encargos (juros). Esse é o entendimento do Tribunal de Justiça de São Paulo, que inclusive tem uma súmula sobre esse assunto, vejamos:


Súmula 163: O descumprimento do prazo de entrega do imóvel objeto do compromisso de venda e compra não cessa a incidência de correção monetária, mas tão somente dos encargos contratuais sobre o saldo devedor.


3 O atraso na entrega do imóvel gera o direito de cobrar os lucros cessantes?


Quando é caracterizado o atraso na entrega do imóvel o comprador tem o direito de receber os lucros cessantes, que são presumidos (não precisa de comprovação) e serve para reparar o fato de não poder usar, fruir e dispor do imóvel adquirido.


Assim, os lucros cessantes são para ressarcir o fato do comprador não poder alugar o imóvel e aferir renda, isso é devido mesmo se o adquirente não tinha a intenção de locar o apartamento quando realizou a compra.


Vejamos o que diz a súmula 162 do Tribunal de Justiça de São Paulo:


Súmula 162 - Descumprido o prazo para a entrega do imóvel objeto do compromisso de venda e compra, é cabível a condenação da vendedora por lucros cessantes, havendo a presunção de prejuízo do adquirente, independentemente da finalidade do negócio.



4 O atraso na entrega do imóvel gera dano moral?


O atraso na entrega do imóvel não gera, em regra, o dano moral. Portanto, vai depender de cada caso e se vai conseguir comprovar no processo que ocorreu o dano moral, isso porque é visto como um descumprimento do contrato e o que não é suficiente para caracterizar o dano moral.


Logo, o dano moral no atraso da entrega do imóvel vai depender da comprovação de que aconteceu.



5 O que é possível fazer em atraso na entrega da obra?

Com o atraso na entrega do imóvel na planta pode o comprador tomar as seguintes providências:

  • Procurar a construtora e pedir a rescisão do contrato (aqui não é caso de distrato já que estamos falando de culpa da construtora, assim deve ser devolvido todos os valores que você pagou), caso ela negue a fazer isso ou queira te enrolar, pode entrar com processo para que o juiz declare a rescisão do contrato.


  • Entrar com processo para que a construtora pague a multa pelo atraso na entrega do imóvel, bem como juros pelo atraso.


  • Entrar com processo para pedir os lucros cessantes, danos materiais e os danos morais, se for o caso.




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