- Dra. Tatiane Rodrigues
Quais são os meus direitos quando a construtora demora entregar os documentos para o financiamento?
Atualizado: 7 de mar.
(imagem retirada do site canva)
Quando é assinado o contrato cujo valor será pago mediante financiamento, em regra, é estabelecido um prazo para que seja feito. Enquanto não é feito o financiamento o saldo devedor é atualizado, sendo aplicado juros, correção monetária e, se for o caso, até mesmo juros.
Alguns compradores encontram dificuldade em conseguir o financiamento pelo fato de a construtora ou incorporadora não entregar todos os documentos necessários. A entrega dos documentos em alguns casos demora tanto que os adquirentes são obrigados a ver os meses passando e o saldo devedor só aumentando.
Nessa situação, se a demora em obter o financiamento acontece por conta da morosidade da construtora ou da incorporadora em entregar os documentos necessários, os compradores têm alguns direitos.
1) Congelamento do saldo devedor
O adquirente pode solicitar que não seja aplicado juros e multa no saldo devedor, continuando a aplicação apenas da correção monetária enquanto não houver a liberação do financiamento. Vejamos:
COMPRA E VENDA. ATRASO. DANOS MATERIAIS E MORAIS. CONGELAMENTO DO SALDO DO PREÇO. DANOS MORAIS. Sentença de parcial procedência. Irresignação da ré. 1. Indenização por danos materiais. Legitimidade passiva da vendedora. Prejuízo do mutuário com o alargamento do contrato de financiamento por conta do atraso na entrega dos documentos de responsabilidade da requerida. Danos evidentes. Sentença mantida. 2. Atraso verificado. Ausência de fortuito externo a afastar a responsabilidade da ré. Sentença mantida. 3. Congelamento do saldo do preço. Admissibilidade apenas dos juros porquanto a correção monetária cuida, apenas, da reposição da moeda. Súmula 163 do TJSP. Sentença parcialmente reformada. 4.Danos morais. Não configuração. Simples inadimplemento contratual que não configura abalo psicológico e emocional para indenização moral. Pedido acolhido. Recurso parcialmente provido.(TJ-SP - APL: 10277667220148260114 SP 1027766-72.2014.8.26.0114, Relator: Carlos Alberto de Salles, Data de Julgamento: 24/02/2016, 3ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 24/02/2016).
O pedido pode ser feito diretamente para a empresa e, caso não seja atendido a solicitação, o interessado pode procurar a justiça para pedir o congelamento do saldo devedor.
2) Pedido de restituição dos juros e multa pagos
Se com o atraso na entrega dos documentos houver a aplicação de juros e multa no saldo devedor pode o comprador solicitar a devolução no que diz respeito a estes encargos no período em que a construtora ou incorporadora deu causa.
Nesse sentido:
APELAÇÃO. CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. Atraso. Indenização. Sentença de procedência parcial. Insurgência pela ré. MORA DAS RÉS CONFIGURADA. Prova dos autos que comprovou a postergação da obtenção do financiamento pelos adquirentes por força da não disponibilização de documentos necessários a esse fim pela vendedora, inclusive com demora na baixa de hipoteca, obstando a entrega do imóvel. Ausência de conduta imputável aos compradores capaz de afastar a responsabilidade da vendedora. DIFERENÇA DE FINANCIAMENTO. Demora na efetivação do financiamento que ampliou o valor do saldo devedor. Correção monetária que não pode ser objeto de restituição, pois sua incidência apenas permite a recomposição do valor da moeda, sem representar "plus" que resulte em oneração financeira ao adquirente, o que apenas se dá com a efetiva disponibilização dos recursos. Dever de reembolso que apenas se justifica em relação aos encargos moratórios (juros e multa) incidentes sobre a parcela do financiamento não paga no vencimento por conduta culposa das rés. Restituição reduzida a estes encargos. LUCROS CESSANTES. Os prejuízos decorrem do simples impedimento à adquirente usufruir a unidade pelo tempo programado (arts. 389 e 402 CC), independentemente da destinação pretendida ao imóvel, se moradia, locação, pois o fato objetivo é que não retirou do imóvel a fruição pretendida e esperada para o prazo estabelecido para a entrega da unidade. Não é necessário demonstrar que se deixou de ganhar algo pela não utilização do imóvel, pois este prejuízo é presumido pela só não utilização do bem no tempo esperado. Súmula 162 do TJSP e IRDR do TJSP e precedentes do STJ. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. Situação que supera o simples aborrecimento contratual, mas caracteriza verdadeira frustração aos adquirentes pela quebra de expectativa após tempo de espera superior ao previsto, afetando planejamento de longo prazo, o que causa ansiedade, intranquilidade, sentimentos aptos a gerar abalo emocional. Precedentes. Indenização fixada com razoabilidade e moderação em confronto com o tempo de espera. Sentença reformada em parte. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. (TJ-SP - AC: 11199502120168260100 SP 1119950-21.2016.8.26.0100, Relator: Mariella Ferraz de Arruda Pollice Nogueira, Data de Julgamento: 12/11/2019, 9ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 12/11/2019).
APELAÇÃO. CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. CORRETAGEM/SATI. ATRASO. Sentença de procedência parcial, acolhendo dever de devolução simples dos valores pagos pela corretagem e SATI. ILEGITIMIDADE PASSIVA AFASTADA. Responsabilidade solidária estabelecida à luz do CDC (art. 7º, parágrafo único), diante da inequívoca parceria entre as empresas, a justificar o direcionamento da ação contra a ré, mesmo quanto a pedido de reembolso de valores direcionados a terceiros em função da aquisição da unidade imobiliária. Recurso Repetitivo. CORRETAGEM/SATI. PRESCRIÇÃO. Recurso Repetitivo (REsp n.º 1551956 /SP) que assentou a aplicabilidade do artigo 206, §3º, IV do Código Civil para as ações de repetição por valores pagos pela intermediação. Prescrição verificada. Devolução afastada, prejudicado o pedido de restituição em dobro. ATRASO NA ENTREGA DE DOCUMENTAÇÃO E ENCARGOS DO FINANCIAMENTO. Comunicação eletrônica que comprova que houve responsabilidade das rés em relação ao tempo de obtenção do financiamento, pela demora na disponibilização de documentos, em momento posterior ao cumprimento das obrigações próprias à compradora. Delimitação do tempo de atraso das rés. Mora que apenas produz efeito em relação aos encargos moratórios, não afetando a fluência da correção monetária, mera recomposição do valor da moeda que guarda nexo apenas com o fato do não pagamento à vista, sem oneração. Dever de restituição dos valores despendidos com juros do período de atraso. Sentença reformada, com readequação da sucumbência. RECURSO DAS RÉS PROVIDO. RECURSO DA AUTORA PARCIALMENTE PROVIDO. (TJ-SP - AC: 10449204820148260100 SP 1044920-48.2014.8.26.0100, Relator: Mariella Ferraz de Arruda Pollice Nogueira, Data de Julgamento: 23/07/2019, 9ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 25/07/2019) Grifo nosso.
3) Rescisão do contrato
Uma alternativa para o comprador que se encontra na situação é solicitar a rescisão do contrato e a devolução de todos os valores que pagou.
PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO CONTRATUAL. Sentença de procedência da ação. Recurso da ré. Atraso na entrega de documentos, pela vendedora, para a realização do contrato de financiamento bancário, bem como ausência disponibilização da unidade para vistoria da instituição bancária. Documentos dos autos que demonstram a desídia da vendedora. Ré que sequer justificou tais fatos. Culpa da promitente vendedora. Rescisão com restituição integral do valor, inclusive dos valores pagos a título de sinal. Despesas condominiais cobradas antes da efetiva imissão da compradora na posse do imóvel. Inadmissibilidade. Precedente do STJ REsp nº 973-827/RS. RECURSO NÃO PROVIDO. (TJ-SP - AC: 10155567820178260309 SP 1015556-78.2017.8.26.0309, Relator: Ana Maria Baldy, Data de Julgamento: 03/02/2020, 6ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 03/02/2020). Grifo nosso.
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