- Dra. Tatiane Rodrigues
10 dicas para quem está pensando em comprar imóvel na planta
Atualizado: 7 de mar.
(imagem retirada do site canva)
Reunimos algumas dicas para quem está pensando em comprar imóvel na planta e também pode ajudar quem já comprou, mas não leu atentamente o contrato ou não tomou todos os cuidados indicados.
Selecionamos essas dicas de acordo com a nossa experiência, juntamos o que muitos clientes deixam de observar na hora de assinar o contrato e depois procuram nossa consultoria com dúvidas ou problemas.
Para ficar mais didática as dicas, vamos dividir em dois blocos: no primeiro bloco vamos apresentar o que deve, preferencialmente, ser visto antes de assinar o contrato e no segundo as dicas são para depois do contrato já ter sido assinado.
I - O que ver antes de assinar o contrato de compra do imóvel na planta?
1) Verifique a reputação da empresa
Antes de assinar o contrato para comprar o imóvel na planta pesquise sobre a empresa, quais são as reclamações que existem, se costuma entregar o apartamento dentro do prazo e se não tem o problema de vender em duplicidade a mesma unidade.
Hoje em dia na internet é muito fácil verificar isso, é só reservar um tempo para olhar os comentários das pessoas nas redes sociais e em sites, como por exemplo, o reclame aqui.
2) Verifique se a incorporadora é proprietária do terreno
Não é obrigatória que a incorporadora seja a proprietária do terreno, porém, recomendamos que ao comprar um imóvel na planta opte por empreendimentos que a incorporadora seja a proprietária do terreno do futuro empreendimento.
Isso porque, se estiver em nome de terceiros pode ser um risco, já que, se esse terceiro tiver algum problema pode prejudicar a conclusão do empreendimento. Por exemplo, esse terceiro pode ter uma dívida e isso gerar algum bloqueio na matrícula.
Para saber se a incorporadora é a proprietária, é necessário verificar a matrícula atualizada do terreno. Dependendo do local, é possível solicitar a matrícula de forma online e que fica disponível na hora, aqui você pode aprender como pedir a matrícula online.
A matrícula é um documento que pode apresentar diversas informações importantes sobre o imóvel, aqui ensinamos como entender o que está na matrícula.
3) Verifique se a incorporação está registrada na matrícula
Aproveitando do que tratamos no item anterior, ao olhar a matrícula do imóvel verifique se a incorporação está registrada na matrícula do imóvel. A venda do imóvel na planta só pode ser feita após o registro da incorporação, inclusive, deve constar no contrato o registro.
Quando falamos em verificar se a incorporação está registrada, deve-se analisar e encontrar na matrícula se consta que no terreno será construído o empreendimento e bem se contém a descrição do empreendimento.
Vejamos um exemplo de como deverá estar a matrícula:
4) Faça diligência no Registro de Imóveis
Antes de assinar o contrato é importante verificar no Registro de Imóveis se não consta que a respectiva unidade já foi vendida para terceiros. Isso é uma maneira de evitar a dor de cabeça da venda em duplicidade.
Claro que, para ser uma medida efetiva vai depender, caso tenha sido vendida para um terceiro, se o contrato foi registrado ou averbado na matrícula do empreendimento. Infelizmente, a maioria dos adquirentes de imóvel na planta não faz a averbação ou registro do contrato.
É necessária uma alteração de postura dos compradores de imóvel na planta, para que passem a averbar ou registrar o contrato. Isso é uma forma do adquirente se proteger, como também proteger terceiros. O valor que é pago para fazer tal ato é infinitamente menor do risco que corre ao não registrar ou averbar o contrato.
5) Verifique os índices de atualização aplicados
Olhe atentamente o que está previsto no tocante aos índices de atualização, principalmente se o financiamento for ser feito diretamente com a construtora.
Não pense que no momento do pagamento dos valores em que têm previsão de pagamento para o futuro o valor será o mesmo que consta contrato, dependendo do prazo, tais valores serão acrescidos de correção monetária. E isso pega muitas pessoas despreparadas, tinham planejado pagar x, mas descobrem na data do pagamento que terão que pagar y.
O que requer muita atenção é se o contrato tem prazo inferior a 36 meses, nestes casos, a correção monetária dos valores só pode ser aplicada anualmente. Agora se o contrato tem prazo de 36 meses ou mais o reajuste pode ser aplicado mensalmente.
Quando falamos no prazo de 36 meses estamos citando do prazo de pagamento, então deve ser verificado qual é o prazo de pagamento de todos os valores que constam no contrato, se o último valor a ser pago está com data inferior a 36 meses ou não. Lembrando que, se houver pagamento por meio de financiamento, é tratado como pagamento à vista, logo o prazo do financiamento não entra nos cálculos do prazo de 36 meses.
6) Verifique o prazo de entrega
Deve constar no contrato expressamente o prazo de entrega do imóvel e poderá constar prazo de tolerância, sendo que, o prazo máximo de tolerância permitido é de 180 dias. É só após passar o prazo de tolerância é que está caracterizado o atraso.
7) Cuidado com as cobranças indevidas
No contrato pode constar cláusulas que sejam cobrados valores indevidos dos compradores, por exemplo, cobrança de IPTU e condomínio antes da entrega da posse do imóvel ou então a cobrança das custas da instituição do condomínio.
Em alguns contratos é possível verificar que as incorporadoras cobram valores indevidos, sejam valores que solicitados em momentos errados ou valores que não podem ser repassados aos consumidores.
Quando existe a cobrança indevida para o comprador surgem duas hipóteses: discutir a cobrança judicialmente, para que se seja declarada indevida ou, se já foi feito o pagamento, solicitar judicialmente a restituição do valor pago.
8) Verifique o que está incluso no valor que você irá pagar
É bem importante verificar o que está incluso no preço do imóvel, muitas vezes pode haver itens que, se a pessoa quiser tem que pagar um valor por fora, é o caso, por exemplo, do piso. Verificar isso evita que você seja pego de surpresa.
II - O que fazer depois de assinar o contrato?
9) Procure o Registro de Imóveis
Depois de assinar o contrato procure o Registro de Imóveis para que conste na matrícula do empreendimento que você adquiriu a unidade. Desta maneira, qualquer um poderá saber que o respectivo apartamento já foi vendido para você.
Pode parecer excesso de cuidado, porém, existem muitos casos em que a pessoa compra o apartamento e depois descobre que tal unidade já havia sido vendida para outra pessoa anteriormente. Inclusive, em alguns casos é até mesmo aberto um inquérito policial para apurar a prática de crime de estelionato.
Com o registro/averbação do contrato você se resguarda desse tipo de problema.
10) Acompanhe a obra
Não espere de braços cruzados a conclusão da obra, acompanhe de perto a evolução da construção do empreendimento.
Inclusive, procure saber a comissão de representantes. Essa comissão é o grupo formado pelos adquirentes que nomeiam representantes para acompanhar a obra, inclusive fiscalizando a forma que a incorporadora está lidando com a construção.
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