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  • Dra. Tatiane Rodrigues

O que não te contam sobre a averbação da construção na hora de fechar contrato com você.

Atualizado: 7 de mar.

(imagem retirada do site canva)


Você compra o imóvel na planta, se planeja para pagar um determinado valor e no momento da entrega das chaves começa a aparecer outros valores que não estavam no seu planejamento.


Um desses valores que as construtoras costumam cobrar é a taxa de averbação da construção.


1 Averbação da construção

Quando há a alteração no imóvel deve ser levada tal modificação para a matrícula do imóvel. No caso da construção, se temos na matrícula que existe apenas o terreno, para modificar de terreno para uma casa é preciso averbar a construção.


Portanto, a averbação da construção é necessária para que conste na matrícula que o imóvel deixou de ser um terreno, por exemplo.


Para fazer a averbação da construção é necessário levar alguns documentos para o Registro de Imóveis competente, conforme o caso, os documentos podem ser:


  • Habite-se ou Auto de Conclusão


  • CND do INSS (obrigatória para todas as construções concluídas após 21/11/1966)


  • Certificado de Regularidade de Construção


  • Auto de Regularização de Construção


  • Certidão de Dados Cadastrais


  • IPTU ou certidão de Valor Venal.


Além dos documentos, deve ser pago os emolumentos do cartório para que seja feita a averbação da construção.


2 Construtora pode repassar os custos com a averbação da construção para os consumidores?

Quando estamos falando de imóvel na planta, em regra, encontramos uma relação de consumo e que é regida pelo Código de Defesa do Consumidor.


Não pode a construtora repassar as custas da averbação da construção, individualização do apartamento e abertura de matrícula para o consumidor, é obrigação dela arcar com os custos.


Primeiramente, o artigo 51, IV do Código do Consumidor estabelece que são nulas as cláusulas contratuais que estabelecem obrigações que coloquem o consumidor em desvantagem.


Em segundo, estabelece o artigo 44 da Lei 4.591/64 que após o habite-se o incorporador deverá requerer a averbação da construção, sob pena de responder por perdas e danos perante os compradores.


Vejamos que a lei é clara em impor como responsabilidade do incorporador. Neste sentido:

APELAÇÃO. Compra e venda de imóvel. Ação de restituição. Sentença de parcial procedência. Inconformismo dos autores. Cobrança de taxa de atribuição de unidade que é abusiva. Despesas que são de responsabilidade da incorporadora. Cláusula apontada pela ré que não é clara com relação a epigrafada taxa. Precedentes desta Corte. Sentença reformada. Recurso a que se dá provimento. (TJ-SP, Apelação 1001433-16.2018.8.26.0576, Rel. Des. José Rubens Queiroz Gomes, 7ª Câmara de Direito Privado, j. 14/02/2019, p. 18/02/2019, r. 18/02/2019).
(...) TAXA DE INDIVIDUALIZAÇÃO DE MATRÍCULA E ATRIBUIÇÃO DE UNIDADE. Abusividade do trespasse da despesa registral aos adquirentes de unidades autônomas de condomínio edilício, porquanto em contraposição ao disposto no art. 44 da Lei n.4.591/64. Disposição contratual que coloca os consumidores em desvantagem exagerada e acarreta enriquecimento sem causa das promitentes-vendedoras (art. 51, IV, do CDC). Princípios da transparência e da informação. Sentença reformada. (...). (TJ-SP, Apelação 1046798-30.2017.8.26.0576, Rel. Des. Rômolo Russo, 7ª Câmara de Direito Privado, j. 23/01/2019, p. 23/01/2019, r. 23/01/2019)

Se a construtora insistir em cobrar valor referente a averbação da construção, mesmo que tenha cláusula contratual prevendo a cobrança, deverá ser discutida judicialmente, já que se trata de cobrança indevida e cláusula abusiva.


Quem já pagou tem o prazo de 05 anos para pedir a restituição do valor, sendo que o prazo começa a ser contado no dia em que houve o pagamento. Vejamos:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE REPETIÇÃO DE INDÉBITO. PRESCRIÇÃO. TERMO INICIAL. DATA DO PAGAMENTO. ART. 27 DO CDC. AGRAVO NÃO PROVIDO. 1. Tratando-se de ação de repetição de indébito, o termo inicial para o cômputo do prazo prescricional corresponde à data em que ocorreu a lesão, ou seja, a data do pagamento. 2. Agravo interno não provido. (STJ, 4ª Turma, AgInt no AREsp 1056534 / MS, rel. Min. LUIS FELIPE SALOMÃO, julgado em 20/04/2017, publicado em 03/05/2017).

Fontes:

BRASIL. Legislativo. Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964. Dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L4591compilado.htm>. Acesso em: 14 de agosto de 2020.


BRASIL. Legislativo. Lei nº 8.078, de 11 de setembro de 1990. Dispõe sobre a proteção do consumidor e dá outras providências. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8078compilado.htm>. Acesso em: 14 de agosto de 2020.


 

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