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  • Dra. Tatiane Rodrigues

Valor venal de referência pode ser usado para calcular o ITBI?

Atualizado: 21 de ago. de 2023


(imagem retirada do site canva)


Você está em dúvida se pode ser cobrado o ITBI sobre o valor venal de referência? Então está no lugar certo: neste post você vai entender se a prefeitura pode fazer isso e o que pode ser feito.


1 Pagamento do ITBI sobre o valor venal de referência


Algumas prefeituras estão calculando o valor do ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) com base no valor venal de referência, por exemplo, é o que a Prefeitura de São Paulo vem fazendo desde 2005.


O valor venal de referência é criado pela prefeitura a partir de uma pesquisa de mercado, sendo que inexiste data fixada para a sua atualização e um critério objetivo.


Portanto, as prefeituras que utilizam do valor venal de referência para calcular o ITBI, acabam utilizando um método próprio, que não está previsto em lei.



1.1 Como funciona o Valor Venal de Referência na prática?


Para melhor entender como funciona na prática, vejamos o seguinte exemplo:


Vamos imaginar que você está comprando um imóvel e temos os seguintes valores


  • Valor venal que consta no IPTU: R$ 250.000,00

  • Valor da compra: R$ 350.000,00

  • Valor venal de referência: R$ 580.000,00

  • Alíquota: 3%


Usando o valor da transação para calcular, o imposto a ser pago é de R$ 10.500,00 (3% de R$ 350.000,00). Porém, se for utilizado o valor venal de referência, o valor do ITBI será de R$ 17.400,00 (3% de R$ 580.000,00).


Portanto, a diferença entre os dois cálculos é de R$ 6.900,00.


Ressalta-se que, se for pago o ITBI sobre o valor venal de referência, a base de cálculo para o pagamento dos emolumentos do cartório também será o valor venal de referência.


Vejamos:


Conforme dispõe a tabela de emolumentos de 2019 da capital, se a base de cálculo for o valor da compra, o valor da escritura é de R$ 3.747,78. Agora, se for utilizado o valor venal de referência, o valor da escritura é de R$ R$ 4.161,37.


1.2 A prefeitura pode usar o valor venal de referência?


Não pode o ITBI ser cobrado pelo valor venal de referência. Não existe em lei previsão de base de cálculo diferente para IPTU e ITBI.


Inclusive, a Justiça de São Paulo entende que não pode ser usado o valor venal de referência. Porém, a Prefeitura de São Paulo ignora tal posicionamento e continua utilizando como base de cálculo.


Deste modo, quem não sabe dos seus direitos está pagando mais do que devia.


2 O que fazer para não pagar o ITBI sobre o valor venal de referência?


Para afastar o valor venal de referência o contribuinte deve procurar um advogado para que seja impetrado um mandado de segurança, obrigando a prefeitura receber o ITBI sobre o valor venal que consta no IPTU ou o valor da compra, ressalta-se que, isto deve ser feito antes do pagamento do imposto.



E se eu já paguei o imposto? Se já foi pago, a pessoa tem o prazo de 5 anos para pedir a restituição do valor que foi pago indevidamente. Portanto, quem comprou imóvel nos últimos 5 anos pode procurar a justiça.



3 Quais são os municípios que utilizam o valor venal de referência?


São alguns dos municípios que utilizam ou já utilizaram:


  • Américo Brasiliense - SP

  • Campinas - SP

  • Casa Branca - SP

  • Itu - SP

  • Jardinópolis - SP

  • Limeira - SP

  • Mauá - SP

  • Pouso Alegre - MG

  • Salvador - BA

  • Santa Rosa de Viterbo - SP

  • São Paulo - SP



 

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