• Dra. Tatiane Rodrigues

Vícios no imóvel adquirido na planta

Atualizado: Jun 14




Você tem dúvida sobre os vícios no imóvel na planta? Neste post você vai encontrar algumas considerações sobre o tema e vai entender o que nossa legislação fala sobre o assunto.


Algumas coisas que falaremos a partir de agora sobre os vícios também pode ser aplicado para bens móveis, porém, manteremos nosso foco em relação aos imóveis.


1 Dos vícios

Devemos ter a noção que quando falamos em vício estamos falando de um defeito.


De acordo com o código civil temos os seguintes vícios:


  • Vício aparente: é a imperfeição que facilmente se pode notar, por exemplo, a pintura de um cômodo que está manchada.


  • Vício oculto ou redibitório: como o próprio nome diz, é o defeito que está oculto, ou seja, não é possível verificar a sua existência de imediato, geralmente, se descobre após um período de uso. Exemplificando, um imóvel tem encanação de ferro e o mesmo esteja todo enferrujado. O Código Civil trata desta espécie de vício nos artigos 441 e seguintes.


  • Vício em relação a solidez e segurança: este vício é considerado o mais grave, já que coloca em risco à saúde e segurança das pessoas e, inclusive, do próprio imóvel. A título de exemplo podemos citar o imóvel que tem problema de infiltração.


  • Vício sobre a medida: conforme dispõe o artigo 500 do Código Civil, se houve a estipulação de preço por medida ou existe a determinação da área e a respectiva área não coincide, estamos diante de um vício.


Agora que já vimos o que prevê o Código Civil, passaremos a ver o que diz o Código do Consumidor, que trata sobre os seguintes vícios:


  • Vício por insegurança: é o vício que coloca em risco a saúde ou a segurança do consumidor. Podemos aqui utilizar como exemplo o mesmo que usamos quando falamos sobre vício em relação a solidez e segurança, que é o imóvel com infiltração. Sobre o assunto podemos ver os artigos 12 a 17 do Código de Defesa do Consumidor.


  • Vício por inadequação: pode ser defeito na qualidade, metragem ou diferença das informações que foram oferecidas, por exemplo, a promessa de entrega de academia no condomínio na publicidade, porém, na entrega não existe a academia. O CDC trata sobre o assunto nos artigos 18 e 19.


2 Do prazo para reclamar


Como vimos, existem duas legislações que tratam sobre os vícios, agora precisamos ver o prazo que tais leis estipulam para que seja reclamado os respectivos defeitos.


2.1 Do prazo no Código Civil



2.1.1 Vício aparente


Se estivermos diante de um vício aparente, não existe qualquer responsabilidade, portanto, não há o que reclamar.



2.1.2 Vício oculto


Por outro lado, se estivermos diante do vício oculto, o sujeito tem o prazo de um 1 para reclamar. Mas a partir de quando começa a correr o prazo? O prazo começa na data em que teve a entrega do imóvel, conforme caput do artigo 445 do Código Civil.


Se estivermos falando de um vício cujo só pudesse ser conhecido futuramente, o prazo começa a ser contado da data conhecimento do vício, sendo que tal conhecimento deve acontecer em até um ano da data de compra do imóvel, é o que dispõe o §1º do artigo 445.


Se o sujeito já tinha a posse do imóvel antes da aquisição do imóvel o prazo para reclamar do vício é de seis meses.


Ressalta-se que o prazo um ano é apenas para bens imóveis, para bens móveis a lei prevê um outro prazo.


O prazo tratado aqui é para o ingresso da ação redibitória para pedir a resolução do contrato e devolução do valor ou ação estimatória para abatimento do preço. Em relação a ação de indenização, seja por dano moral ou material, não se aplica o prazo aqui tratado, mas sim o previsto no artigo 206 do Código civil (3 anos).



2.1.3 Vício em relação a solidez e segurança


O Código Civil dispõe que deve haver uma garantia de 5 anos sobre a solidez e segurança da obra, conforme o que diz o artigo 618. Acontecendo o vício dentro destes 5 anos, contando a partir da data em que surge o vício, o sujeito tem o prazo decadencial de 180 dias para ingressar com a ação para resolução do contrato.


Se o interesse for em receber indenização, não se aplica o prazo de 180 dias.


Se for tratar de indenização por responsabilidade contratual aplica-se o artigo 205 do Código Civil, sendo o prazo para a ação de 10 anos. Se falarmos de uma responsabilidade por ato ilícito, o prazo é de 3 anos, conforme artigo 206 do Código Civil.



2.1.4 Vício sobre a medida