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  • Dra. Tatiane Rodrigues

Vícios no imóvel adquirido na planta

Atualizado: Mai 19




Você tem dúvida sobre os vícios no imóvel na planta? Neste post você vai encontrar algumas considerações sobre o tema e vai entender o que nossa legislação fala sobre o assunto.


Algumas coisas que falaremos a partir de agora sobre os vícios também pode ser aplicado para bens móveis, porém, manteremos nosso foco em relação aos imóveis.


1 Dos vícios

Devemos ter a noção que quando falamos em vício estamos falando de um defeito.


De acordo com o código civil temos os seguintes vícios:


  • Vício aparente: é a imperfeição que facilmente se pode notar, por exemplo, a pintura de um cômodo que está manchada.


  • Vício oculto ou redibitório: como o próprio nome diz, é o defeito que está oculto, ou seja, não é possível verificar a sua existência de imediato, geralmente, se descobre após um período de uso. Exemplificando, um imóvel tem encanação de ferro e o mesmo esteja todo enferrujado. O Código Civil trata desta espécie de vício nos artigos 441 e seguintes.


  • Vício em relação a solidez e segurança: este vício é considerado o mais grave, já que coloca em risco à saúde e segurança das pessoas e, inclusive, do próprio imóvel. A título de exemplo podemos citar o imóvel que tem problema de infiltração.


  • Vício sobre a medida: conforme dispõe o artigo 500 do Código Civil, se houve a estipulação de preço por medida ou existe a determinação da área e a respectiva área não coincide, estamos diante de um vício.


Agora que já vimos o que prevê o Código Civil, passaremos a ver o que diz o Código do Consumidor, que trata sobre os seguintes vícios:


  • Vício por insegurança: é o vício que coloca em risco a saúde ou a segurança do consumidor. Podemos aqui utilizar como exemplo o mesmo que usamos quando falamos sobre vício em relação a solidez e segurança, que é o imóvel com infiltração. Sobre o assunto podemos ver os artigos 12 a 17 do Código de Defesa do Consumidor.


  • Vício por inadequação: pode ser defeito na qualidade, metragem ou diferença das informações que foram oferecidas, por exemplo, a promessa de entrega de academia no condomínio na publicidade, porém, na entrega não existe a academia. O CDC trata sobre o assunto nos artigos 18 e 19.


2 Do prazo para reclamar


Como vimos, existem duas legislações que tratam sobre os vícios, agora precisamos ver o prazo que tais leis estipulam para que seja reclamado os respectivos defeitos.


2.1 Do prazo no Código Civil



2.1.1 Vício aparente


Se estivermos diante de um vício aparente, não existe qualquer responsabilidade, portanto, não há o que reclamar.



2.1.2 Vício oculto


Por outro lado, se estivermos diante do vício oculto, o sujeito tem o prazo de um 1 para reclamar. Mas a partir de quando começa a correr o prazo? O prazo começa a a data em que teve a entrega do imóvel, conforme caput do artigo 445 do Código Civil.


Se estivermos falando de um vício cujo só pudesse ser conhecido futuramente, o prazo começa a ser contado da data conhecimento do vício, sendo que tal conhecimento deve acontecer em até um ano da data de compra do imóvel, é o que dispõe o §1º do artigo 445.


Se o sujeito já tinha a posse do imóvel antes da aquisição do imóvel o prazo para reclamar do vício é de seis meses.


Ressalta-se que o prazo um ano é apenas para bens imóveis, para bens móveis a lei prevê um outro prazo.


O prazo tratado aqui é para o ingresso da ação redibitória para pedir a resolução do contrato e devolução do valor ou ação estimatória para abatimento do preço. Em relação a ação de indenização, seja por dano moral ou material, não se aplica o prazo aqui tratado, mas sim o previsto no artigo 206 do Código civil (3 anos).



2.1.3 Vício em relação a solidez e segurança


O Código Civil dispõe que deve haver uma garantia de 5 anos sobre a solidez e segurança da obra, conforme o que diz o artigo 618. Acontecendo o vício dentro destes 5 anos, contando a partir da data em que surge o vício, o sujeito tem o prazo decadencial de 180 dias para ingressar com a ação para resolução do contrato.


Se o interesse for em receber indenização, não se aplica o prazo de 180 dias.


Se for tratar de indenização por responsabilidade contratual aplica-se o artigo 205 do Código Civil, sendo o prazo para a ação de 10 anos. Se falarmos de uma responsabilidade por ato ilícito, o prazo é de 3 anos, conforme artigo 206 do Código Civil.



2.1.4 Vício sobre a medida


De acordo com o artigo 500 do Código Civil, o adquirente pode exigir que o vendedor complemente a área, resolver o contrato ou abatimento do valor pago.


O prazo para requerer o que lhe é de direito é de 1 ano, a contar da data do registro, como dispõe o artigo 501.


Assim como nos vícios anteriores, o prazo de 1 ano não se aplica para a pretensão de uma indenização.


2.2 Do prazo no Código do Consumidor


2.2.1 Vício por insegurança


O Código do Consumidor no artigo 27 fala que o consumidor tem o prazo de 5 anos para pedir a reparação de danos. O prazo começa a ser contado quando o consumidor tem a ciência do dano e quem o causou.



2.2.2 Vício por inadequação


Tratando-se um vício de qualidade, o fornecedor tem o prazo de 30 dias para resolver o problema, podendo o consumidor pedir a substituição, restituição do valor pago ou abatimento.


Sendo vício de quantidade, além dos pedidos acima citados, o consumidor pode pedir a complementação da medida/quantidade, se for possível.


Se estivermos diante de um vício por inadequação aparente o prazo para reclamar é de 90 dias, contado a partir da data de entrega. Já se o defeito for oculto, o prazo é de 90 dias começa a ser contado da data em que se teve ciência do vício.


Observa-se que, o Código de Defesa do Consumidor nada prevê em relação ao prazo para reclamar quando o vício por inadequação for de quantidade, por este motivo se aplica o previsto no artigo 501 do Código Civil.


3 Da vida útil


Quando o consumidor compra um imóvel na planta a construtora estabelece no contrato e/ou manual o prazo de garantia. Normalmente para cada item do imóvel é previsto um prazo de garantia.


Imaginemos a seguinte situação: você comprou um apartamento na planta e a no manual fornecido estabelece que os azulejos e pisos tem o prazo de garantia de 5 anos. Quando completou 7 anos que o imóvel foi entregue, o piso da sala começou a descolar.


Pelo o que consta no manual da construtora, a garantia já foi perdida. Portanto, em tese, você não teria direito de reclamar mais nada.


Mas quando compramos um imóvel, esperamos que os pisos durem apenas 7 anos? Acredito que a sua resposta deve ter sido não.


Quando falamos no Código de Defesa do Consumidor e do vício oculto devemos pensar na vida útil do bem. Ora, trata-se da análise da duração que se espera que o bem tenha.

Ou seja, mesmo que esteja previsto no contrato um prazo de garantia, se espera que o bem dure mais que o pactuado, o fornecedor responde pelos vícios mesmo após o prazo de garantia.


Voltando ao exemplo, na data em que o piso começou a descolar o consumidor tomou ciência do vício, portanto, começa a correr o prazo para reclamar o que lhe é de direito.

Ressalta-se que, se o problema apareceu por culpa do consumidor, não há o que se falar em responsabilidade do fornecedor.


A título de curiosidade, existe uma NBR que trata do sobre o desempenho dos empreendimentos residenciais. A respectiva norma se preocupa com alguns aspectos da construção, dentre os quais ressalto a vida útil e manutenção. Estamos falando da NBR 15.575.


Fontes:


BRASIL. Legislativo. Lei nº 8.078 de 11 de setembro de 1990. Dispõe sobre a proteção do consumidor e dá outras providências. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L8078.htm>. Acesso em: 18 de fevereiro de 2019.

BRASIL. Legislativo. Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Institui o Código Civil.


Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/CCivil_03/leis/2002/L10406.htm> Acesso em: 18 de fevereiro de 2019.


SCAVONE JUNIOR, Luiz Antônio. Direito Imobiliário: Teoria e prática. 12.ª ed. - rev., atual. e ampl. Rio de Janeiro. Ed. Forense, 2017.


Escrito por:

Tatiane Rodrigues Coelho

Formada em direito em 2014. Inscrita na OAB/SP nº 358.546. Especialista em Direito Imobiliário. Sócia do escritório Rodrigues e Felix Sociedade de Advogados. Pós-graduada em Direito Imobiliário pós-graduanda em Direito Tributário e cursando MBA em Administração, Gestão e Marketing do Negócio Jurídico. Autora de textos sobre Direito Imobiliário publicado em Revista Especializada, blogs, JusBrasil e outros sites.

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