- Dra. Tatiane Rodrigues
O contrato de compra de imóvel na planta pode ser rescindido se o quadro resumo não tiver completo?
Atualizado: 8 de mar.
(imagem retirada do site canva)
Conforme está previsto na lei de incorporação imobiliária (Lei 4.591/64), o quadro resumo do contrato deve conter 12 informações obrigatórias. Essas informações passaram a ser obrigatórias em 27 de dezembro de 2018, data em que entrou em vigor a lei dos distrato, caso o contrato de compra do imóvel na planta foi assinado antes desta data, não se aplica essa obrigatoriedade.
1 O que é quadro resumo?
É a página inicial do contrato, em que é feito um resumo do contrato. Portanto, no quadro resumo é colocado as principais informações do negócio.
Jamais ao assinar um contrato de compra de imóvel na planta leia somente o quadro resumo, já que ali só consta as principais informações. É necessário que você também leia o contrato completo, para que você tenha noção de que como funcionará o negócio.
Por exemplo, a vendedora pode colocar no contrato que a qualquer momento poderá exigir um avalista para assegurar o cumprimento dos pagamentos futuros, na maioria das veze esta cláusula não está no quadro resumo. O mesmo acontece com a questão da cobrança da taxa de individualização das matrículas do empreendimento, mesmo sendo ilegal e abusiva esta cobrança, colocam cláusula no contrato sobre esta cobrança e não é citado nada no quadro resumo.
2 Quais são as informações obrigatórias que devem estar no quadro resumo?
A lei diz que no quadro resumo deve conter as seguintes informações:
a) O preço total a ser pago pelo imóvel.
b) Qual será o valor pago como entrada, como será feito pagamento, com destaque para o valor pago à vista, e os seus percentuais sobre o valor total do contrato.
c) Qual será a forma de pagamento do preço, com indicação clara dos valores e vencimentos das parcelas.
d) O valor que será pago à corretagem, a forma de pagamento e a identificação de quem irá receber a comissão.
e) Os índices de correção monetária que serão aplicados e, se houver mais de um índice, o período que será aplicado cada um.
f) As consequências do desfazimento do contrato, seja por meio de distrato, seja por meio de resolução contratual motivada por inadimplemento de obrigação do adquirente ou do incorporador, com destaque negritado para as penalidades aplicáveis e para os prazos para devolução de valores ao adquirente.
g) As taxas de juros eventualmente aplicadas, se mensais ou anuais, se nominais ou efetivas, o seu período de incidência e o sistema de amortização.
h) Informações acerca da possibilidade do exercício, por parte do adquirente do imóvel, do direito de arrependimento.
i) O prazo para quitação das obrigações pelo adquirente após a obtenção do auto de conclusão da obra pelo incorporador.
j) As informações acerca dos ônus que recaiam sobre o imóvel, em especial quando o vinculem como garantia real do financiamento destinado à construção do investimento.
k) O número do registro do empreendimento, a matrícula do imóvel e a identificação do cartório de registro de imóveis competente.
l) O termo final para obtenção do auto de conclusão da obra (habite-se) e quais são efeitos caso haja o atraso.
3 O que acontece se o quadro resumo não tiver todas as informações obrigatórias?
As informações citadas acima são obrigatórias e se o comprador observar que está faltando alguma das informações deverá informar a incorporadora e pedir que seja o contrato aditado para corrigir tal omissão. A partir do momento em que a incorporadora for notificada, ela deverá corrigir tal omissão em até 30 dias.
Se passar o prazo de 30 dias e a incorporadora não corrigir a omissão, o comprador pode pedir a rescisão do contrato por culpa da vendedora. Quando dizemos culpa da vendedora, implica em dizer que deverá ser devolvido todo os valores que foram pagos pelo comprador, inclusive a comissão de corretagem.
Em 28 de setembro de 2022 a justiça de São Paulo condenou uma empresa a devolver tudo que foi pago por não ter corrigido o contrato após a notificação enviada pelo comprador.
3.1 Modelo de notificação para informar a vendedora da omissão no quadro resumo do contrato
Se você notar que está faltando alguma informação, antes de considerar o contrato rescindido, você deverá enviar uma notificação para a vendedora para corrija a omissão. Só se a omissão não for corrigida em até 30 dias é que você poderá considerar o contrato rescindido.
Recomendamos que você faça uma notificação por escrito, pode ser enviada por e-mail, por meio do cartório de Registro de Títulos e Documentos ou por meio de um telegrama (com o aviso de recebimento e cópia). Vejamos um modelo para você usar:
Nome completo, nacionalidade, estado civil, inscrito no CPF sob o nº 000 e portador do RG nº 0000, residente e domiciliado à Rua xxx, 00, bairro, cidade - UF, CEP 00000, ora notificante.
Nome da empresa, inscrita no CNPJ sob o nº 0000, com sede à Rua xxx, 00, bairro, cidade - UF, CEP 00000, ora notificada.
Venho por meio desta requerer o cumprimento do art. 35-A, §1º da Lei 4.591/64, tendo em vista que o quadro resumo do contrato do apartamento nº 00, torre XXX do empreendimento XXX, assinado no dia 00/00/0000 não contém todas as informações obrigatórias.
Deste modo, requer o aditamento do contrato para sanar as omissões existentes em até 30 dias, sob pena de ser considerado o contrato resincindo.
Atenciosamente,
Nome completo.
Se a vendedora receber a notificação e não fizer a correção do contrato, você deverá procurá-la para que seja feito a rescisão do contrato por culpa dela, devendo, assim ser devolvido tudo que foi pago (inclusive a comissão de corretagem). Se a vendedora se negar a fazer rescisão ou devolver tudo que foi pago, deverá procurar a justiça para pedir a rescisão do contrato e devolução dos valores.
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rescindido.
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