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  • Dra. Tatiane Rodrigues

O que é incorporação imobiliária?

Atualizado: Abr 2




1 Incorporação imobiliária


Incorporação imobiliária consiste em atividade cujo tenha o objetivo de obter meios necessários para a construção do edifício com unidades autônomas. Este capital é obtido pela venda antecipada de tais apartamentos.

Em outras palavras, é a incorporação imobiliária que permite que o incorporador venda as unidades futuras para que consiga arrecadar o patrimônio necessária para a execução da construção, é o famoso imóvel na planta.


A incorporação imobiliária está regulamentada pela Lei 4.591/64, sendo que seu conceito está no artigo 28, parágrafo único.



1.1 Do incorporador


Tanto pessoa física como pessoa jurídica pode ser incorporador, seja empresário ou não, desde que seja as pessoas que estão no rol do 31 da Lei 4.591/64.


O incorporador é o sujeito que se compromete em vender as unidades autônomas e será o responsável pela entrega das obras concluídas, dentro do prazo, preço e outras condições estipuladas.


Portanto, o incorporador é o responsável pelo projeto.


Construtora é a mesma coisa que incorporadora? Não. A construtora, diferentemente da incorporadora, tem apenas responsabilidade sobre a obra, não havendo qualquer responsabilidade sobre o projeto.


O artigo 31 cita que poderá ser incorporador:


  • Proprietário do terreno.

  • Promitente comprador.

  • Cessionário ou promitente cessionário.

  • Construtor.

  • Corretor de imóveis.


Ressalta-se que, se estivermos falando de uma promessa de compra ou cessão, deverá tal negócio ser celebrado em caráter irrevogável e irretratável, ter cláusula de imissão na posse, cláusula com o consentimento para demolição e construção, não ter cláusula impeditivas da alienação das unidades e esteja registrado no Registro de Imóveis.


Se estivermos falando do construtor ou corretor de imóveis, se faz necessário uma procuração feita por meio de instrumento público, com poder expresso para concluir os negócios que tratam sobre a alienação das unidades, sendo de sua responsabilidade os atos praticados e deve ser transcrito o que está no §4º do artigo 35.



2 Documentos necessários


Para falarmos que estamos diante de uma incorporação se faz necessário o registro do memorial de incorporação no Registro de Imóveis competente, sendo que este memorial consiste na especialização do projeto de construção, contendo o histórico da propriedade, a existência ou não de ônus e a estrutura condominial.


O memorial deve ser feito em duas vias e conter os seguintes documentos:


  • Requerimento assinado pelo incorporador, sendo pessoa jurídica deve o requerimento ser instruído com cópia autenticada da última alteração contratual e a certidão simplificada atualizada.

  • Título de propriedade do terreno ou de promessa de compra e venda/cessão, observando o que diz o artigo 221 da Lei 6.015/73 sobre os títulos.

  • Certidão de inteiro teor com o histórico vintenário da propriedade.

  • Certidão dos Tabelionatos de Protestos abrangendo os últimos 5 anos.

  • Certidão de inexistência de ações reais e pessoais reipersecutórias.

  • Certidão negativas fiscais municipais (tributos municipais), estaduais e federais (certidão conjunta da Procuradoria-Geral da Fazenda Nacional, Receita Federal e do INSS - sendo pessoa física declaração de que não é contribuinte).

  • Certidões de feitos ajuizados estaduais (cível e criminal), federais (cível e criminal) e trabalhistas.

Observação: em São Paulo, conforme item 215.6, Cap. XX, Tomo II do Prov. 58/89, a certidão dos feitos ajuizados, as negativas de processo e as de protestos devem referir-se aos alienantes do terrenos e ao incorporador.

  • Projeto de construção aprovado.

  • Alvará de construção.

  • Quadro da ABNT - NBR 12.721/06 (folha preliminar e quadros I, II, III, IV-A, IV-B, V, VI, VII E VIII).

  • Discriminação das frações ideais de terreno com as unidades autônoma vinculadas.

  • Planta elucidativa da garagem, acompanhada de uma declaração.

  • No estado de São Paulo, autorização especial da GRAPROHAB, observar o que está previsto no artigo 5ª, IV do Decreto Estadual nº 52.053/2007.

  • Atestado de idoneidade financeira.

  • Declaração em que se defina a parcela do preço que trata o artigo 39, II da Lei 4.591/64.

  • Declaração em que se define se está ou não sujeito ao prazo de carência de 180 dias.

  • Contrato padrão, sendo que é facultativo este documento.

  • Procuração pública se o incorporador não for o proprietário.

  • Convenção condominial.


Dica: é necessário estudar o ato normativo (código de normas) do estado antes de registrar o memorial, já que o provimento pode trazer especificidades para o caso concreto. Por exemplo, em São Paulo, item 224, Cap. XX, Tomo II do Prov. 58/89 diz que a instituição de condomínio ocorrerá apenas quando já tiver o habite-se.



Escrito por:

Tatiane Rodrigues Coelho

Formada em direito em 2014. Inscrita na OAB/SP nº 358.546. Especialista em Direito Imobiliário. Sócia do escritório Rodrigues e Felix Sociedade de Advogados. Pós-graduada em Direito Imobiliário pós-graduanda em Direito Tributário e cursando MBA em Administração, Gestão e Marketing do Negócio Jurídico. Autora de textos sobre Direito Imobiliário publicado em Revista Especializada, blogs, JusBrasil e outros sites.

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