• Dra. Tatiane Rodrigues

Descubra seus direitos no atraso na entrega da obra

Atualizado: Set 9




Uma situação muito comum na compra de imóvel na planta é o comprador ficar contando os dias para pegar a chave, mas o sonho do apartamento novo acaba sendo adiado por conta do atraso na entrega da obra.


Você está nessa situação em que a obra está atrasada e, consequentemente, a entrega das chaves estão atrasadas? Você sabe quais são os seus direitos?



1 Prazo de tolerância


Na grande maioria dos contratos de compra de imóvel na planta existe a cláusula de tolerância, que consiste em adiar a entrega das chaves. O prazo máximo de tolerância que o contrato pode estipular é de 180 dias¹.


Ressalta-se que, o prazo de tolerância precisa estar previsto no contrato de forma expressa, clara e inteligível.


Portanto, ao assinar o contrato fique de olho na cláusula que estipula o prazo de tolerância para a entrega das chaves.



2 O que fazer no caso de atraso da entrega da obra


Assim que você constatar que houve o atraso na entregada obra recomendamos que você tome as seguintes atitudes:


  • Se houve a notificação sobre o atraso, guardar a respectiva notificação. Se na notificação não consta a nova data de entrega, solicitar que a construtora te informe a nova data por escrito.


  • Se não recebeu nenhuma notificação, entrar em contato com a construtora pedindo uma resposta por escrito sobre a justificativa para o atraso e que seja informado a nova data da entrega das chaves.


3 Quais são os seus direitos no atraso na entrega da obra após o prazo de tolerância


Encerrando o prazo de tolerância os compradores do apartamento na planta têm alguns direitos que muitas vezes não são respeitados pelas construtoras.



3.1 Taxa de evolução de obra


Após o fim do prazo de tolerância não pode ser mais cobrado o pagamento da taxa de evolução de obras. Se você está sendo cobrado, pode discutir essa cobrança indevida na justiça e, caso tenha pago, pedir o reembolso dos valores pagos indevidamente.


A cobrança da taxa de evolução de obra após o atraso é indevida porque não é comprador que deu causa ao atraso e, quanto mais tempo demorar para entregar, mais tempo o consumidor estará pagando juros sem diminuir seu saldo devedor.



3.2 Alteração do índice de atualização


Na maioria dos contratos está estabelecido que até o habite-se a correção monetária deve ser feita pelo Índice Nacional da Construção Civil (INCC).


Com o atraso a construtora não pode lucrar com a sua própria demora em entregar a obra, portanto, deve ser afastada a aplicação do INCC de correção e ser aplicado índice mais favorável ao consumidor, o IGP-M (Índice Geral de Preços do Mercado).


Ressalta-se que, deve ser aplicado o mais favorável entre o INCC ou IGP-M, ou seja, se o INCC for mais vantajoso deve ser mantida a atualização usando este índice.


  • Caso você tenha visto que a construtora continua aplicando o INCC, envie uma notificação com aviso de recebimento (a.r) para a construtora passe a utilizar o IGP-M. Recomendamos o uso do telegrama, assim você consegue ter uma cópia da notificação que foi enviada.


3.3 Reembolso do aluguel


Mais um direito que o consumidor tem direito é de ser reembolsado pelo o aluguel que pagou depois do prazo de tolerância até a data da entrega das chaves. Para isso é importante guardar os recibos e contrato de locação.



3.4 Indenização por danos morais e materiais


Se o consumidor sofreu danos morais e/ou materiais em decorrência do atraso na entrega da obra, pode pedir o pagamento de indenização.


3.5 Pagamento de multa


Normalmente o que acontece nos contratos é existir apenas a aplicação de multa para o inadimplemento do adquirente, nada falando sobre o descumprimento do vendedor.


Ocorre que, pode ser utilizada essa previsão de multa para o inadimplemento do comprador para o vendedor, ou seja, com o atraso da obra a vendedora tem que pagar multa.


Nesse sentido:


“RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. NOVEL LEI N. 13.786/2018. CONTRATO FIRMADO ENTRE AS PARTES ANTERIORMENTE À SUA VIGÊNCIA. NÃO INCIDÊNCIA. CONTRATO DE ADESÃO. OMISSÃO DE MULTA EM BENEFÍCIO DO ADERENTE. INADIMPLEMENTO DA INCORPORADORA. ARBITRAMENTO JUDICIAL DA INDENIZAÇÃO, TOMANDO-SE COMO PARÂMETRO OBJETIVO A MULTA ESTIPULADA EM PROVEITO DE APENAS UMA DAS PARTES, PARA MANUTENÇÃO DO EQUILÍBRIO CONTRATUAL. 1. A tese firmada, para efeito do art. 1036 do CPC/2015, é a seguinte: No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial. 2. No caso concreto, recurso especial parcialmente provido” (STJ Recurso Especial 1.614.721-DF Segunda Seção Rel. Min. LUIS FELIPE SALOMÃO julgado em 22.05.2019).

3.6 Rescisão do contrato


Por fim, o adquirente tem o direito de pedir a rescisão do contrato, devendo ser feito o reembolso dos valores que foram efetivamente pagos. A devolução dos valores deverá ser integral, imediata e com a devida atualização monetária.





4 Perguntas frequentes


a) O prazo de 180 dias é corrido ou em dias úteis? O prazo de 180 dias deve ser contado em dias corridos.


b) O prazo de tolerância pode ser estipulado em dias úteis? Pode, desde que os o prazo em dias úteis não ultrapasse 180 dias corridos.


c) Não recebi as chaves e já estão me cobrando condomínio, está certo isso? Não. O condomínio só pode ser cobrado após a entrega das chaves.


d) Posso deixar de pagar em razão do atraso da entrega da obra? Não. Sem uma decisão judicial o atraso da obra não justifica o não pagamento, ou seja, a construtora poderá te cobrar, inclusive com os acréscimos previsto no contrato (multa, juros e correção monetária).


¹ Súmula 164 do STJ



Escrito por:


Tatiane Rodrigues Coelho

Formada em direito em 2014. Inscrita na OAB/SP nº 358.546. Especialista em Direito Imobiliário. Sócia do escritório Rodrigues e Felix Sociedade de Advogados. Pós-graduada em Direito Imobiliário pós-graduanda em Direito Tributário e cursando MBA em Administração, Gestão e Marketing do Negócio Jurídico. Autora de textos sobre Direito Imobiliário publicado em Revista Especializada, blogs, JusBrasil e outros sites. 

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Siga no instagram e fique sabendo mais sobre Direito Imobiliário: @tatiane.adv

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