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  • Dra. Tatiane Rodrigues

Venda de apartamento na planta em duplicidade: você tem direito a danos morais?

Atualizado: 7 de mar.

(imagem retirada do site canva)


Vamos começar esse texto contando uma história que é baseada em um caso, sendo que para preservar os envolvidos mudamos o nome e algumas outras informações.


Henrique, tinha o sonho e a vontade de ter o seu imóvel próprio. Para alcançar seu objetivo por muitos anos guardou dinheiro até ter a quantia suficiente para realizar seu sonho. Por conta do valor, optou em adquirir um imóvel na planta, sendo que juntou dinheiro para pagar com recursos próprios.
Assim que tinha o dinheiro começou a procurar por apartamento na planta, procurou na cidade e bairro que lhe era de interesse. Optou por adquirir uma unidade no empreendimento que estava praticamente pronto, em que o prazo de entrega estava bem próximo.
Henrique contente com o apartamento que encontrou, que cabia dentro do seu orçamento, assinou o contrato e pagou, aproximadamente, 80% do valor do apartamento no ato da assinatura do contrato e o valor restante seria pago quando fosse entregue as chaves.
Para Henrique estava tudo certo, até que chegou a data de entrega o imóvel ainda não estava pronto. Quando passou o prazo de tolerância Henrique passou a correr atrás dos seus direitos e então descobriu que tinha um outro problema bem mais grave: o apartamento já havia sido adquirido por outras pessoas. Não restou alternativa para Henrique senão desfazer o contrato e receber todos os valores que pagou de volta.

Pode parecer que essa história é bem fantasiosa e que isso não acontece, porém, não é raro encontrar casos em que a incorporada vende a mesma unidade para pessoas diferentes e, inclusive, já vimos situações que foi vendido até mesmo para três pessoas diferentes.


Por este motivo é importante que você tome as providências necessárias ao comprar o imóvel na planta, para verificar se foi vendido para outra pessoa e, caso não tenha vendido, tome as atitudes corretas após a compra para impedir que isso aconteça.


Mas hoje não vamos falar sobre os cuidados para evitar que isso aconteça, mas sim a questão dos danos morais na venda em duplicidade do imóvel na planta.


O primeiro ponto é que a venda em duplicidade do apartamento na planta demonstra uma falta de zelo por parte da incorporadora, já que deveria como fornecedora ter um melhor controle das vendas já realizadas.


É um claro caso de falha na prestação de serviço e ausência da boa-fé contratual, o que ultrapassa o mero descumprimento do contrato. Portanto, a venda em duplicidade do imóvel na planta pode gerar o direito de receber danos morais.


Separamos algumas decisões em que houve a condenação por danos morais por conta da venda em duplicidade:


AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL Nº 1.467.921 - GO (2019/0073021-8) RELATORA : MINISTRA MARIA ISABEL GALLOTTI AGRAVANTE : MORAIS IMOVEIS LTDA ADVOGADO : MARCIO CRUZ NUNES DE CARVALHO E OUTRO(S) - DF017147 AGRAVADO : MARIA DO ROSARIO RODRIGUES DOS SANTOS ADVOGADO : RÔMULO RIBEIRO NUNES E OUTRO(S) - GO019393 DECISÃO [...]IV - Comprovada a venda de imóvel (lote) em duplicidade, culminando em prejuízos à parte autora, resta caracterizado o nexo causal entre o ato ilícito e os danos materiais e morais dele decorrentes, e o consequente dever de indenizar (artigo 186 c/c artigo 927, ambos do CC). V - A alienação de imóvel em duplicidade configura dano moral passível de reparação pecuniária, porquanto extrapola meros aborrecimentos contratuais. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. [...]. Em face do exposto, conheço do agravo e dou parcial provimento ao recurso especial para anular o acórdão dos embargos de declaração, e determinar que outro seja proferido, sanando-se a omissão nos termos acima. Intimem-se. Brasília (DF), 16 de março de 2020. MINISTRA MARIA ISABEL GALLOTTI Relatora (STJ - AREsp: 1467921 GO 2019/0073021-8, Relator: Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Data de Publicação: DJ 19/03/2020). Grifo nosso.
REPARAÇÃO DE DANOS MATERIAIS E MORAIS -Compromisso de compra e venda de imóvel Alienação em duplicidade Danos materiais bem arbitrados, correspondentes ao valor dispendido pelos imóveis, acrescido dos consectários legais - Danos morais caracterizados Montante fixado com razoabilidade e proporcionalidade, a fim de evitar enriquecimento sem causa. Sentença mantida. Recurso desprovido. (TJSP – 1003772-84.2017.8.26.0445, Relator: Moreira Viegas, Data de Julgamento: 14/12/2020, 5º Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 14/12/2020).Grifo nosso.
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL Nº 1.504.947 - GO (2019/0139981-0) RELATOR : MINISTRO PRESIDENTE DO STJ AGRAVANTE : QUEIROZ IMOVEIS LTDA ADVOGADO : ALEXANDRE MACHADO RORIZ - DF021722 AGRAVADO : LAIERTE DE OLIVEIRA AGRAVADO : GILDA DE MORAES OLIVEIRA ADVOGADO : WELISANGELA CARDOSO DA MATA - DF020885 DECISÃO [...]AÇÃO INDENIZATÓRIA. IMÓVEL. VENDA EM DUPLICIDADE. DANOS MORAIS. EXISTÊNCIA. VALOR. RAZOABILIDADE. DANOS MATERIAIS. LAUDO DE AVALIAÇÃO. ACOLHIMENTO. CORREÇÃO MONETÁRIA E JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. FIXAÇÃO. HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS. BASE DE CÁLCULO. CORREÇÃO. MAJORAÇÃO EM SEDE RECURSAL. 1. A VENDA DE IMÓVEL EM DUPLICIDADE É ATO ILÍCITO GERADOR DE DANOS MORAIS PRESUMIDOS AOS COMPROVADORES LESADOS, PASSÍVEIS DE REPARAÇÃO. 2. AFIGURA-SE RAZOÁVEL E PROPORCIONAL O VALOR INDENIZATÓRIO OBEDIENTE AOS CRITÉRIOS COMPENSATÓRIOS E PEDAGÓGICOS DA REPARAÇÃO, BEM COMO ÀS CONDIÇÕES PESSOAIS DAS PARTES E À GRAVIDADE DA CONDUTA ILÍCITA. [...] (STJ - AREsp: 1504947 GO 2019/0139981-0, Relator: Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, Data de Publicação: DJ 28/06/2019). Grifo nosso.

Por fim ressaltamos que, a questão dos danos morais vai depender da situação em concreto e qual o posicionamento do juiz, já que também existe o entendimento de que o dano moral deve ser comprovado.


Logo o nosso objetivo com o texto é que você saiba que existe a possibilidade de brigar por danos morais caso tenha passado por essa situação em que houve a venda em duplicidade do apartamento na planta.


 

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