Comprei um Imóvel Sem Habite-se: Quais os Riscos e o Que Fazer?

Dra. Tatiane Rodrigues
26 de ago.
4 min de leitura

Renato (nome fictício) encontrou a casa perfeita: espaçosa, bem localizada e com valor abaixo do mercado. Mas ao consultar a matrícula do imóvel, veio a surpresa — o imóvel não tinha habite-se.

O corretor disse que “isso é normal e dá para resolver depois”, mas Renato desconfiou — com razão. Comprar um imóvel sem habite-se pode trazer sérios riscos jurídicos e financeiros.

Neste artigo, você vai entender:

O que é o habite-se e por que ele é tão importante
Os principais riscos de comprar imóvel sem esse documento
Como regularizar a situação
Seus direitos como comprador

Homem com expressão preocupada analisando documentos de compra de imóvel, com casa ao fundo

1 O que é o habite-se?

O habite-se (ou auto de conclusão) é o documento emitido pela Prefeitura que autoriza a ocupação de um imóvel recém-construído ou reformado. Ele comprova que a obra foi finalizada conforme o projeto aprovado e atende às normas técnicas, sanitárias, ambientais e de segurança.

Sem habite-se, o imóvel é considerado irregular perante o poder público.

2 Quais os riscos de comprar um imóvel sem habite-se?

2.1 Impossibilidade de financiamento

A maioria dos bancos exige o habite-se para liberar o crédito imobiliário. Sem ele, o comprador geralmente precisa pagar o imóvel à vista.

2.2 Não é possível averbar a construção na matrícula

Sem o habite-se, a edificação não será averbada no Cartório de Registro de Imóveis, o que significa que, no papel, o imóvel ainda está “no terreno”. Isso dificulta:

Venda futura em caso de financiamento.
Partilha em inventário.
Formalização do imóvel como garantia.

2.3 Multas e embargos da Prefeitura

A ocupação de imóvel sem habite-se pode gerar multa administrativa, processos de embargo e até ordem de desocupação, especialmente em imóveis comerciais ou condomínios.

2.4. Negócio pode ser anulado judicialmente

Se comprovado que o vendedor omitirá essa informação intencionalmente, ou se o imóvel apresentar riscos estruturais, o comprador pode pedir a rescisão contratual e até indenização por danos.

2.5 Dificuldade para regularizar depois

Regularizar um imóvel sem habite-se pode ser demorado e custoso, principalmente se a obra não seguiu o projeto aprovado ou avançou sobre áreas não permitidas.

3 Quais os direitos do comprador?

Caso você tenha comprado um imóvel sem saber da ausência do habite-se, é possível:

Pedir a rescisão contratual com restituição dos valores pagos.
Solicitar abatimento no preço, caso decida permanecer com o imóvel.
Exigir indenização por danos materiais e morais, dependendo do caso.

O ideal é buscar a solução com orientação jurídica, sempre considerando a boa-fé do comprador e o comportamento do vendedor.

4 Como regularizar um imóvel sem habite-se?

A regularização deve ser feita junto à Prefeitura local, com apoio de um engenheiro ou arquiteto habilitado. O processo envolve:

Verificação do projeto original.
Elaboração de projeto "as built", se necessário.
Recolhimento de taxas e impostos.
Adequações na obra (caso haja irregularidades).
Solicitação formal do habite-se.

Em alguns casos, a regularização pode ser inviável, especialmente em áreas de proteção ambiental ou zonas não edificáveis.

5 Conclusão

Renato decidiu buscar orientação jurídica antes de fechar o negócio — e evitou um problema sério. A ausência do habite-se não é apenas um “detalhe burocrático”: trata-se de uma questão de legalidade e segurança patrimonial.

Se você pretende comprar um imóvel, sempre exija a documentação completa, inclusive o habite-se. E se já comprou sem saber dessa pendência, é possível buscar soluções jurídicas.

6 FAQ – Compra de Imóvel sem Habite-se

1. É ilegal morar em um imóvel sem habite-se? Não necessariamente ilegal, mas é irregular. A Prefeitura pode aplicar multas e, em casos graves, embargar o imóvel.

2. Dá para financiar um imóvel sem habite-se? Em geral, não. Os bancos exigem o documento para conceder financiamento.

3. Posso regularizar o imóvel depois da compra? Sim, desde que a obra esteja dentro das normas urbanísticas. Pode exigir projeto técnico e pagamento de taxas.

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