Taxa de evolução de obra: como funciona, abusividades e seus direitos
Atualizado: 29 de jan.
A taxa de evolução de obra, conhecida também como "juros de obra", é uma cobrança aplicada quando se compra um imóvel na planta, ajudando a financiar o andamento da construção. Este guia detalha o que é essa taxa, como ela pode ser calculada, em quais casos é considerada abusiva e como agir se perceber cobranças indevidas.

1 Entendendo o cálculo da taxa de evolução de obra
Em média, a taxa de evolução de obra é de 2% sobre o valor financiado, mas esse percentual pode variar conforme o progresso e o valor liberado pela instituição financeira. Ela é calculada proporcionalmente ao ritmo da obra. Por exemplo, se o valor do imóvel é R$ 300 mil e o banco libera 10% desse valor para o andamento inicial da obra, a taxa será aplicada sobre essa parte liberada (R$ 30 mil). À medida que a obra avança e mais montantes são liberados, o valor da taxa também aumenta.
1.1 Simulação prática
Suponha que o financiamento do imóvel tenha sido liberado em etapas, conforme o cronograma de obra. Em um mês inicial, o valor liberado é de R$ 50 mil, resultando numa taxa de R$ 1 mil (2% de R$ 50 mil). No mês seguinte, o banco libera mais R$ 100 mil, somando R$ 150 mil. Agora, a taxa é calculada sobre esse novo valor acumulado, sendo R$ 3 mil (2% de R$ 150 mil). Essa simulação demonstra como o avanço da obra pode impactar o valor da taxa de evolução.
2 Quando a taxa de evolução de obra é válida?
Para que essa taxa seja legal e válida, é necessário que:
Esteja expressamente prevista em contrato: O contrato de compra deve detalhar a taxa, incluindo o percentual e as condições de reajuste.
Seja apresentada de forma transparente ao consumidor: Tanto a construtora quanto o banco devem esclarecer que essa taxa varia conforme a liberação dos valores e o andamento da obra.
Encerre com a entrega das chaves: Uma vez que o imóvel é entregue com o “habite-se”, essa taxa deve deixar de ser cobrada. A cobrança após essa etapa é abusiva.
3 Casos em que a taxa de evolução de obra é considerada abusiva
Apesar de ser legal, a taxa de evolução de obra pode ser considerada abusiva em algumas situações. Veja os principais cenários:
Não estar prevista no contrato: A taxa deve constar de forma clara e explícita no contrato, com o percentual fixo descrito. Se a taxa não for mencionada ou se o percentual for variável sem justificativa, a cobrança pode ser questionada.
Cobrança após entrega das chaves: Se a taxa continuar a ser cobrada após a entrega do imóvel e expedição do “habite-se”, ela se torna ilegal, pois o financiamento regular do imóvel já deve ter iniciado.
Cobrança após o prazo contratual de entrega: Se o prazo previsto para entrega foi ultrapassado, com o adicional de 180 dias permitido por lei (Lei 4.591/64), a responsabilidade pelo atraso é da construtora. Nesse caso, a taxa de evolução não deve continuar a ser cobrada.
Obra interrompida sem motivo justificado: Se a obra for suspensa sem explicação válida, e mesmo assim a taxa continua sendo cobrada, a cobrança pode ser considerada indevida.
4 Direitos do consumidor e embasamento legal
De acordo com o Código de Defesa do Consumidor (CDC), a taxa de evolução de obra deve ser aplicada de forma transparente e justa. A cobrança indevida pode violar o direito à informação e à boa-fé, princípios básicos do CDC. Além disso, a jurisprudência nacional, incluindo decisões do Superior Tribunal de Justiça (STJ), estabelece que a cobrança da taxa após a entrega das chaves é abusiva.
5 O que fazer em caso de cobrança indevida?
Caso identifique abusividades, tome as seguintes ações:
Registre uma reclamação formal: Procure a instituição financeira ou construtora pelos canais de atendimento ao cliente, como o Consumidor.gov.br, Procon ou Reclame Aqui, e obtenha um protocolo da sua solicitação.
Solicite o reembolso: Se a cobrança abusiva foi realizada, você pode pedir a devolução dos valores pagos indevidamente, corrigidos. Em casos de má-fé comprovada, o valor pode ser devolvido em dobro, conforme o artigo 42 do CDC.
Consulte um advogado especializado: Para situações complexas ou quando a construtora ou instituição financeira não atendem a solicitação, é recomendável buscar auxílio jurídico.
6 Conclusão
A taxa de evolução de obra é um custo que pode pegar o comprador de surpresa, especialmente se não for informada com transparência. Compreender quando essa cobrança é legal e saber como agir em casos abusivos é fundamental para proteger seus direitos e evitar cobranças indevidas.
Se você tiver alguma dúvida sobre o que foi escrito, pode entrar em contato pelo e-mail: contato@rodriguesefelix.adv.br, pelo WhatsApp abaixo ou pelos nossos perfis no Instagram: @tatiane.adv ou @rodriguesefelix.
Se a sua dúvida está relacionada ao fato de você estar passando por uma situação semelhante e deseja saber como agir ou quais são os seus direitos, recomendo procurar um advogado de sua confiança. Ele poderá analisar o seu caso específico e fornecer a orientação jurídica adequada.
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