- Dra. Tatiane Rodrigues
É permitida a correção monetária mensal nos contratos de compra de imóvel na planta?
Atualizado: 8 de mar.
Na compra de imóvel na planta é muito comum haver o parcelamento de valores, sendo que essas parcelas são para pagamento futuros.
No contrato também existe que os valores serão corrigidos mensalmente até o efetivo pagamento. Isto vale inclusive para o valor que será financiado pelo banco, ou seja, até que assine efetivamente com o banco o valor será reajustado mensalmente.
Mas a pergunta que surge é a seguinte: pode a correção ser feita mensalmente? É o que iremos falar a seguir.
1. É permitida a correção monetária mensal nos contratos de compra de imóvel na planta?
Para verificar se a correção monetária pode ser mensal ou não, temos que ver o prazo do contrato.
Existe uma lei que estipula uma regra: contrato com prazo inferior a 36 meses não pode ter a correção monetária mensal, apenas a anual. Já contratos com prazo de 36 meses ou mais pode a correção monetária ser mensal. Isso é o que diz o art. 46 da Lei nº 10.931/2014:
Art. 46. Nos contratos de comercialização de imóveis, de financiamento imobiliário em geral e nos de arrendamento mercantil de imóveis, bem como nos títulos e valores mobiliários por eles originados, com prazo mínimo de trinta e seis meses, é admitida estipulação de cláusula de reajuste, com periodicidade mensal, por índices de preços setoriais ou gerais ou pelo índice de remuneração básica dos depósitos de poupança. (grifo nosso)
1.1. Como saber se meu contrato tem prazo de 36 meses?
Para saber se o seu contrato tem 36 meses você deve observar se a data da assinatura do contrato até a data estipulada para o pagamento da última parcela tem 36 meses ou menos. Por exemplo:
No exemplo acima temos que o contrato foi assinado em 05 de agosto de 2022 e o último pagamento em junho de 2025, portanto temos um contrato com prazo inferior a 36 meses não podendo, neste caso, o reajuste ser aplicado de forma mensal.
2. Cuidado com a cláusula que existe apenas para deixar o contrato com o prazo de 36 meses
Algumas empresas, querendo burlar a lei para cobrar a correção monetária mensalmente, criam uma parcela de valor irrisório e que tem vencimento justamente na data de que o contrato completará 36 meses.
Podemos identificar isso por meio do valor, que normalmente é um valor baixo, por exemplo R$ 100,00 (cem reais) e por haver uma brecha de espaço entre a penúltima e esta última parcela.
Isso é o prolongamento artificial do contrato, já que as empresas criam este valor apenas para prolongar o contrato, para cobrar a correção mensalmente, o que é ilegal e abusivo. Vejamos decisões da justiça:
Recurso Inominado. Compromisso de compra e venda. Extensão artificial da duração do contrato bem demonstrada. Tentativa de burlar a vedação do art. 46, § 1º, da Lei 10.931/04. Devolução em dobro que era mesmo de rigor. Sentença mantida. Recurso não provido. (TJSP 1015763-44.2021.8.26.0016). Grifo nosso.
REVISIONAL DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS Compromisso de compra e venda de imóvel - Correção monetária com periodicidade mensal Impossibilidade 36ª prestação em valor ínfimo criada com o nítido propósito de estender artificialmente o parcelamento e aplicar o reajuste mensal Exegese dos arts. 45 e 46 da Lei 10.931/04 Impossibilidade de exigência do pro soluto a título de multa e encargos em razão do atraso no pagamento da segunda parcela do preço do imóvel Autor que sempre seguiu as orientações da ré para obter os documentos necessários à aprovação do financiamento indispensável à quitação da segunda prestação, o que somente não ocorreu tempestivamente em razão da morosidade dos serviços prestados pela insurgente Procedência em parte mantida Recurso improvido". (TJSP; Apelação Cível 1056138-29.2021.8.26.0100 ; Relator (a): Correia Lima). Grifo nosso.
Ação declaratória de nulidade de cláusulas contratuais cumulada com restituição de valores. Sentença de parcial procedência. Apelação interposta pelos autores. Compromisso de compra e venda. Relação de consumo configurada. Cláusula contratual que amplia artificialmente o prazo contratual, de forma a possibilitar a incidência de correção monetária com reajuste mensal, nos termos do artigo 46 da Lei nº 10.931/2014. Parcela única e isolada, com valor irrisório e vencimento estabelecido exatamente no 36º (trigésimo sexto) mês, muito depois da quitação quase integral do contrato pelos consumidores. Cláusula evidentemente abusiva, cujo objetivo é unicamente burlar dispositivo legal. [...] Valores a serem restituídos em favor dos apelantes que devem ser apurados em liquidação. Sentença reformada. Recurso provido". ( TJSP; Apelação Cível 1040023-64.2020.8.26.0100 ; Relator (a): Christiano Jorge; Órgão Julgador: 6a Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível - 20a Vara Cível; Data do Julgamento: 07/07/2022; Data de Registro: 07/07/2022). Grifo nosso.
2.1 O que pode ser feito se houver esse prolongamento artificial do contrato ou cobrança da correção monetária?
Sendo caso de prolongamento artificial do contrato, pode o consumidor pedir que a cláusula seja considerada nula e assim fica descaracterizado que o contrato tem 36 meses, devendo ser aplicado a correção monetária apenas anualmente.
E caso o contrato tenha prazo inferior a 36 meses e tenha cláusula no contrato estipulando a correção monetária será mensal, deve esta cláusula ser considerada nula.
Se foi pago indevidamente algum valor, pode também pedir a restituição do valor pago da aplicação indevida da correção monetária.
Por exemplo, se ainda não tinha 12 (doze) meses de contrato quando assinou o contrato de financiamento com o banco, não poderia ter a construtora cobrado a diferença em razão de atualização do saldo devedor. Deste modo, se houve a cobrança de correção monetária, deve ser devolvido o valor pago indevidamente.
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