Análise de Certidões na Compra de Imóveis: Quais São Imprescindíveis

Ricardo (nome fictício) encontrou a casa ideal para morar com sua família. Preço bom, localização excelente. Mas ao conversar com um advogado, descobriu que, antes de assinar o contrato, era fundamental pedir diversas certidões.

Ele se surpreendeu: não fazia ideia de que um imóvel aparentemente perfeito poderia esconder tantos riscos jurídicos.

Se você está prestes a fechar um negócio imobiliário, a análise das certidões é etapa indispensável. Uma compra segura começa com a verificação correta da situação do imóvel e dos vendedores.

Neste artigo, você vai aprender:

• Quais certidões são essenciais antes da compra.

• Por que cada uma delas é importante.

• Onde e como obtê-las.

• Dicas para interpretar as informações com apoio jurídico.

1 Por que analisar certidões antes de comprar um imóvel?

Comprar um imóvel sem análise documental é como assinar um contrato às cegas. As certidões revelam:

• Se há dívidas atreladas ao imóvel.

• Se o vendedor pode legalmente realizar a venda.

• Se existem ações judiciais em curso.

• Se há risco de o bem ser penhorado ou anulado futuramente.

  
  

2 Certidões indispensáveis para compra segura

2.1 Certidão de Matrícula Atualizada do Imóvel

Emitida pelo Cartório de Registro de Imóveis:

• Confirma quem é o proprietário legal.

• Informa se o imóvel tem hipoteca, penhora, usufruto ou indisponibilidade.

Dica: Atualize a certidão até 30 dias antes da assinatura.

2.2 Certidões Pessoais do Vendedor (e cônjuge, se houver)

• Cível estadual e federal.

• Criminal estadual e federal.

• Trabalhista.

• Executivos fiscais.

• Protestos.

Essas certidões verificam se o vendedor está envolvido em processos que possam comprometer o imóvel (ex: dívidas que resultem em penhora).

2.3 Certidão de Débitos Condominiais

Obrigatória para imóveis em condomínio:

• Comprova que o imóvel está em dia com taxas e contribuições.

• Débitos condominiais podem ser cobrados do novo proprietário.

  
  

2.4 Certidão Negativa de Débitos Municipais (IPTU)

• Mostra se há pendências no pagamento do IPTU.

• É emitida pela prefeitura do município onde o imóvel está localizado.

  
  

2.5 Certidão de Regularidade Fiscal da Receita Federal

• Importante quando o vendedor é pessoa jurídica.

• Verifica a situação cadastral e tributária.

  
  

2.6 Certidão de Ações Trabalhistas

• Indica se o vendedor (pessoa física ou jurídica) responde a processos que possam gerar penhora de bens, inclusive imóveis.

3 Onde obter essas certidões?

• Cartórios de registro de imóveis.

• Sites dos tribunais estaduais e federais.

• Prefeituras.

• Receita Federal.

• Cartórios de protesto.

• Sites da Justiça do Trabalho.

Hoje, grande parte das certidões pode ser obtida online, gratuitamente ou mediante pequena taxa.

4 Dica prática – O que observar nas certidões?

• Data de emissão: evite certidões com mais de 30 dias.

• Nome completo e CPF/CNPJ do vendedor.

• Número do processo (se houver) e objeto da ação.

• Situação fiscal, tributária e patrimonial.

Orientação jurídica é essencial para interpretar corretamente os documentos.

5 Conclusão

Graças à análise das certidões, Ricardo evitou a compra de um imóvel penhorado por dívida trabalhista. Com apoio especializado, encontrou outro imóvel em situação regular e seguiu com a compra com tranquilidade.

Antes de fechar negócio, lembre-se: certidão não é burocracia, é proteção. Cada documento pode ser a diferença entre um bom investimento e um grande prejuízo.

6 FAQ – Certidões na Compra de Imóvel

1. É obrigatório analisar todas essas certidões? Não é obrigatório por lei, mas é fortemente recomendado para garantir segurança jurídica e evitar riscos ocultos.

2. A matrícula do imóvel já mostra se há pendências? A matrícula mostra apenas o que está formalmente registrado, como hipotecas ou penhoras. Ações judiciais e dívidas pessoais do vendedor exigem outras certidões.

3. Comprei sem ver certidões e descobri problemas. E agora? Dependendo do caso, é possível entrar com ação judicial por vício oculto ou até pedir rescisão contratual, mas prevenir é sempre o melhor caminho.

4. Certidões têm validade? Sim. A validade costuma ser de até 30 dias. Após isso, é recomendável emitir novamente.

---

Se você tem dúvidas sobre o conteúdo deste artigo ou deseja entender como aplicar essas orientações ao seu caso específico, entre em contato pelos canais abaixo.

📩 contato@rodriguesefelix.adv.br

💬 WhatsApp

📱 Instagram: @tatiane.adv | @rodriguesefelix

Caso esteja enfrentando uma situação semelhante e precise de um direcionamento seguro, a recomendação é procurar um advogado de sua confiança para uma análise jurídica individualizada e estratégica. 

Preciso de ajuda

Escrito por:

Outros textos que podem ser do seu interesse:

• Compra de Imóvel com Ônus: Riscos e Precauções Necessárias

• Blindagem Patrimonial Legal: Protegendo seus Investimentos Imobiliários

• Contrato de Gaveta: Como Evitar Fraudes ao Comprar Imóvel

• Imóvel com IPTU Atrasado Pode Ser Vendido? Entenda os Riscos e Como Resolver

• Imóvel Irregular: O Que Fazer Quando Falta Matrícula, Escritura ou Habite-se?

• Due Diligence Imobiliária: O que é e Por que Fazer Antes de Comprar um Imóvel

• O Erro de R$ 320 Mil: A Compra do Imóvel que Escondeu Dívidas dos Vendedores

• Cláusulas que protegem o comprador: como blindar sua compra imobiliária

• 5 Cláusulas contratuais que você precisa entender antes de assinar a compra do imóvel

• Guia completo: primeiros passos para comprar seu apartamento na planta

• Taxa de evolução de obra: como funciona, abusividades e seus direitos

• Seu Imóvel Está Atrasado? Entenda Seus Direitos e Ações Necessárias

• Construtora Pode Cobrar Taxa de Averbação? Entenda Seus Direitos e Obrigações

• Comprar imóvel na planta: vale a pena? Conheça os riscos e como evitá-los

• Atraso na emissão do habite-se: comprador pode pedir o distrato?

• Imóvel na Planta: o que fazer se decidir desistir sem culpa da construtora?

• Como funciona o distrato na compra de imóvel na planta?

• A construtora pode cobrar taxa para transferir o contrato de imóvel?

• Construtora pode cobrar taxa de ligação de serviço público?

• O que acontece se não pagar a evolução de obra?

• Construtora pode cobrar pela individualização da matrícula?

• Você foi enganado: o valor venal de referência não pode ser usado para calcular o ITBI em São Paulo

• É permitida a correção monetária mensal nos contratos de compra de imóvel na planta?

• Pode ser cobrado INCC sobre repasse do agente financeiro?

• Existe prazo para registro da escritura pública de um imóvel?

• Qual a idade máxima para vender um imóvel?

• Como está a questão da cobrança do ITBI pelo valor venal de referência em 2024?

• Reconhecimento de firma por semelhança no contrato de compra e venda tem validade?

• O negócio é permuta com torna ou compra e venda?

• Reconhecimento de firma por semelhança no contrato de compra e venda tem validade?

• Como fazer a escritura de compra e venda de imóvel?