Imóvel Irregular: O Que Fazer Quando Falta Matrícula, Escritura ou Habite-se?

Carlos (nome fictício), 47 anos, encontrou uma casa com excelente localização e preço atrativo. Ao pedir os documentos para análise, descobriu que o imóvel não tinha matrícula registrada nem habite-se. O vendedor alegou que “isso se resolve depois”. Mas será que é verdade?

A resposta é: depende — e exige cautela.

A falta de documentos como matrícula, escritura pública ou habite-se indica que o imóvel está irregular. Isso pode impedir o financiamento, gerar problemas legais e até dificultar a transferência da propriedade no futuro.

Neste artigo, você vai entender o que caracteriza um imóvel irregular, quais os riscos e como regularizar, com o apoio de assessoria jurídica especializada.

1 O que é um imóvel irregular?

É o imóvel que não possui documentação formal completa, ou que apresenta pendências legais, urbanísticas ou registrais. Os casos mais comuns são:

• Imóvel sem matrícula no cartório de registro de imóveis.

• Imóvel com contrato de gaveta, mas sem escritura pública.

• Falta de habite-se (em imóveis novos ou construções antigas).

• Construções feitas sem aprovação da prefeitura.

  
  

2 Quais os riscos de comprar um imóvel irregular?

2.1 Impossibilidade de financiamento ou escritura

Sem matrícula e habite-se, o imóvel não pode ser financiado nem registrado em seu nome com segurança jurídica.

2.2 Risco de perda da posse

Em disputas judiciais, a falta de registro dificulta a comprovação da propriedade. Mesmo com contrato, quem não registra não garante o direito real sobre o imóvel.

2.3 Dificuldade na revenda futura

Um imóvel irregular tem desvalorização de mercado e pode gerar dúvidas ou obstáculos para futuros compradores.

3 Diferença entre matrícula, escritura e habite-se

3.1 Matrícula do imóvel

É o documento oficial emitido pelo cartório de registro de imóveis que comprova a existência legal do imóvel. Nela constam:

• Proprietários.

• Descrição da área.

• Histórico de transações e ônus (penhoras, hipotecas).

Sem matrícula, não há registro formal da propriedade.

3.2 Escritura pública

É o documento lavrado em cartório de notas que formaliza a vontade das partes na compra e venda. Mas somente com o registro da escritura é que o imóvel é transferido legalmente.

3.3 Habite-se

Emitido pela prefeitura, comprova que o imóvel foi construído conforme a legislação e está apto a ser habitado. É obrigatório para:

• Financiamentos.

• Regularização de construções.

• Registro em cartório.

4 Como regularizar um imóvel irregular?

4.1 Imóvel sem matrícula

É necessário abrir matrícula a partir de:

• Título de propriedade legítimo (escritura, herança, usucapião etc.).

• Averbação de construção com planta aprovada.

• Regularização fundiária (em áreas urbanas informais).

4.2 Sem escritura pública

Deve-se converter o contrato particular em escritura definitiva em cartório, com pagamento do ITBI e emolumentos. Em casos complexos, pode ser necessário ingressar com ação judicial.

4.3 Sem habite-se

Deve-se regularizar a obra junto à prefeitura, com:

• Planta aprovada.

• ART/RRT de engenheiro ou arquiteto.

• Vistoria e pagamento de taxas.

  
  

4.4 Posso comprar um imóvel irregular?

Tecnicamente sim, mas o risco é alto.

Recomenda-se:

• Realizar due diligence completa.

• Consultar advogado antes de assinar qualquer contrato.

• Negociar cláusulas que condicionem o pagamento à regularização.

• Verificar possibilidade de financiamento futuro e registro.

5 Conclusão

A compra de um imóvel irregular exige atenção redobrada. A ausência de matrícula, escritura ou habite-se pode gerar obstáculos graves — inclusive perda do imóvel ou impossibilidade de venda futura.

Com assessoria jurídica especializada, é possível avaliar a viabilidade da compra, negociar com segurança ou buscar a regularização antes de assumir riscos.

6 FAQ – Imóvel Irregular

1. É seguro comprar um imóvel sem matrícula? Não. Sem matrícula, o imóvel não existe oficialmente no registro de imóveis, e a posse pode ser contestada.

2. Posso financiar um imóvel sem habite-se? Não. O habite-se é exigido por bancos para liberar o financiamento e garantir legalidade da construção.

3. Contrato de gaveta é suficiente para garantir propriedade? Não. Ele tem valor apenas obrigacional. Somente com registro em cartório há transferência legal da propriedade.

4. É possível regularizar um imóvel antigo? Sim. Com ajuda jurídica e técnica, pode-se iniciar processos de usucapião, averbação ou regularização fundiária, conforme o caso.

5. Quem deve pagar pela regularização: comprador ou vendedor? Depende da negociação. O ideal é que o imóvel já esteja regularizado, mas é possível condicionar o contrato à regularização pelo vendedor.

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