Você foi enganado: o valor venal de referência não pode ser usado para calcular o ITBI em São Paulo

(imagem retirada do site canva)

O ITBI é o imposto cobrado pela Prefeitura na compra de um imóvel, sendo que é pago pelo comprador. A Prefeitura estipula as regras de quanto será cobrado pelo ITBI, assim o valor a ser pago de imposto vai depender das regras da cidade.

Por exemplo, existem Prefeituras que cobram o valor sobre 2%, outras sobre 3% e tem aquelas que até dão desconto para quem está comprando o primeiro imóvel na cidade.

A Prefeitura de São Paulo cobra o ITBI de 3% sobre o valor venal de referência do imóvel. Ocorre que, esta regra da Prefeitura de São Paulo é ilegal e, em alguns casos, faz os compradores de imóveis em São Paulo pagarem mais imposto do que é devido.

Desde 2005 a Prefeitura de São Paulo criou o valor venal de referência para calcular o ITBI. Na maioria dos casos, o valor venal de referência é maior que o valor venal do IPTU e até mesmo do valor do negócio.

Segundo a Prefeitura de São Paulo, o valor venal de referência é uma atualização do valor venal do imóvel e justifica o seu uso no cálculo do ITBI por estar mais próximo da realidade do que vale o bem.

Ocorre que, o valor venal de referência não pode ser usado para calcular o ITBI em São Paulo, isto porque é ilegal.

A Justiça de São Paulo por muitos anos, de forma reiterada, vem afirmando que o uso do valor venal de referência é ilegal e obriga a Prefeitura de São Paulo calcular da forma correta do ITBI. É ilegal pois a Constituição Federal não permite a criação de um valor venal específico para calcular o ITBI.

Destacamos ainda que, em fevereiro de 2022 o STJ determinou que o ITBI seja pago sobre o valor do negócio, não podendo ser usado o valor venal do IPTU. Inclusive, por ser um recurso repetitivo, deve esta decisão ser replicada em todos os casos.

Apesar da Justiça de São Paulo há anos ter um posicionamento da ilegalidade da cobrança do ITBI sobre o valor venal de referência a Prefeitura de São Paulo continua fazendo a cobrança desta maneira, isto porque muitas pessoas não sabem que isto é errado.

Para quem ainda não pagou o ITBI, a solução é entrar com um processo para pedir que o juiz afaste a cobrança utilizando o valor venal de referência. No processo é possível pedir uma decisão antecipada para que o juiz autorize isso desde o início do processo.

Com essa decisão antecipada, conhecida como liminar, o comprador pode emitir a guia do ITBI para realizar o pagamento. Inclusive, no site da Prefeitura de São Paulo existe uma declaração específica para ser preenchida quando existe uma liminar ou decisão definitiva do juiz que afasta o valor venal de referência, que pode ser acessada no seguinte link: https://itbi.prefeitura.sp.gov.br/forms/frm_sql.aspx?tipo=Mandado_Seguranca#/

Quem não sabia que a cobrança do ITBI sobre o valor venal de referência era ilegal e fez o pagamento pode entrar com processo contra a Prefeitura para pedir a devolução do valor que pagou a mais de imposto.

Porém existe um prazo para entrar com o processo, que é de 05 anos, contados a partir da data em que foi feito o pagamento do imposto. Após este prazo o comprador perde o direito de pedir a devolução do valor pago indevidamente.

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