Um herdeiro mora sozinho no imóvel: deve pagar aluguel?
Depois da morte dos pais, um dos filhos continua morando sozinho na casa da família. Os outros irmãos não usam o imóvel e, depois de algum tempo, começam a questionar: quem está morando sozinho precisa pagar alguma coisa aos demais?
Em algumas situações, sim. Mas não existe uma regra dizendo que, no dia seguinte ao falecimento, quem ficou na casa automaticamente passou a dever aluguel aos outros herdeiros.
É preciso entender como esse imóvel está sendo usado, se os demais concordaram com a permanência e o que aconteceu depois do falecimento.
A casa passa a ser só de quem continuou morando nela?
Não. O fato de um filho permanecer no imóvel não faz com que a casa passe automaticamente a pertencer apenas a ele.
Imagine três irmãos. Depois da morte da mãe, apenas um continua morando na casa. Mesmo que ele já morasse ali antes, isso não significa que os outros dois deixaram de ter direitos sobre o imóvel.
O inventário servirá justamente para organizar o patrimônio deixado e definir a parte de cada herdeiro. Enquanto isso não é resolvido, a casa não deve ser tratada como se pertencesse exclusivamente a quem está ocupando.
Então um dos herdeiros pode continuar morando lá?
Pode. Isso acontece com frequência. Às vezes, aquele filho já morava com os pais há muitos anos. Em outras situações, ele permanece temporariamente enquanto o inventário está sendo feito.
O problema começa quando essa permanência passa a acontecer sem acordo com os demais e somente uma pessoa aproveita um imóvel que também pertence aos outros herdeiros.
É nesse momento que pode surgir uma discussão sobre pagamento pelo uso exclusivo da casa. É o que muitas famílias chamam, de forma simples, de: “aluguel entre herdeiros”.
Esse aluguel começa a contar desde o dia da morte?
Não necessariamente. Esse ponto é muito importante.
Imagine que a mãe faleça e um dos filhos continue morando na casa. Durante alguns meses, os irmãos não falam nada. Talvez todos tenham concordado que ele permanecesse ali por algum tempo.
Depois, a situação muda. Os outros querem vender o imóvel ou passam a pedir que ele pague pelo uso exclusivo. Esse histórico importa.
Por isso, não é seguro simplesmente fazer a conta: “Minha mãe morreu há cinco anos, então ele deve cinco anos de aluguel.”
Pode ser necessário verificar a partir de quando ficou claro que os outros herdeiros não aceitavam mais o uso gratuito e exclusivo do imóvel.
Uma notificação, uma mensagem formal ou uma manifestação feita no próprio inventário pode ser importante para demonstrar isso.
Quanto quem mora na casa teria de pagar?
Também não significa, necessariamente, pagar sozinho o valor integral de um aluguel de mercado.
Vamos imaginar uma situação simples. Três irmãos têm direitos iguais sobre uma casa. Se ela fosse alugada para outra pessoa, o aluguel seria de R$ 3.000 por mês.
Um dos irmãos mora sozinho. Ele também é herdeiro e tem uma parte naquele imóvel. Por isso, uma eventual cobrança precisa considerar que ele não está utilizando uma casa que pertence 100% a outras pessoas.
Ele também possui uma participação nela. O cálculo dependerá da parte de cada herdeiro e da situação específica da família.
“Mas ele sempre morou com nossos pais”
Isso faz diferença, mas não resolve tudo.
Imagine um filho que morou com os pais durante 15 anos. Ajudava na rotina da casa e permaneceu ali depois do falecimento.Esse histórico precisa ser considerado.
Mas morar com os pais enquanto eles estavam vivos não significa, automaticamente, que esse filho ganhou o direito de permanecer gratuitamente no imóvel para sempre.
Da mesma forma, não significa que no dia seguinte ao falecimento já começou a correr um aluguel. É necessário entender o que os irmãos combinaram e o que aconteceu depois.
E se os irmãos disseram que ele poderia ficar?
Isso pode mudar bastante a situação. É comum uma família combinar: “Pode continuar aí por enquanto.”O problema está no “por enquanto”:
Quanto tempo?
Sem pagar nada?
Quem arca com IPTU?
E com condomínio?
E com manutenção?
O que acontece quando alguém quiser vender?
Se tudo fica apenas na conversa, anos depois podem surgir versões diferentes. Um irmão diz: “Eu deixei você morar gratuitamente.” O outro responde: “Você nunca disse que eu teria que pagar.” Por isso, se todos concordarem que um dos herdeiros continuará no imóvel, vale deixar minimamente registrado:
se haverá pagamento;
quem pagará as despesas;
até quando ele poderá permanecer;
o que acontecerá se a família decidir vender;
como será feita a saída.
Não precisa transformar uma situação familiar em um contrato enorme. Mas alguma clareza pode evitar um conflito muito maior.
E quem paga IPTU, condomínio e manutenção?
Esse é outro ponto que costuma gerar discussão. Quem mora sozinho pode dizer: “Eu não pago aluguel, mas pago tudo da casa.” E isso precisa ser considerado. Pode haver despesas como:
IPTU;
condomínio;
pequenos reparos;
manutenção;
despesas necessárias para conservar o imóvel.
Mas nem todo valor pago por quem ocupa a casa será automaticamente dividido entre todos. Também não significa que pagar essas despesas dá direito de morar gratuitamente sem limite de tempo. É preciso olhar o conjunto:
Quem usa o imóvel?
Quem paga as contas?
Que tipo de despesa foi feita?
Era necessária?
Beneficiou o imóvel?
Foi uma melhoria escolhida apenas por quem mora ali?
Essas diferenças fazem bastante sentido na hora de acertar as contas entre os herdeiros.
Fazer uma reforma dá direito a ficar com a casa?
Não automaticamente. Um herdeiro pode gastar dinheiro com reforma ou manutenção. Isso pode ser relevante.
Mas gastar com o imóvel não significa que ele passou a ser o único dono. Imagine que ele reforme a cozinha sem conversar com os irmãos. Depois diga: “Gastei R$ 40 mil, então essa casa praticamente é minha.”
Não funciona dessa forma. Uma reforma pode gerar outra discussão sobre valores, especialmente se foi necessária e trouxe benefício ao patrimônio.
Mas é uma questão diferente de definir quem é dono da casa.
Um herdeiro pode impedir os outros de vender?
O simples fato de morar no imóvel não transforma aquele herdeiro no único responsável pelo destino da casa. Se os demais querem vender e quem ocupa não concorda, pode surgir um conflito. Às vezes, é possível chegar a um acordo.
Por exemplo, quem mora no imóvel pode comprar a parte dos irmãos. Ou todos podem decidir vender para outra pessoa.
Quando ninguém chega a uma solução, pode ser necessário buscar uma medida jurídica para resolver o destino daquele patrimônio.
O que não costuma funcionar bem é deixar a situação parada por anos enquanto apenas uma pessoa utiliza o imóvel.
E se quem mora na casa quiser ficar definitivamente com ela?
Também pode ser uma possibilidade. Imagine três irmãos e um deles deseja permanecer com o imóvel. Se houver condições financeiras e acordo, ele pode discutir a compra da parte dos outros.
Nesse caso, será necessário saber:
quanto vale o imóvel;
qual é a parte de cada herdeiro;
se existem dívidas;
e como será feito o pagamento aos demais.
Essa solução muitas vezes evita a venda para uma terceira pessoa. Mas precisa ser organizada dentro do inventário e da divisão do patrimônio.
E se quem estiver morando for a viúva ou o viúvo?
Aqui existe uma diferença importante. O marido, a esposa ou, em determinadas situações, o companheiro sobrevivente pode ter um direito específico de continuar morando no imóvel que servia como residência da família. É o chamado direito de habitação.
Em termos simples, isso pode permitir que a pessoa continue vivendo naquele imóvel mesmo existindo outros herdeiros.
Por isso, não é correto tratar automaticamente uma viúva ou um viúvo da mesma forma que um filho que permaneceu sozinho na casa. Primeiro é necessário verificar se esse direito existe naquela situação.
E se houver uma companheira que não era casada?
Também pode ser necessário analisar com cuidado. A ausência de casamento formal não significa, por si só, que a pessoa não tenha nenhum direito.
Se existia uma união estável, podem surgir questões tanto sobre herança quanto sobre a permanência no imóvel. Por isso, antes de os filhos simplesmente exigirem a saída ou cobrarem aluguel, é importante entender qual era a relação existente com a pessoa falecida.
Vale cobrar imediatamente ou tentar organizar a situação primeiro?
Depende da relação entre os herdeiros. Às vezes, todos conseguem conversar. Nesse caso, pode ser possível definir:
“Você fica na casa até o fim do inventário e paga as despesas.” Ou: “Você continuará morando, mas pagará determinado valor aos demais.” Ou ainda: “Você ficará por seis meses enquanto organizamos a venda.”
A vantagem é transformar uma situação indefinida em uma regra que todos conhecem. O problema costuma aumentar quando nada é combinado.
Passam-se dois, três, cinco anos. Um herdeiro mora sozinho. Os outros não recebem nada. Ninguém sabe quem deveria pagar as despesas. E, quando finalmente tentam vender, todas essas discussões aparecem ao mesmo tempo.
Perguntas frequentes
Herdeiro que mora sozinho precisa pagar aluguel?
Pode existir cobrança pelo uso exclusivo do imóvel, mas isso não acontece automaticamente em todos os casos.
Começa a contar desde a morte dos pais?
Não necessariamente. É importante verificar quando os demais herdeiros deixaram claro que não concordavam com o uso exclusivo e gratuito.
Se eu já morava com meus pais, posso continuar na casa?
Pode continuar em determinadas situações, especialmente se houver acordo. Mas ter morado com eles antes não dá automaticamente o direito de permanecer gratuitamente para sempre.
Quem mora e paga IPTU não precisa pagar nada aos irmãos?
Não é possível concluir isso apenas pelo pagamento do IPTU. As despesas podem ser consideradas, mas também é preciso analisar o uso exclusivo da casa e os direitos dos demais.
Posso cobrar metade do aluguel do meu irmão?
O valor depende da parte de cada herdeiro no imóvel e das circunstâncias do caso. Não é simplesmente dividir o aluguel de mercado de qualquer maneira.
Meu irmão não quer sair nem vender. O que podemos fazer?
Primeiro, pode ser tentado um acordo. Se não houver solução, pode ser necessário avaliar juridicamente como realizar a divisão ou a venda do imóvel.
Viúva precisa pagar aluguel aos filhos?
Nem sempre. Pode existir o direito de continuar morando no imóvel da família, dependendo da situação.
Não deixe essa situação sem definição durante anos
Quando apenas um herdeiro continua morando em um imóvel da família, algumas perguntas deveriam ser respondidas cedo:
Ele poderá permanecer sem pagar?
Por quanto tempo?
Quem pagará IPTU, condomínio e manutenção?
A casa será vendida?
Quem mora pretende comprar a parte dos demais?
O que acontecerá quando o inventário terminar?
Não é necessário transformar tudo em conflito logo após o falecimento. Mas deixar o assunto completamente indefinido também pode gerar problemas.
Quem não mora no imóvel continua podendo ter direitos sobre ele. E quem permanece ali também não deve ser tratado automaticamente como se fosse um inquilino comum.
O ideal é entender a situação da herança, verificar os direitos de cada pessoa e, quando houver acordo, deixar claro como o imóvel será utilizado enquanto a divisão não é concluída.
A Rodrigues & Felix Sociedade de Advogados atua em inventários e partilhas, inclusive em situações envolvendo imóveis utilizados por apenas um dos herdeiros, divisão do patrimônio e conflitos sobre o destino dos bens deixados pela pessoa falecida.
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