Imóvel sem escritura entra no inventário?
Depois da morte do pai, os filhos começam a organizar os documentos para fazer o inventário. A família sabe que ele comprou uma casa muitos anos atrás. Sempre morou nela, pagou as despesas e todos consideravam aquele imóvel como sendo dele.
Quando os filhos procuram a matrícula, porém, descobrem uma surpresa: a casa ainda não está registrada no nome do pai.
Às vezes existe um contrato de compra e venda. Em outros casos, há apenas recibos, documentos antigos ou algum papel que mostra como a negociação aconteceu. E então vem a dúvida: esse imóvel pode entrar no inventário mesmo sem escritura?
Em muitos casos, sim. Mas pode acontecer de o inventário não incluir o imóvel como uma propriedade já regularizada, e sim os direitos que a pessoa falecida tinha sobre aquele imóvel.
Parece uma diferença pequena, mas faz bastante diferença na prática.
Ter comprado o imóvel é o mesmo que estar registrado como proprietário?
Nem sempre. Imagine que João comprou uma casa há 20 anos. Pagou o preço. Recebeu as chaves. Passou a morar no imóvel. Fez reformas. Pagou IPTU. Mas nunca terminou a documentação necessária para colocar a casa oficialmente em seu nome.
Depois da morte de João, os filhos consultam a matrícula e descobrem que o antigo vendedor ainda aparece como proprietário.
Isso não significa que tudo o que João fez durante esses 20 anos deixou de ter valor. Também não significa que a família deve simplesmente ignorar a casa no inventário. Será necessário entender como ele comprou o imóvel e quais documentos conseguem mostrar essa compra.
Então o que entra no inventário?
Depende de como está a documentação. Se o imóvel já estiver registrado no nome da pessoa falecida, a situação costuma ser mais simples: o próprio imóvel será relacionado no inventário. Se não estiver, pode ser necessário incluir os direitos que ela tinha sobre aquela compra.
Isso pode acontecer quando existem documentos como:
contrato de compra e venda;
compromisso de compra e venda;
cessão de direitos;
recibos;
comprovantes de pagamento;
documentos relacionados à posse do imóvel;
outros papéis que ajudem a demonstrar como ocorreu a aquisição.
Por isso, dizer apenas: “a casa não tem escritura” ainda não responde tudo. É preciso descobrir que documentação existe por trás dessa história.
E se ele pagou o imóvel inteiro?
Mesmo assim pode existir uma pendência na documentação. Essa situação é bastante comum. A pessoa compra, paga todas as parcelas, recebe as chaves e passa décadas utilizando o imóvel. Mas nunca termina a transferência no cartório.
Quando a família descobre isso no inventário, normalmente aparecem duas questões. A primeira é: o que exatamente a pessoa falecida deixou em relação a esse imóvel? A segunda é: o que ainda precisa ser feito para colocar a documentação em ordem?
São etapas diferentes. O inventário pode resolver a passagem dos direitos para os herdeiros. Mas isso não significa, necessariamente, que toda a documentação do imóvel ficará automaticamente regularizada.
Encontrou um contrato antigo? Guarde
Um papel antigo pode fazer bastante diferença. Por isso, não descarte contratos, recibos ou documentos apenas porque são velhos. Se a compra aconteceu há muitos anos, procure também:
comprovantes de pagamento;
carnês antigos;
documentos da Prefeitura;
recibos;
contas antigas ligadas ao imóvel;
documentos do vendedor;
procurações;
matrícula ou transcrição antiga;
qualquer papel que ajude a reconstruir a negociação.
Às vezes, um documento que parecia sem importância ajuda a mostrar como o imóvel chegou até a família.
Uma dica prática: faça uma pasta para cada imóvel
Antes de começar o inventário, pode ajudar bastante separar os documentos por bem. Para cada imóvel, junte tudo o que encontrar. Depois, peça uma matrícula atualizada e compare as informações.
Essa conferência costuma revelar rapidamente uma questão importante: quem a família considera proprietário e quem aparece oficialmente no registro são a mesma pessoa? Se não forem, vale descobrir o motivo antes de avançar com a partilha.
E se não houver contrato nenhum?
A situação fica mais trabalhosa, mas o imóvel não deve simplesmente ser esquecido. Pode ser que a pessoa falecida estivesse na posse do imóvel havia muitos anos.
Talvez tenha recebido o bem de outra pessoa sem formalizar a transferência. Pode ter construído no terreno. Pode ter pago impostos e despesas durante muito tempo. Nessa situação, será necessário entender a história:
Como ela entrou no imóvel?
Há quanto tempo estava lá?
Existem testemunhas?
Há recibos ou comprovantes?
Ela comprou de alguém?
Existem documentos antigos?
Dependendo das respostas, pode haver um caminho para regularizar a situação. Mas esse caminho será diferente daquele de um imóvel que já está perfeitamente registrado.
Posso deixar esse imóvel fora do inventário e resolver depois?
Essa costuma ser uma péssima forma de adiar o problema.
Imagine que a família deixe a casa de fora. Alguns anos depois, aparece um comprador. O preço é combinado. O sinal está quase sendo pago. E só então alguém descobre que o imóvel continua registrado no nome de uma pessoa que faleceu há décadas ou até de alguém que a família nem sabe localizar. A venda para.
E um problema que poderia ter sido identificado no inventário volta maior. Se a pessoa falecida possuía um direito relacionado àquele imóvel, isso precisa ser considerado. Mesmo que a documentação não esteja perfeita.
O inventário deixa o imóvel automaticamente regular?
Nem sempre. Esse ponto merece atenção.
O inventário serve para identificar o patrimônio deixado e transferi-lo aos herdeiros. Mas ele não apaga automaticamente problemas antigos de documentação.
Se o imóvel nunca chegou a ser registrado no nome do falecido, por exemplo, pode ser necessário fazer uma regularização depois ou até tomar alguma providência antes, dependendo do caso. O caminho pode variar bastante. Por isso, quanto antes essa situação for descoberta, melhor.
Posso vender o imóvel durante o inventário mesmo sem a documentação regular?
Depende. Antes de anunciar ou aceitar uma proposta, é importante entender:
quem possui hoje os direitos sobre o imóvel;
o que consta na matrícula;
em que fase está o inventário;
e quais documentos ainda precisam ser providenciados.
Em alguns casos, a venda poderá ser estruturada. Em outros, será melhor regularizar primeiro. O cuidado é não prometer ao comprador uma transferência que a família ainda não sabe como fará.
Perguntas frequentes
Imóvel só com contrato de compra e venda pode entrar no inventário?
Pode. Dependendo da situação, entram no inventário os direitos que a pessoa falecida possuía sobre aquele imóvel.
O imóvel precisa estar no nome do falecido?
Não necessariamente. A falta de registro não significa que a compra ou os direitos sobre o imóvel devam ser ignorados.
Meu pai pagou tudo, mas nunca passou o imóvel para o nome dele. E agora?
É preciso reunir a documentação da compra e descobrir o que ainda falta para regularizar a situação. Os direitos relacionados ao imóvel podem precisar ser tratados no inventário.
E se só existirem recibos?
Eles podem ser importantes. O ideal é reunir tudo o que ajude a demonstrar como aconteceu a compra e há quanto tempo o falecido utilizava o imóvel.
O inventário resolve toda a documentação?
Nem sempre. Pode ser necessário fazer outras providências para regularizar o imóvel depois ou durante o inventário.
Posso vender antes de regularizar?
Depende da situação. Antes de negociar, é importante saber exatamente o que pode ser transferido e quais etapas ainda faltam.
Antes de dividir os bens, é preciso descobrir o que realmente existe
Nem todo patrimônio aparece de forma perfeita em uma matrícula. Às vezes, a família encontra uma casa comprada há décadas por contrato particular. Em outros casos, encontra apenas recibos e documentos antigos.
Pode existir ainda um imóvel que sempre foi tratado como parte do patrimônio da família, embora nunca tenha sido formalmente transferido.
Isso não significa que ele deva ser ignorado. O primeiro passo é reconstruir a história:
Como esse imóvel foi adquirido?
Quem aparece na matrícula?
Quais documentos existem?
O preço foi pago?
Há quanto tempo a pessoa falecida utilizava o imóvel?
A partir dessas respostas, fica mais fácil definir como a situação será tratada no inventário e o que ainda precisará ser feito para colocar a documentação em ordem.
A Rodrigues & Felix Sociedade de Advogados atua em inventários e partilhas, inclusive em situações envolvendo imóveis sem escritura, contratos antigos, direitos sobre imóveis e outras pendências documentais.
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