Inquilino atrasou o aluguel: o que a imobiliária deve fazer primeiro?
O aluguel venceu e o pagamento não entrou. O proprietário manda mensagem querendo saber o que aconteceu. A equipe tenta falar com o inquilino. E começa a surgir aquela pressão: “O que fazemos agora?”
O primeiro passo não precisa ser uma cobrança mais dura. Antes disso, a imobiliária precisa organizar a situação:
Quanto está realmente em aberto?
O que diz o contrato?
Existe fiador, caução ou seguro-fiança?
O inquilino já foi procurado?
Ele respondeu?
Quanto mais organizada estiver essa primeira etapa, mais fácil será decidir o que fazer se o pagamento continuar atrasado.
Primeiro, confirme o valor da dívida
Antes de enviar qualquer cobrança, vale conferir os números. O aluguel está atrasado, mas pode haver também outros valores envolvidos. Por exemplo:
condomínio;
IPTU;
contas de água ou energia, quando forem de responsabilidade do inquilino;
multa;
juros;
outros valores previstos no contrato.
Também é importante olhar os pagamentos anteriores. Às vezes, existe uma diferença pequena que ficou pendente. Em outras situações, o pagamento foi feito, mas ainda não foi identificado.
Cobrar um valor errado desgasta a relação e ainda dificulta uma cobrança posterior. Por isso, o ideal é conseguir responder com segurança: quanto está em aberto e de onde veio esse valor?
Depois, abra o contrato
O contrato não deveria ficar esquecido na pasta depois que as chaves são entregues. É justamente quando aparece um problema que ele volta a ter importância. Vale conferir:
quando o aluguel deveria ter sido pago;
qual multa foi combinada;
quais juros estão previstos;
quais outras despesas são do inquilino;
e qual garantia foi escolhida para aquela locação.
Isso evita que a imobiliária cobre automaticamente da mesma forma em todos os contratos. As condições podem ser diferentes.
Tem fiador, caução ou seguro-fiança?
Essa informação deve ser verificada logo no começo. Cada garantia funciona de um jeito.
Se existe seguro-fiança, por exemplo, pode haver prazos e procedimentos próprios para comunicar o atraso. Se há fiador, é importante saber se a garantia continua válida e até onde vai a responsabilidade assumida. Se a locação possui caução, também é preciso evitar a ideia de que basta simplesmente “usar a caução” no primeiro atraso sem olhar para o contrato e para a situação completa.
Imagine a imobiliária descobrir, depois de alguns meses, que o seguro não estava mais vigente ou que determinada comunicação deveria ter sido feita antes.
É o tipo de problema que pode ser evitado quando a garantia é conferida desde o primeiro atraso.
A cobrança precisa ficar registrada
Ligar para o inquilino pode ser útil. Mandar mensagem também. O cuidado é não deixar todo o histórico apenas na memória de quem fez o contato.
Imagine que o inquilino diga: “Na semana passada vocês me deram até sexta-feira.” E ninguém se lembra exatamente do que foi combinado. Ou: “Eu já falei que pagaria em duas vezes.”
Se não houver registro, começa uma discussão sobre a própria conversa. Por isso, a imobiliária pode manter um histórico simples: vencimento → primeiro contato → resposta → nova cobrança → proposta de pagamento → próximo passo.
Não precisa ser algo complicado. O importante é que outra pessoa da equipe consiga abrir o cadastro e entender o que aconteceu.
O proprietário também precisa saber o que está acontecendo
Quando a imobiliária administra o imóvel, o proprietário naturalmente espera informações. Mas informar não significa prometer aquilo que a empresa não controla.
Existe uma diferença grande entre dizer: “Vamos receber até sexta-feira.” e dizer: “O pagamento está atrasado, já entramos em contato com o inquilino e estamos acompanhando. Se não houver pagamento, vamos verificar o próximo passo conforme o contrato e a garantia.”
Na primeira frase, a imobiliária promete um resultado que depende do inquilino. Na segunda, explica o que está sendo feito. Essa diferença ajuda a alinhar as expectativas.
E se o inquilino pedir para parcelar?
Isso acontece bastante:
“Pago metade agora e o restante no próximo mês.”
“Consigo pagar o aluguel, mas não a multa.”
“Posso jogar esse valor para o mês que vem?”
Antes de aceitar, a imobiliária precisa saber se possui autorização para isso. Afinal, reduzir multa, parcelar dívida ou mudar uma data pode afetar diretamente aquilo que o proprietário tem para receber.
Por isso, não é interessante fazer acordos importantes apenas por WhatsApp e depois descobrir que proprietário, imobiliária e inquilino entenderam coisas diferentes.
Se houver negociação, deixe claro:
quanto será pago;
em quais datas;
o que acontece se uma parcela não for paga;
e quais valores continuam devidos.
Nem todo atraso precisa virar processo
Um aluguel atrasar alguns dias não significa que a primeira providência será entrar na Justiça. Muitas situações são resolvidas com cobrança e pagamento.
O problema está em deixar o atraso aumentar sem saber quando mudar de estratégia. Se os meses começam a se acumular, o inquilino não responde, discorda da dívida ou surge algum problema com a garantia, talvez seja hora de analisar outras providências.
Também pode ser necessário apoio jurídico quando houver uma proposta de acordo mais complexa ou uma discussão sobre aquilo que o contrato realmente prevê.
O importante é não esperar a dívida ficar muito maior para só então abrir o contrato e descobrir como a locação foi estruturada.
Quando vale encaminhar o caso para o jurídico?
Não existe um único momento que sirva para todas as locações. Mas alguns sinais merecem atenção:
o atraso está aumentando;
as cobranças não estão funcionando;
o inquilino contesta os valores;
existe dúvida sobre fiador, caução ou seguro;
apareceu uma discussão sobre o contrato;
o proprietário quer tomar uma medida mais séria;
há uma proposta de acordo que precisa ser formalizada.
Nessas situações, o jurídico pode ajudar a definir qual é o próximo passo. E quanto melhor estiver organizado o histórico do caso, mais simples será essa análise.
Uma imobiliária com muitos contratos deveria ter um procedimento para atrasos
Imagine uma equipe com cinco pessoas. Quando alguém atrasa, cada uma age de um jeito. Uma manda mensagem no dia seguinte. Outra espera cinco dias. Uma registra tudo no sistema. Outra deixa a conversa no WhatsApp. Uma avisa o proprietário imediatamente. Outra só fala quando já existem dois meses de atraso. Esse tipo de diferença pode virar problema conforme a carteira cresce.
Por isso, vale criar uma rotina mínima. Por exemplo:
Quando o pagamento vence?
Quando ocorre o primeiro contato?
Onde a cobrança será registrada?
Quando o proprietário será informado?
Quem pode negociar?
Em que momento a garantia será conferida?
Quando o caso precisa ser analisado pelo jurídico?
Isso não significa que todas as situações terão a mesma solução. Significa apenas que todas começam com as mesmas verificações básicas.
Perguntas frequentes
Posso cobrar o inquilino logo depois do vencimento?
Se o aluguel venceu e não foi pago, a cobrança pode ser iniciada, respeitando o contrato e evitando formas abusivas de cobrança.
A imobiliária pode cobrar multa e juros?
Depende do que foi previsto no contrato e dos limites legais aplicáveis. Por isso, o cálculo deve ser conferido antes do envio da cobrança.
A imobiliária pode fazer acordo sem falar com o proprietário?
Isso depende da autorização que a imobiliária possui. Se o acordo mudar valores, multas, datas ou outras condições importantes, é recomendável verificar a autorização do proprietário.
Se existir seguro-fiança, basta avisar a seguradora?
Não necessariamente. É preciso conferir as condições do seguro e seguir o procedimento previsto para aquele produto.
Todo aluguel atrasado termina em despejo?
Não. Muitas situações são resolvidas antes. Quando o atraso continua ou a negociação não funciona, as medidas possíveis precisam ser analisadas de acordo com o contrato e com o caso.
O primeiro atraso deveria acionar um procedimento, não improviso
Quando o aluguel não é pago, a imobiliária não precisa começar pelo conflito. Precisa começar pela informação:
Quanto está devendo?
O que diz o contrato?
Qual é a garantia?
O inquilino foi procurado?
O proprietário foi informado?
Houve alguma proposta?
Essas respostas ajudam a decidir o que vem depois. Em alguns casos, o pagamento acontece rapidamente. Em outros, haverá negociação.
E há situações em que será necessário tomar uma medida jurídica. O importante é perceber cedo quando o caso deixou de ser apenas uma cobrança comum e começou a exigir mais cuidado.
A Rodrigues & Felix Sociedade de Advogados presta assessoria jurídica para imobiliárias e profissionais do mercado imobiliário, inclusive em questões relacionadas a contratos de locação, atrasos de aluguel, garantias, notificações e situações que surgem durante a administração dos imóveis.
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