Inquilino entregou as chaves, mas deixou dívidas: o que pode ser cobrado?
O inquilino avisa que vai sair. Retira os móveis, faz a vistoria e entrega as chaves. Parece que a locação terminou.
Só que, alguns dias depois, o proprietário percebe que ficaram pendências:
Pode haver aluguel em aberto.
Condomínio.
Contas de água ou energia.
Ou até algum dano no imóvel.
E então surge a dúvida: depois que o inquilino entrega as chaves, ainda é possível cobrar o que ficou devendo?
Em muitos casos, sim. A entrega das chaves é importante porque marca o fim da ocupação do imóvel. Mas ela não apaga automaticamente dívidas anteriores nem problemas que ainda precisam ser conferidos.
Por isso, o encerramento da locação não deveria ser apenas “pegou as chaves e acabou”. Também é o momento de fechar as contas.
Aluguel atrasado continua existindo depois da entrega das chaves
Imagine que o inquilino esteja devendo dois meses de aluguel. No mês seguinte, decide sair e devolve o imóvel. A entrega das chaves é importante para saber até quando ele ocupou o imóvel. Mas os dois meses anteriores não desaparecem.
Se ficaram valores em aberto, eles ainda precisam ser conferidos e podem continuar sendo cobrados, quando devidos. Por isso, ao receber as chaves, vale fazer um fechamento financeiro da locação:
Quanto ficou pendente?
Até qual período havia aluguel a pagar?
Houve pagamento parcial?
Existem outros valores em aberto?
Essa conferência evita descobrir a dívida muito tempo depois.
E condomínio e IPTU?
Também podem existir valores pendentes. Mas aqui é importante não colocar tudo automaticamente na conta do antigo inquilino.
Primeiro, é preciso verificar o que estava previsto no contrato e a que período aquela cobrança se refere.
No condomínio, por exemplo, podem existir despesas que eram de responsabilidade do inquilino e outras que cabiam ao proprietário. O mesmo cuidado vale para IPTU e outros valores ligados ao imóvel. Por isso, antes de cobrar, vale responder:
De qual período é essa conta?
Quem deveria pagá-la?
Ela realmente venceu durante a locação?
Existe comprovante de pagamento?
Cobrar corretamente é tão importante quanto cobrar.
Água e energia também precisam ser conferidas na saída
Contas de consumo costumam gerar problemas justamente porque nem sempre chegam no mesmo dia em que o inquilino entrega as chaves. Pode existir uma última conta ainda não emitida. Ou um consumo referente aos últimos dias de ocupação.
Por isso, vale conferir os procedimentos de encerramento ou mudança de titularidade. Se água ou energia eram de responsabilidade do inquilino, é importante verificar se ficaram valores referentes ao período em que ele ainda estava no imóvel.
Esse cuidado evita uma situação comum: o novo morador chega e só então descobre que existe uma conta antiga pendente.
E se o imóvel voltou danificado?
Aqui costuma começar uma das maiores discussões entre proprietário e inquilino. Nem tudo o que está diferente na saída pode ser cobrado.
Um imóvel usado durante anos naturalmente apresenta sinais do tempo. Isso é diferente de um dano causado por mau uso.
Imagine uma locação de cinco anos. Ao final, a pintura está envelhecida. Algumas marcas apareceram com o uso normal.
Agora imagine que uma porta foi quebrada depois de uma batida. Ou que um armário foi danificado por uso inadequado. São situações diferentes.
Por isso, não basta olhar para o imóvel e dizer: “não está igual ao dia em que entreguei”. É preciso entender o que mudou e por quê.
A vistoria de entrada faz muita diferença
É justamente aí que a vistoria inicial se torna tão importante. Ela mostra como o imóvel estava quando o inquilino entrou. Na saída, a vistoria final permite comparar.
Sem essa referência, pode ser difícil saber se um problema já existia antes. Por exemplo:
uma trinca estava lá desde o início?
A porta já tinha uma marca?
O piso já estava riscado?
O armário já apresentava desgaste?
Quanto melhor estiver documentado o estado inicial do imóvel, mais fácil fica separar o que já existia do que apareceu durante a locação.
O inquilino precisa devolver tudo novo?
Não. Ele precisa devolver o imóvel levando em consideração o estado em que recebeu e o desgaste normal do uso.
Uma locação não transforma o inquilino em responsável por deixar tudo “zero quilômetro”.
Pintura, pisos, equipamentos e outros itens envelhecem. O que precisa ser analisado é se houve algo além do desgaste esperado. Por isso, não é uma boa regra dizer: “Se não estiver como novo, o inquilino paga.”
A pergunta melhor é: isso aconteceu pelo uso normal ou por dano?
O proprietário pode cobrar qualquer conserto?
Não. Antes de atribuir uma despesa ao inquilino, é preciso saber qual foi a causa do problema. Imagine uma fechadura antiga que para de funcionar depois de anos de uso. Agora imagine que o inquilino tenha trocado a fechadura por conta própria e o equipamento colocado por ele tenha sido quebrado por mau uso. Não são situações iguais.
O mesmo vale para torneira, sifão, portão, pintura, armários ou outros itens. Alguns problemas aparecem porque o imóvel envelheceu. Outros surgem por falta de cuidado ou por alterações feitas durante a locação.
Quem estava morando no imóvel quando o defeito apareceu não é, sozinho, o que define quem deve pagar. É preciso olhar para a origem do problema.
E a caução? Posso descontar tudo dela?
A caução não é uma espécie de “cheque em branco” para o proprietário. Quando a locação termina, primeiro é preciso conferir se existem valores realmente devidos.
Por exemplo:
aluguel atrasado;
alguma despesa que cabia ao inquilino;
ou dano que ficou demonstrado.
Se houver valor devido, a caução pode ser considerada no fechamento conforme o contrato e as regras da garantia. Se não houver pendências, ela deve ser devolvida da forma adequada. O importante é evitar descontos genéricos sem explicar de onde veio cada valor.
E se houver fiador ou seguro-fiança?
Também é preciso conferir como aquela garantia funciona. No caso do fiador, vale olhar o contrato e verificar até onde vai a responsabilidade assumida. No seguro-fiança, é necessário conferir a apólice e os procedimentos exigidos pela seguradora.
Por isso, não é interessante esperar meses para abrir esses documentos. Se ficou alguma pendência na saída, a garantia deve ser verificada logo.
Receber as chaves significa dizer que está tudo quitado?
Não necessariamente. Uma coisa é confirmar: “recebi as chaves.” Outra é dizer: “não existe mais nenhum valor ou obrigação entre as partes.” São coisas diferentes.
Por isso, o termo usado na entrega das chaves merece atenção. Se ainda haverá vistoria final, conferência de contas ou cálculo de valores, o documento não deveria dar a impressão de que tudo já foi encerrado sem nenhuma pendência.
A redação precisa corresponder ao que realmente está acontecendo.
O que vale conferir na saída do inquilino?
Um bom encerramento pode incluir:
recebimento formal das chaves;
vistoria final;
comparação com a vistoria de entrada;
conferência de aluguel;
verificação de condomínio;
conferência de água e energia;
análise de eventuais danos;
verificação da garantia;
cálculo dos valores que ainda possam estar em aberto.
Não precisa ser um procedimento complicado. Mas também não deveria ser apenas: “entregou a chave, encerramos.” A saída precisa fechar a parte física e a parte financeira da locação.
E se o inquilino não concordar com os valores cobrados?
Isso também pode acontecer:
O proprietário entende que houve dano.
O inquilino considera desgaste normal.
A imobiliária calcula determinado valor.
O inquilino discorda.
Nessa situação, os documentos fazem diferença:
Contrato.
Vistorias.
Fotos.
Comprovantes.
Orçamentos.
Contas.
Histórico das conversas.
Quanto mais claro estiver o motivo da cobrança, mais fácil será discutir o que efetivamente ficou pendente. Uma cobrança genérica do tipo: “R$ 4.000 de reparos” tende a gerar muito mais discussão do que uma relação clara mostrando o que foi identificado e por que aquele valor está sendo cobrado.
Perguntas frequentes
Depois de entregar as chaves, o inquilino ainda pode ficar devendo?
Sim. A entrega das chaves não elimina automaticamente valores anteriores que continuem em aberto.
Posso cobrar danos encontrados na vistoria final?
Pode ser possível, desde que o problema seja realmente de responsabilidade do inquilino e haja elementos para demonstrar isso.
O inquilino é obrigado a pintar o imóvel na saída?
Não existe uma resposta automática para toda locação. É preciso olhar o contrato, o estado em que o imóvel foi recebido, o tempo de uso e o motivo pelo qual a pintura precisa ser refeita.
Posso descontar qualquer reparo da caução?
Não. O desconto precisa estar ligado a um valor realmente devido e deve ser justificado.
Recebi as chaves. Ainda posso cobrar aluguel atrasado?
Se o aluguel venceu antes da entrega e não foi pago, a devolução das chaves não apaga essa dívida.
O recibo de entrega das chaves encerra tudo?
Depende do que está escrito. Um documento que apenas registra o recebimento das chaves é diferente de outro que declara que todas as obrigações estão quitadas.
A locação não termina apenas quando a chave muda de mãos
A entrega das chaves é um momento importante. Mas ainda pode ser necessário conferir o que ficou para trás:
Há aluguel em aberto?
Faltou pagar alguma conta?
O condomínio está em dia?
O imóvel voltou com algum dano?
A caução precisa ser devolvida ou existe algum valor a descontar?
Essas perguntas fazem parte do encerramento. Para o proprietário, esse cuidado ajuda a cobrar apenas aquilo que realmente é devido.
Para o inquilino, também traz clareza sobre o motivo de cada valor apresentado. Por isso, o ideal é que a saída seja organizada e documentada.
Entregar as chaves encerra a ocupação do imóvel. Não apaga automaticamente aquilo que ficou pendente durante a locação.
A Rodrigues & Felix Sociedade de Advogados atua na assessoria jurídica de proprietários em questões relacionadas à locação, incluindo contratos, garantias, responsabilidades, encerramento da locação e valores que permanecem pendentes após a devolução do imóvel.
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