Matrícula sem ônus: por que isso não encerra a análise antes da compra
O comprador pede uma matrícula atualizada. Não há penhora. Não consta hipoteca. Nenhuma indisponibilidade aparece registrada.
A primeira impressão é boa. Uma matrícula sem ônus relevantes elimina algumas preocupações importantes da compra. Mas ainda há uma distância entre constatar isso e concluir que a operação inteira foi analisada.
Pense em uma casa cuja matrícula esteja aparentemente regular, mas cuja ampliação nunca tenha sido averbada. Ou em um apartamento sem gravames, porém com débitos condominiais. O imóvel pode estar alugado. O vendedor pode estar representado por procuração. A compra pode depender de financiamento.
Pode existir uma pendência documental que não impeça a negociação, mas que precise ser resolvida antes de determinada parcela do preço.
Nada disso faz da matrícula um documento menos importante. Ao contrário: ela continua sendo uma das peças centrais da compra. O ponto é outro: a matrícula responde muito bem àquilo que pertence ao Registro de Imóveis. Não responde, sozinha, a todas as perguntas de uma aquisição imobiliária.
É justamente onde termina uma verificação e começa a outra que entra a due diligence.
O que uma matrícula sem ônus realmente informa?
Antes de falar sobre aquilo que não está na matrícula, vale compreender o que ela efetivamente entrega ao comprador.
É ali que se verifica quem figura como proprietário, como o imóvel está descrito e quais atos relevantes foram registrados ou averbados ao longo do tempo.
Dependendo do bem, podem aparecer alienação fiduciária, usufruto, hipoteca, penhora, indisponibilidade e outros direitos ou restrições.
Também é possível acompanhar a cadeia de atos registrados e perceber situações que mereçam esclarecimento antes da compra.
A Lei nº 13.097/2015 reforçou a importância dessa publicidade registral ao estabelecer regras relacionadas à concentração dos atos na matrícula e à proteção do terceiro adquirente de boa-fé.
Por isso, encontrar uma matrícula atualizada sem gravames relevantes é, sim, um dado favorável.
A cautela está em não transformar esse dado em uma conclusão maior do que ele permite. Existe diferença entre afirmar: “não identifiquei esse ônus no registro” e afirmar: “não existe nenhuma questão jurídica relevante nesta compra”.
Para chegar à segunda conclusão, é necessário conhecer mais da operação.
Due diligence também não é pedir todas as certidões que existirem
Há um movimento contrário que também merece cuidado.
Se não basta olhar a matrícula, alguém poderia imaginar que a solução seja pesquisar tudo sobre o vendedor, pedir dezenas de certidões e reunir o maior volume possível de documentos. Esse também não é o ponto.
A própria legislação mudou bastante a forma como essa questão deve ser encarada.
O art. 54 da Lei nº 13.097/2015 estabelece, nas situações por ele disciplinadas, que não se exige a apresentação de documentos ou certidões além daqueles previstos legalmente, inclusive certidões forenses ou de distribuidores judiciais, para a validade ou eficácia do negócio e para a caracterização da boa-fé do terceiro adquirente.
Isso afasta aquela lógica automática segundo a qual segurança jurídica seria proporcional à quantidade de certidões emitidas. Uma análise atual precisa ser mais criteriosa.
Se determinada informação da negociação acende um sinal de atenção, pode haver razão para aprofundar aquele ponto.
Se os documentos revelam uma circunstância específica do vendedor, talvez seja necessário compreendê-la melhor. Em outra compra, a mesma investigação pode não acrescentar nada de útil.
Portanto, a pergunta mais interessante deixou de ser: “Qual é a lista completa de certidões que tenho que pedir?” e passou a ser: “Há algum elemento nesta operação que justifique uma diligência adicional?”
Parece uma mudança pequena. Na prática, é a diferença entre colecionar documentos e analisá-los.
A casa que o comprador visitou pode não ser exatamente a casa descrita no registro
Esse é um exemplo bastante concreto. O comprador visita uma casa com três dormitórios, área gourmet, piscina e uma ampliação feita nos fundos.
Depois recebe a matrícula. Nenhum ônus. Mas a documentação pode mostrar que a construção formalizada não corresponde integralmente àquela que existe fisicamente.
Uma ampliação pode não ter sido averbada. A metragem pode divergir. A situação cadastrada perante a Prefeitura pode contar uma história diferente daquela encontrada no Registro de Imóveis.
Nesse momento, aparecem três fotografias do mesmo bem:
o imóvel que existe fisicamente;
o imóvel que aparece no cadastro municipal;
e o imóvel que consta no registro.
O ideal é que sejam coerentes. Nem sempre são.
Isso não torna toda divergência um motivo para abandonar a compra. Há situações regularizáveis e outras que exigem análise específica.
Mas o comprador precisa saber o que está adquirindo antes de assumir uma obrigação definitiva. A questão pode interferir, por exemplo, em financiamento, regularização futura, revenda ou atos registrais posteriores.
Uma matrícula sem penhora não responde a essa pergunta porque penhora e regularidade da construção são problemas completamente diferentes.
Algumas despesas acompanham o imóvel mesmo sem aparecer como gravame
Outro cuidado está nos débitos vinculados ao próprio bem. O imóvel pode estar registralmente livre de determinados ônus e ainda assim existir uma obrigação econômica que mereça atenção.
O IPTU é um bom exemplo.
O Código Tributário Nacional estabelece regras próprias para créditos tributários relacionados à propriedade, ao domínio útil ou à posse de imóveis, inclusive quanto à sub-rogação no adquirente, ressalvadas as hipóteses legais.
Isso faz com que a situação municipal tenha uma finalidade diferente da consulta à matrícula.
Uma verifica o registro. A outra pode revelar obrigações fiscais, informações cadastrais e elementos relacionados à situação administrativa do imóvel.
Não é repetição de trabalho. São perguntas diferentes feitas sobre o mesmo patrimônio.
Em apartamento, há uma pergunta adicional: como está a unidade perante o condomínio?
Aqui o cuidado é particularmente importante.
Um apartamento pode ter uma matrícula absolutamente limpa e ainda possuir valores em aberto perante o condomínio. E essa obrigação tem forte vinculação com a unidade.
O Código Civil estabelece que o adquirente responde pelos débitos do alienante perante o condomínio, inclusive multas e juros moratórios.
Por isso, a situação condominial merece ser conhecida antes da conclusão da aquisição.
Dependendo do caso, a análise pode envolver a existência de débitos, documentação de quitação e informações sobre obrigações que afetem diretamente aquela unidade.
Isso não significa transformar a compra de um apartamento em uma investigação sobre toda a vida do condomínio.
O objetivo é muito mais prático: entender se existe alguma obrigação relacionada à unidade capaz de atingir economicamente quem está comprando.
Mais uma vez, é possível ter matrícula sem gravame e ainda existir algo relevante para resolver.
Depois do imóvel, vem uma pergunta básica: quem está vendendo?
A matrícula permite identificar o proprietário registral. A partir daí, porém, podem surgir outras questões:
Esse proprietário é casado?
Qual é o regime de bens?
Há coproprietários?
Quem comparecerá ao negócio?
Existe procuração?
Se existe, ela confere os poderes necessários?
O vendedor é uma pessoa jurídica?
Quem está assinando por ela possui poderes de representação?
Esses detalhes podem parecer formais, mas não são. Imagine uma venda conduzida durante semanas por alguém que se apresenta como procurador e, somente na hora da formalização, descobre-se que o mandato não contém poderes adequados para aquele ato.
Ou uma operação em que outra pessoa também deveria participar da alienação e isso só aparece depois de sinal e prazo já terem sido definidos.
A due diligence também serve para evitar esse tipo de descoberta tardia.
Não basta que o imóvel possa ser vendido. Quem está vendendo precisa ter condições jurídicas de realizar aquela alienação.
Então não é preciso pesquisar processos do vendedor?
Não existe uma resposta responsável baseada apenas em “sempre” ou “nunca”. O que não é correto é partir da ideia de que todo adquirente precisa obrigatoriamente pesquisar indiscriminadamente todos os processos do vendedor para demonstrar boa-fé.
A Lei nº 13.097/2015 afastou expressamente essa exigência nas hipóteses que disciplina. Isso não torna toda informação extrarregistral inútil.
Imagine que, durante a própria negociação, apareça uma circunstância específica que mereça esclarecimento. Ou que um documento apresentado revele uma situação que possa interferir naquele negócio.
Nesse caso, investigar determinado ponto não significa retomar o antigo raciocínio de emitir certidões em série. Significa reagir a um risco concreto que apareceu durante a análise.
É aqui que due diligence deixa de ser checklist. Em uma compra, uma diligência complementar pode fazer sentido. Em outra, não. A escolha depende daquilo que os documentos e a própria negociação estão mostrando.
Quem está dentro do imóvel quando as chaves forem entregues?
Essa informação também não aparece necessariamente na matrícula:
O proprietário pode morar no imóvel.
Ele pode estar vazio.
Pode existir locatário.
Um familiar pode ocupá-lo.
Pode haver cessão de uso.
Ou um terceiro pode estar na posse em uma situação que ainda precisa ser esclarecida.
Para quem pretende morar no bem logo depois da compra, essa pergunta é especialmente importante. Se houver locação, por exemplo, a operação poderá exigir análise das regras locatícias aplicáveis, inclusive quanto ao direito de preferência e aos efeitos da alienação sobre a relação existente.
Se houver outra espécie de ocupação, o problema será diferente. Por isso, identificar o titular registral é uma etapa. Saber quem efetivamente está na posse do imóvel e em que condições é outra.
Comprar uma unidade desocupada e comprar uma unidade que ainda precisa ser entregue livre de ocupantes podem exigir contratos bastante diferentes.
Até aqui o imóvel pode estar ótimo. A forma de pagamento ainda pode criar risco
Imagine agora que toda essa documentação esteja organizada:
Ainda falta analisar como a compra será paga.
Sinal.
Entrada.
Financiamento.
FGTS.
Parcelas diretamente ao vendedor.
Quitação de saldo devedor existente.
Parte do preço liberada somente depois de uma regularização.
Pagamento após o registro.
A escolha muda de uma operação para outra. E muda também a exposição do comprador. Suponha que exista uma pendência documental solucionável e o vendedor se comprometa a regularizá-la.
O comprador poderia simplesmente confiar que isso acontecerá depois de pagar praticamente todo o preço. Ou a própria estrutura do pagamento pode criar um incentivo para que a obrigação seja cumprida antes da liberação de determinada quantia.
São situações completamente diferentes.
É aqui que a due diligence começa a produzir um resultado mais útil do que simplesmente “encontrei uma pendência”. Depois de descobrir o problema, é preciso perguntar: o que a operação fará com essa informação?
Às vezes, a resposta está no prazo. Às vezes, em uma condição. Em outros casos, na retenção de parte do preço.
E há situações em que o melhor caminho realmente será não avançar antes que o problema seja resolvido.
“O banco aprovou” também não encerra a análise do comprador
Quando há financiamento, é comum surgir uma sensação de segurança adicional: O banco avaliou o imóvel. A documentação passou pela instituição. O crédito foi aprovado.
Isso é relevante para a operação, mas não significa que a instituição financeira tenha realizado uma assessoria jurídica voltada aos interesses particulares do comprador.
O banco analisa o negócio a partir dos seus critérios de crédito, garantia e formalização. O comprador possui outros interesses.
Pode ter combinado uma condição diretamente com o vendedor. Pode depender da desocupação em determinado prazo. Pode existir uma regularização que, embora não impeça o procedimento bancário naquele formato, seja relevante para seus planos futuros. Pode ter assumido obrigações em uma proposta ou compromisso que não são objeto da análise do banco. Por isso, são trabalhos diferentes.
Análise bancária, avaliação do imóvel e due diligence jurídica podem coexistir sem que uma substitua a outra.
O contrato é onde a análise precisa aparecer
Suponha que a documentação mostre que determinada averbação ainda precisa ser providenciada. Todos sabem disso. Comprador, vendedor, corretor e advogado.
Mas o contrato apenas menciona a pendência, sem dizer quem resolverá, até quando, o que acontecerá com o pagamento e qual será a consequência se a regularização não ocorrer.
Nesse caso, conhecer o problema resolveu pouco. A análise jurídica precisa chegar ao instrumento que será assinado:
Se existe uma obrigação de regularização, quem é responsável?
Qual é o prazo?
A entrega de algum documento será condição para pagamento?
E se o prazo não for cumprido?
O comprador poderá encerrar o negócio?
Como ficará o sinal?
Haverá devolução de valores?
Essas respostas variam de acordo com a situação. Nem todo risco exige uma cláusula enorme. Mas aquilo que realmente importa para a decisão do comprador não deveria desaparecer quando a minuta começa a ser redigida.
Due diligence e contrato precisam contar a mesma história. Se a primeira identifica um risco e o segundo ignora completamente sua existência, alguma coisa ficou pelo caminho.
Assinar, pagar, receber as chaves e tornar-se proprietário podem acontecer em dias diferentes
Essa diferença é importante porque a compra não acontece juridicamente em um único instante.
O comprador pode assinar uma proposta hoje. Pagar um sinal amanhã. Celebrar o compromisso depois. Receber as chaves em outro momento. Assinar o título definitivo posteriormente. E só depois ocorrer o registro.
O Código Civil estabelece que a propriedade imobiliária entre vivos se transfere com o registro do título translativo no Registro de Imóveis. Enquanto isso não acontece, o alienante continua juridicamente considerado proprietário. Essa sequência precisa ser entendida dentro de cada negócio:
Quando o comprador passa a responder pelo condomínio?
Quando recebe a posse?
Quanto já terá pago nesse momento?
Quem assume determinada despesa entre a assinatura e a entrega das chaves?
Que obrigação ainda falta cumprir antes do registro?
A matrícula mostra o estado jurídico do imóvel quando consultada. A due diligence precisa olhar também para como esse imóvel sairá do patrimônio do vendedor e chegará ao comprador.
Nenhuma análise séria promete “risco zero”
Esse é um limite importante. Documentos podem não revelar todos os fatos:
Uma informação pode ter sido omitida.
Pode existir falsidade.
Alguma circunstância pode surgir depois.
Não há como transformar uma compra imobiliária em uma operação absolutamente imune a acontecimentos futuros. O papel da análise jurídica é mais realista.
Identificar aquilo que é verificável. Distinguir uma pendência simples de uma questão relevante.
Pedir esclarecimentos quando algo não fecha. Avaliar se um risco pode ser tratado no próprio negócio.
E, quando necessário, recomendar que o comprador não avance naquele momento. Ao final, nem toda conclusão será “está tudo certo” ou “não compre”.
Pode ser: a operação pode prosseguir; pode prosseguir depois de determinados ajustes; é melhor aguardar a solução de uma pendência; ou, diante do conjunto encontrado, a aquisição não é recomendável nas condições apresentadas.
Esse tipo de conclusão é muito mais útil do que a promessa impossível de eliminar todos os riscos.
Due diligence também não existe para encontrar um motivo para desistir
Uma matrícula analisada com profundidade pode revelar uma averbação pendente. A documentação municipal pode mostrar uma questão regularizável. Pode existir financiamento a quitar. O condomínio pode exigir uma providência.
Nada disso significa automaticamente que o comprador deveria abandonar o imóvel. Operações imobiliárias reais nem sempre chegam perfeitamente prontas. A diferença está em saber o tamanho do problema antes de decidir:
É solucionável?
Quanto tempo exige?
Há custo?
O vendedor assumirá essa responsabilidade?
É possível proteger o comprador contratualmente enquanto a providência é concluída?
Ou o risco é grande demais para a estrutura daquela aquisição?
A análise existe para permitir essa escolha. Não para substituir a escolha do comprador.
O checklist muda porque o imóvel muda
Também não faria sentido analisar da mesma maneira todos os imóveis:
Um apartamento usado tem determinadas preocupações.
Uma casa ampliada ao longo dos anos, outras.
Um terreno exige outro olhar.
Uma unidade atualmente locada traz questões próprias.
Um imóvel financiado envolve uma dinâmica específica para quitação e transferência.
Se o vendedor é uma empresa, há questões de representação.
Se o imóvel veio de inventário, a documentação terá sua própria história.
Uma compra parcelada diretamente com o vendedor possui riscos diferentes de uma aquisição integralmente financiada pelo banco.
O checklist continua sendo útil. Ele impede que verificações básicas sejam esquecidas e organiza o trabalho. O que ele não faz é interpretar sozinho aquilo que aparece.
Checklist coleta. Análise conecta. É quando um documento começa a ser lido à luz dos demais que a due diligence passa a ter utilidade para a decisão.
No fim, a análise é uma conversa entre documentos que normalmente chegam separados
A matrícula conta a história registral. A Prefeitura mostra outra parte da situação do imóvel. O condomínio acrescenta informações próprias. Os documentos do vendedor ajudam a entender quem realizará o negócio.
A ocupação mostra o que acontecerá com a posse. A forma de pagamento determina quando o dinheiro muda de mãos. O financiamento acrescenta condições.
E o contrato precisa organizar tudo isso.
Nenhum desses elementos funciona muito bem quando analisado como se existisse sozinho. Uma matrícula sem ônus é uma informação excelente.
Mas não diz, por exemplo, se a casa possui uma ampliação irregular, se há dívida condominial, se o vendedor está adequadamente representado, se o imóvel será entregue desocupado ou se o comprador está prestes a pagar uma quantia relevante antes de determinada condição ser cumprida.
É por isso que a pergunta final não é apenas: “A matrícula está limpa?”. É: “Considerando tudo o que sabemos sobre este imóvel e esta negociação, em quais condições faz sentido seguir?”
Matrícula sem ônus: posso comprar?
Talvez sim.
E uma matrícula aparentemente regular é certamente um ponto positivo. Mas ela não é informação suficiente para responder à pergunta sozinha.
Uma análise individualizada pode terminar sem identificar qualquer questão capaz de impedir o negócio. Pode também apontar a necessidade de ajustar alguma condição contratual.
Talvez seja recomendável aguardar uma regularização. Ou esclarecer uma informação antes de pagar o sinal.
Em situações mais relevantes, o conjunto de riscos pode tornar desaconselhável prosseguir nas condições propostas.
A conclusão surge da combinação das informações, e não de um único documento.
No fim, é essa a utilidade prática da due diligence: pegar documentos que, isoladamente, contam pedaços da história e transformá-los em uma visão suficientemente clara da compra para que o comprador saiba o que está assumindo antes de assinar e pagar.
A Rodrigues & Felix Sociedade de Advogados atua na análise jurídica de operações de compra de imóveis, considerando aspectos registrais, documentação do imóvel e das partes, situação da ocupação, estrutura de pagamento, contrato e demais circunstâncias relevantes da negociação.
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