O que verificar antes de colocar um imóvel à venda
Você decide vender o imóvel. Conversa com a imobiliária, define o preço, tira as fotos e começa a divulgação. Pouco tempo depois aparece um comprador interessado.
A negociação avança. E então, quando os documentos começam a ser conferidos, surge uma surpresa. A casa foi ampliada, mas a nova área não aparece na documentação.
O imóvel ainda está financiado. Existe uma dívida de condomínio. A matrícula continua no nome de outra pessoa. Ou o imóvel veio de uma herança e alguma etapa ainda ficou pendente.
A venda pode até continuar. Mas o que parecia simples começa a exigir tempo, documentos e explicações que ninguém tinha previsto.
Por isso, antes de colocar um imóvel no mercado, vale fazer uma pergunta:se aparecesse um comprador hoje, a documentação estaria pronta para a venda?
Comece pela matrícula do imóvel
A matrícula é um dos primeiros documentos que vale conferir. Ela mostra, entre outras informações, quem aparece oficialmente como proprietário e se existe algum registro que possa interferir na venda.
É nela que podem aparecer, por exemplo:
financiamento;
penhora;
usufruto;
outras restrições;
alterações na propriedade.
Às vezes, a surpresa é mais simples: a família tem certeza de que o imóvel pertence ao vendedor, mas o nome que aparece na matrícula é outro.
Descobrir isso antes do anúncio é muito melhor do que descobrir quando o comprador já está esperando o contrato.
O imóvel realmente está no seu nome?
Parece uma pergunta óbvia. Nem sempre é.
Imagine que você tenha recebido um apartamento no inventário dos seus pais. A partilha terminou e todos sabem que o apartamento ficou para você. Mas essa informação já foi levada ao Registro de Imóveis?
Ou imagine que você tenha comprado uma casa há muitos anos, tenha uma escritura guardada, mas nunca tenha conferido se ela foi registrada.
Ter uma escritura não significa, automaticamente, que a matrícula já esteja no seu nome. Por isso, vale pedir uma matrícula atualizada antes de começar a negociação.
Ela ajuda a responder uma pergunta básica: quem pode vender esse imóvel hoje?
A casa que existe hoje é a mesma que aparece nos documentos?
Esse é outro problema bastante comum. A casa tinha 100 m². Depois ganhou uma área gourmet. Mais tarde foi construída uma edícula. Ou houve uma ampliação de cômodos.
Na prática, o imóvel está maior. Mas a documentação pode continuar mostrando apenas a construção antiga. Isso não significa que a venda seja impossível. Mas a diferença precisa ser conhecida.
Ela pode interferir no financiamento do comprador, na avaliação do banco e até na documentação necessária para concluir a venda.
O pior cenário é prometer que o imóvel será entregue “totalmente regular” sem saber se existe alguma pendência.
Vale conferir IPTU e condomínio
Antes de vender, também é uma boa ideia verificar se existem valores em aberto. Se for apartamento ou imóvel em condomínio, confira a situação condominial.
Também vale verificar o IPTU e outros débitos municipais ligados ao imóvel. Imagine descobrir, já com a venda encaminhada, que existem R$ 15 mil de condomínio atrasado.
Ou IPTU de vários anos. A dívida pode até ser resolvida dentro da própria negociação. O problema é quando ninguém sabia que ela existia.
Nesse caso, vendedor e comprador precisam começar a discutir quem paga, quando paga e se isso interfere no preço.
É muito mais fácil conversar sobre isso antes do sinal.
O imóvel ainda está financiado?
Imóvel financiado pode ser vendido. Isso é bastante comum. Mas o financiamento precisa entrar na conta desde o começo.
Primeiro, o vendedor deve descobrir o saldo atualizado. Depois, entender como a dívida será quitada.
Em algumas vendas, uma parte do dinheiro pago pelo comprador será usada para quitar o banco. Em outras, o próprio comprador fará um novo financiamento.
O importante é saber que o banco participa da operação. Por isso, não adianta combinar todo o pagamento com o comprador e só depois lembrar que ainda existe uma dívida ligada ao imóvel. A forma de pagamento precisa considerar isso desde o início.
Quem precisa assinar a venda?
Outro ponto que pode surpreender é descobrir que o proprietário não poderá vender sozinho. Dependendo da situação, outra pessoa pode precisar participar da assinatura.
Isso pode acontecer, por exemplo, por causa do casamento, do regime de bens, da forma como o imóvel foi adquirido ou de algum direito registrado sobre ele.
É por isso que não basta verificar apenas a documentação do imóvel. Também vale conferir os documentos de quem está vendendo. A pergunta é simples: quem precisa participar para que essa venda possa realmente ser concluída?
O imóvel está alugado?
Se houver inquilino, isso também deve ser levado em conta antes de anunciar. Um imóvel alugado pode ser vendido.
Mas não é recomendável tratar a locação como se ela não existisse. É preciso olhar o contrato:
Há quanto tempo o inquilino está no imóvel?
Existe alguma regra que precisa ser observada antes da venda?
O comprador quer adquirir o imóvel com o inquilino ou espera recebê-lo vazio?
Quando será possível entregar as chaves?
Imagine prometer ao comprador: “O apartamento estará desocupado em 30 dias.” E depois descobrir que a situação do contrato de locação não permite fazer essa promessa com tanta facilidade. Por isso, essa questão deve ser esclarecida antes.
E se o imóvel veio de herança?
Também vale conferir se tudo foi realmente finalizado. A família pode ter concluído o inventário e considerar que o imóvel já pertence ao herdeiro.
Mas ainda pode faltar algum registro. Em outros casos, o inventário nem terminou.
Isso não significa necessariamente que ninguém possa conversar sobre a venda.
Mas é importante saber em que situação o imóvel está antes de aceitar proposta, sinal ou prazo para escritura. A venda de um imóvel recebido por herança pode exigir etapas diferentes de uma venda comum.
Não espere aparecer um comprador para abrir a pasta de documentos
Esse é provavelmente o cuidado mais importante. Quando aparece um interessado disposto a pagar o preço esperado, naturalmente surge vontade de fechar logo. O comprador também começa a criar expectativa. É justamente nesse momento que uma pendência gera mais pressão:
“Será que conseguimos resolver rápido?”
“Dá para assinar agora e regularizar depois?”
“E se o comprador desistir?”
Alguns problemas realmente são simples. Outros podem levar meses.
Por isso, olhar a documentação antes do anúncio permite separar uma coisa da outra. Talvez não exista nada para corrigir. Ótimo.
Talvez exista uma pequena pendência que pode ser resolvida enquanto o imóvel está sendo divulgado. Ou pode aparecer algo que realmente precisa ser tratado antes de receber sinal. O importante é saber antes.
Quais documentos vale separar?
Não existe uma lista igual para todo imóvel. Mas alguns documentos costumam ser importantes:
matrícula atualizada;
documentos do proprietário;
informações sobre IPTU;
situação do condomínio;
documentos da construção;
informações sobre financiamento;
contrato de locação, se houver;
documentos de inventário, quando o imóvel veio de herança;
contratos ou outros documentos relacionados ao imóvel.
Um apartamento quitado e regular pode exigir uma análise simples. Uma casa ampliada ao longo dos anos pode exigir mais atenção. Um imóvel recebido em inventário pode trazer outras perguntas. É por isso que usar a mesma lista de forma automática nem sempre resolve.
Preciso deixar tudo perfeito antes de anunciar?
Não. Essa também é uma conclusão exagerada.
Encontrar uma pendência não significa necessariamente que o imóvel precise sair do mercado. Algumas situações podem ser resolvidas enquanto a venda está sendo divulgada. Outras podem ser tratadas dentro do próprio contrato.
O ponto é diferente: o vendedor precisa saber o que existe.
Se há uma dívida, saber quanto é. Se há financiamento, conhecer o saldo. Se falta um registro, entender o que precisa ser feito. Se existe uma irregularidade na construção, saber se ela interfere na venda.
Uma pendência conhecida pode ser organizada. Uma pendência descoberta na última hora normalmente vira pressa.
Perguntas frequentes
Preciso quitar todas as dívidas antes de anunciar?
Não necessariamente. Algumas dívidas podem ser resolvidas durante a negociação. O importante é saber que elas existem e definir como serão pagas.
Posso vender um imóvel financiado?
Sim. A venda precisa considerar o saldo ainda devido e a participação do banco.
Posso vender um imóvel que recebi de herança?
Pode ser possível, mas é necessário verificar se o inventário terminou e se o imóvel já foi corretamente registrado.
Uma construção que não aparece na matrícula impede a venda?
Não necessariamente. Mas a diferença precisa ser analisada, principalmente se o comprador for utilizar financiamento.
Imóvel alugado pode ser vendido?
Sim. Mas o contrato de locação e a situação do inquilino precisam ser considerados antes de prometer condições ao comprador.
Preciso reunir todos os documentos antes de anunciar?
Nem sempre todos os documentos finais estarão prontos. Mas uma conferência prévia ajuda a descobrir problemas que poderiam atrasar ou até impedir a negociação.
Preparar um imóvel para venda não é apenas pintar e tirar boas fotos
Quando o proprietário pensa em vender, normalmente começa pela aparência do imóvel:
Faz pequenos reparos.
Organiza os ambientes.
Tira fotografias.
Escolhe o preço.
Tudo isso é importante. Mas existe outra preparação que o comprador não enxerga nas fotos: a documentação.
Antes de anunciar, vale saber:
quem aparece como proprietário;
se existem dívidas;
se há financiamento;
se a construção está de acordo com os documentos;
se o imóvel está alugado;
e se falta alguma providência para conseguir transferi-lo.
O imóvel não precisa estar absolutamente perfeito para começar uma negociação. Mas o vendedor deveria saber quais pendências existem antes que seja o comprador quem as descubra. Isso permite negociar preço, prazo, sinal e forma de pagamento com muito mais clareza.
A Rodrigues & Felix Sociedade de Advogados atua na assessoria jurídica de vendas de imóveis, incluindo análise da documentação, identificação de pendências, forma de pagamento e revisão dos contratos envolvidos na negociação.
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