Venda de imóvel: os cuidados começam antes da primeira minuta do contrato
Encontrar um comprador disposto a pagar o preço esperado é uma ótima notícia. Mas ainda não significa que a venda esteja pronta.
Entre o “fechamos o valor” e a efetiva transferência do imóvel existe uma operação inteira para organizar: documentação, pagamento, eventual financiamento, posse, escritura, registro, despesas e responsabilidades que o vendedor assumirá até a conclusão do negócio.
Algumas dessas questões parecem secundárias enquanto comprador e vendedor estão de acordo. Depois que o contrato é assinado, deixam de parecer.
Imagine, por exemplo, que o vendedor prometa entregar as chaves em determinada data e descubra depois que existe uma pendência documental que impede o financiamento do comprador. Ou que aceite receber boa parte do preço somente após o registro sem ter avaliado quanto tempo esse procedimento pode levar.
Também pode acontecer de a minuta chegar com declarações amplas sobre o imóvel que o proprietário simplesmente não tem condições de confirmar.
Por isso, a análise jurídica da venda não deveria começar apenas quando alguém envia o contrato para revisão. Antes de revisar a minuta, vale entender qual venda aquela minuta precisa organizar.
O imóvel que está sendo anunciado é o mesmo imóvel que será transferido?
A pergunta parece estranha até aparecer uma diferença.
Uma casa é anunciada com determinada área construída, mas parte da construção não está averbada.
A vaga de garagem possui matrícula própria.
Existe usufruto registrado.
O imóvel ainda está financiado.
Houve ampliação ao longo dos anos e a documentação não acompanhou a alteração.
Essas situações não significam, automaticamente, que a venda seja impossível. Mas podem mudar a forma de conduzi-la.
A matrícula é um dos primeiros documentos a examinar porque mostra a situação registral do bem: titularidade, descrição, ônus, direitos e atos que foram registrados ou averbados.
A legislação brasileira atribui especial importância a essas informações, que disciplina os efeitos de determinadas situações jurídicas perante terceiros e a concentração de atos na matrícula.
Para o proprietário, contudo, a utilidade dessa análise é bastante prática.
Antes de prometer prazo para escritura, aceitar determinado fluxo de pagamento ou assumir a obrigação de entregar o imóvel livre de certas restrições, convém saber se conseguirá cumprir o que está prometendo.
Descobrir uma pendência antes da negociação é uma coisa. Descobri-la depois de assumir prazo e penalidade contratual é outra.
Nem sempre basta saber quem aparece como proprietário na matrícula
Também há uma pergunta que deveria ser respondida cedo: quem precisará participar da venda? Em alguns casos, a resposta é óbvia. Em outros, nem tanto.
Pode haver coproprietários, casamento posterior à aquisição do imóvel, regime de bens relevante para o negócio, procuração, inventário, alteração de estado civil ou outras circunstâncias que precisam ser consideradas.
O Código Civil estabelece hipóteses em que a alienação de bem imóvel depende da participação ou autorização do cônjuge, ressalvadas as situações previstas em lei, como ocorre no regime de separação absoluta.
Isso significa que não basta deixar essa verificação para o dia da escritura.
Se existem outras pessoas cuja participação será necessária para concluir o negócio, essa informação interfere na negociação desde o começo.
É melhor descobrir isso antes de aceitar sinal, fixar prazos e assumir obrigações perante o comprador.
Encontrar uma irregularidade não significa necessariamente desistir da venda
Uma pendência documental pode ter consequências muito diferentes. Algumas são solucionáveis antes da escritura.
Outras exigem mais tempo. Há aquelas que impedem o financiamento bancário enquanto não forem regularizadas.
E existem situações que podem ser tratadas dentro da própria estrutura da operação, com obrigação clara do vendedor e pagamento condicionado ao seu cumprimento.
Por isso, a pergunta útil não é somente: “O imóvel está regular?”. É preciso avançar um pouco mais.
O que foi encontrado?
Isso realmente impede a venda?
Quem deve resolver?
Quanto tempo a providência pode levar?
É possível assinar o contrato antes?
Algum pagamento deverá ficar condicionado à regularização?
E o que acontecerá se ela não puder ser concluída?
Quando essas respostas são dadas antes da formalização, a pendência deixa de ser uma surpresa e passa a ser uma condição conhecida da negociação.
O problema costuma aparecer quando acontece o contrário: vende-se primeiro e tenta-se descobrir depois como cumprir aquilo que já foi prometido.
Acertar o preço não significa ter definido como o vendedor receberá
“R$ 800 mil.” Esse pode ser o preço do imóvel. Ainda falta saber como esses R$ 800 mil chegarão ao vendedor.
Haverá sinal?
Quanto será pago com recursos próprios?
Existe financiamento?
O comprador utilizará FGTS?
O próprio imóvel possui saldo devedor?
Alguma quantia ficará retida?
O vendedor receberá antes da escritura, no momento da assinatura do financiamento, depois do registro ou em etapas?
Cada resposta altera o risco da operação.
Em uma venda sem financiamento, a dinâmica pode ser relativamente direta. Quando há instituição financeira, quitação de dívida anterior ou pagamento parcelado, o caminho fica mais longo.
É por isso que forma de pagamento não deve ser tratada como uma informação secundária inserida depois do preço.
Ela faz parte da estrutura jurídica do negócio.
O Código Civil disciplina a compra e venda a partir das obrigações recíprocas de transferir a coisa e pagar o preço e também estabelece regras sobre entrega quando a venda não é a crédito.
Na prática, o contrato precisa transformar essas regras gerais em uma sequência que funcione para aquela venda específica.
Quanto será pago, quando será pago, o que precisa acontecer antes de cada pagamento e quando o vendedor poderá considerar o preço efetivamente recebido. Essas são perguntas contratuais, não apenas comerciais.
“O comprador vai financiar” ainda não significa que o dinheiro está garantido
Esse ponto merece atenção especial.
Quando o comprador depende de financiamento, o negócio também depende da análise de uma instituição financeira. O banco poderá avaliar renda, crédito, documentação, imóvel e outros requisitos próprios da contratação.
E algumas coisas podem acontecer no caminho:
O crédito pode ser negado.
O valor aprovado pode ser menor que o esperado.
O banco pode solicitar documentos adicionais.
O imóvel pode apresentar uma questão que impeça a operação naquele momento.
O procedimento pode levar mais tempo do que comprador e vendedor imaginavam.
Nenhuma dessas possibilidades significa que vender por financiamento seja inadequado. Significa apenas que não faz sentido redigir o contrato como se o dinheiro já estivesse disponível quando ele ainda depende de etapas futuras.
Imagine que o vendedor assuma uma data rígida para desocupar o imóvel e o financiamento atrase.
Ou que o comprador tenha dado um sinal significativo, mas o contrato não diga claramente o que acontece se o banco negar o crédito.
É nesse momento que uma informação aparentemente simples (o saldo será pago por financiamento) deixa de ser suficiente.
O contrato precisa dizer quem assume cada risco e o que acontecerá se a operação bancária não seguir como esperado.
E o sinal?
É comum o sinal aparecer muito cedo. Às vezes, antes mesmo da análise documental.
O comprador quer demonstrar interesse. O vendedor quer segurança de que o imóvel não continuará sendo oferecido. Faz-se um PIX e a negociação parece mais concreta.
Só que esse dinheiro precisa ter significado jurídico claro.
Ele será parte do preço?
Em quais situações poderá ser devolvido?
O que acontece se o comprador simplesmente desistir?
E se quem não puder concluir a operação for o vendedor?
Como fica o sinal se houver uma pendência documental?
E se o financiamento for negado?
A legislação civil disciplina as arras e suas consequências, mas chamar determinada quantia de “sinal”, “entrada” ou “reserva” não resolve, sozinho, todas essas perguntas. Por isso, para o vendedor, decidir o valor do sinal é apenas metade da decisão.
A outra metade é definir em quais condições ele será recebido.
A entrega das chaves merece mais atenção do que costuma receber
“Entrega das chaves na assinatura.”
Na leitura rápida, parece uma cláusula simples.
Mas qual assinatura?
Do compromisso?
Da escritura?
Do financiamento bancário?
E quanto do preço o vendedor terá recebido nesse momento?
A posse do imóvel não precisa necessariamente coincidir com a assinatura do contrato, com o pagamento total ou com o registro da propriedade.
É justamente por isso que ela deve ser pensada.
Entregar antecipadamente pode colocar o comprador no imóvel quando ainda existe parte relevante do preço pendente. Entregar tarde demais, por outro lado, pode contrariar aquilo que foi efetivamente negociado.
Há ainda as consequências práticas.
A partir de quando o comprador pagará condomínio?
Quem responde pelo IPTU daquele período?
Quando ocorre a transferência das contas de consumo?
Se houver algum dano entre a assinatura e a entrega, quem assume?
Não existe uma data universalmente correta para entregar as chaves.
Existe uma data coerente com a forma de pagamento e com as demais etapas daquela venda.
Contrato, escritura, chaves, pagamento e registro não são a mesma coisa
No cotidiano, tudo costuma ser resumido em uma frase: “Vendi o imóvel.”
Juridicamente, porém, o negócio pode atravessar vários momentos diferentes antes de estar completamente encerrado.
O Código Civil estabelece que a propriedade imobiliária entre vivos é transferida com o registro do título no Registro de Imóveis. Antes disso, o alienante permanece juridicamente considerado proprietário.
A escritura pública também é exigida nas hipóteses previstas no art. 108 do Código Civil, sem prejuízo de situações em que outros instrumentos tenham força legal para a transferência.
A sequência concreta dependerá da operação. O importante é que o vendedor saiba onde está em cada etapa.
Porque pode acontecer de já ter entregado as chaves sem ter recebido todo o preço. Pode ter recebido o preço, mas o registro ainda estar pendente. Ou ter assinado o instrumento definitivo e continuar no imóvel por um período combinado com o comprador.
Nada disso precisa ser problemático se estiver estruturado corretamente.
O problema começa quando as etapas acontecem sem que o contrato deixe claro o efeito de cada uma.
“Cada parte paga o que lhe compete” costuma resolver pouco
Quem pagará o quê?
Essa pergunta parece pequena perto do preço do imóvel, mas é fonte frequente de divergência. O Código Civil estabelece, como regra supletiva, que as despesas de escritura e registro ficam a cargo do comprador e as despesas da tradição, a cargo do vendedor, salvo ajuste em sentido diferente.
A operação, contudo, pode ter muitos outros custos.
Regularização documental.
Baixa de gravame.
Certidões.
Condomínio.
Tributos.
Despesas necessárias à transferência.
Custos relacionados a uma pendência específica do imóvel.
Se existe uma despesa relevante e previsível, vale a pena dizer quem responderá por ela.
A cláusula “cada parte arcará com as despesas de sua responsabilidade” parece organizada até o momento em que comprador e vendedor discordam justamente sobre de quem era aquela responsabilidade.
Algumas cláusulas “padrão” fazem o vendedor declarar muito mais do que imagina
Essa é uma das razões pelas quais a leitura de uma minuta não deveria se limitar a conferir preço, prazo e multa. Contratos de compra e venda costumam trazer diversas declarações feitas pelo vendedor.
Que não existem débitos.
Que não há ações capazes de atingir o imóvel.
Que ele está livre e desembaraçado.
Que não existem ocupantes.
Que todas as informações fornecidas são corretas.
Que não há vícios ou irregularidades.
Algumas declarações podem ser adequadas e necessárias. Outras exigem cuidado com a redação e, principalmente, com aquilo que o proprietário realmente sabe e pode comprovar.
Além disso, o Código Civil prevê responsabilidades próprias do alienante, inclusive em matérias como evicção e determinadas questões relacionadas ao bem vendido.
Isso torna pouco prudente assinar declarações amplas simplesmente porque “sempre constam no contrato”.
Se o vendedor afirma determinado fato no instrumento, precisa compreender o alcance dessa afirmação.
Uma cláusula aparentemente rotineira pode assumir importância considerável se o comprador posteriormente alegar que a realidade era diferente.
Quando a minuta chega pronta, parte da negociação já pode ter acontecido
Esse cenário é bastante comum:
Comprador e vendedor já combinaram preço.
O sinal foi acertado.
O comprador informou que financiará parte do saldo.
Existe uma expectativa sobre a entrega das chaves.
Talvez até tenha sido prometido que determinada pendência será resolvida.
Só então alguém envia a minuta.
Nesse momento, o contrato não parte de uma folha em branco. Ele tenta registrar uma negociação que já avançou. E pode acontecer de o documento recebido não reproduzir exatamente aquilo que o vendedor acreditava ter combinado.
O prazo pode ser mais rígido.
A multa, mais ampla.
A posse, antecipada.
O pagamento, condicionado a eventos que não haviam sido discutidos.
Uma responsabilidade antes desconhecida pode aparecer no meio das cláusulas.
É possível revisar tudo isso. Mas há uma diferença importante entre corrigir uma estrutura já negociada e definir essa estrutura antes de assumir compromissos.
É por isso que revisão contratual e estruturação da venda não são exatamente a mesma coisa. Na revisão, o documento já chegou.
Na estruturação, primeiro se entende como o negócio deve funcionar. Depois, o contrato é construído ou negociado para refletir essas decisões.
Isso não significa criar um contrato que só proteja o vendedor
Um bom contrato não precisa transformar comprador e vendedor em adversários. Também não precisa tentar empurrar todo risco para o outro lado. Uma venda imobiliária precisa funcionar para os dois.
O que se busca é algo bem mais objetivo: deixar claro quem assume cada obrigação, em qual momento e o que acontece se aquela obrigação não for cumprida.
Para o proprietário, isso significa chegar à assinatura sabendo, entre outras coisas:
quem precisa participar da venda;
qual é a situação documental do imóvel;
quanto receberá e em quais etapas;
o que ainda depende do financiamento do comprador;
quando entregará as chaves;
quais pendências terá de solucionar;
quais despesas assumirá;
e quando poderá considerar a operação efetivamente encerrada.
Quando essas respostas já existem, o contrato fica mais simples de compreender. Ele deixa de criar a operação e passa a registrá-la.
Uma venda bem estruturada começa antes da assinatura
Nem toda venda exige a mesma quantidade de providências.
Há imóveis com documentação organizada, pagamento simples e transferência bastante direta. Há outros em que financiamento, gravames, regularizações, coproprietários ou particularidades da posse exigirão mais atenção.
A análise jurídica serve justamente para descobrir em qual dessas situações o vendedor está antes de assumir obrigações.
Dependendo do que for encontrado, talvez seja possível seguir exatamente como planejado.
Talvez uma condição precise ser alterada. Uma regularização pode ter de ocorrer antes. O pagamento pode precisar de outra estrutura.
Ou pode ser prudente não formalizar a venda até que determinada questão esteja resolvida.
O ponto não é tornar a negociação mais difícil. É evitar que o proprietário assine primeiro e descubra depois aquilo que deveria ter sido considerado antes.
Na venda de um imóvel, o contrato não deveria ser o lugar em que os riscos aparecem pela primeira vez. Deveria ser o documento que registra o que foi decidido depois de eles terem sido compreendidos.
A Rodrigues & Felix Sociedade de Advogados atua na assessoria jurídica de operações de venda de imóveis, considerando a documentação da operação, estrutura de pagamento, posse, formalização da transferência e instrumentos contratuais envolvidos na negociação.
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