Imóvel financiado, em inventário ou irregular: três vendas que exigem mais cuidado
Nem todo imóvel colocado à venda está pronto para seguir uma negociação simples.
Às vezes, o proprietário encontra um comprador, combina o preço e só depois descobre que existe alguma pendência que precisa ser resolvida antes da transferência.
Isso acontece, por exemplo, quando o imóvel:
ainda está financiado;
faz parte de um inventário;
ou possui alguma irregularidade na documentação.
Nenhuma dessas situações significa, por si só, que o imóvel não possa ser vendido. O problema aparece quando a negociação é conduzida como se nada disso existisse.
O vendedor aceita proposta, recebe sinal, promete uma data para entregar as chaves e fixa prazo para a escritura. Depois descobre que depende do banco, do inventário, do cartório ou de uma regularização que pode levar mais tempo do que imaginava.
É aí que uma pendência documental começa a virar também um problema contratual. Por isso, nesses casos, antes de prometer prazo, pagamento ou entrega das chaves, vale entender: o que precisa acontecer para que esse imóvel realmente possa ser transferido ao comprador?
O primeiro cuidado é descobrir a situação antes de assumir compromissos
Imagine que o vendedor já tenha anunciado o imóvel, recebido uma proposta e combinado um sinal. Também prometeu entregar as chaves em 30 dias.
Depois percebe que o imóvel ainda possui financiamento. Ou que continua registrado em nome de uma pessoa que faleceu. Ou que a casa foi ampliada, mas essa ampliação nunca foi incluída corretamente na documentação.
A venda ainda pode acontecer. Só que agora existe uma obrigação assumida com o comprador e, ao mesmo tempo, uma pendência que pode depender de terceiros e levar mais tempo.
Por isso, em imóveis com alguma situação especial, a análise deveria acontecer antes da assinatura de uma proposta ou contrato mais comprometedor.
Às vezes será possível vender normalmente, apenas com alguns ajustes. Em outros casos, será necessário resolver uma pendência antes. O importante é descobrir isso antes de prometer aquilo que talvez não seja possível cumprir no prazo combinado.
Imóvel financiado pode ser vendido?
Na maioria dos casos, sim. Mas primeiro é preciso saber exatamente como está esse financiamento.
Quando um imóvel ainda está financiado, normalmente existe uma garantia registrada na matrícula em favor do banco.
Em termos simples: enquanto a dívida não for resolvida da forma adequada, o banco ainda participa da operação.
Por isso, o proprietário precisa saber:
qual é o saldo devedor atualizado;
qual banco possui a garantia;
como essa dívida será paga;
como será retirada a garantia da matrícula;
e em que momento o imóvel poderá ser transferido ao comprador.
Isso precisa ser conhecido antes de fechar os detalhes da venda.
O saldo devedor faz bastante diferença
Imagine dois imóveis anunciados por R$ 900 mil. O primeiro ainda deve R$ 150 mil ao banco. O segundo deve R$ 820 mil.
Nos dois casos existe financiamento. Mas são negociações completamente diferentes.
No primeiro, parte do valor pago pelo comprador pode ser usada para quitar o banco e ainda restará uma quantia significativa para o vendedor. No segundo, praticamente todo o preço poderá estar comprometido com a dívida.
Por isso, não basta o proprietário lembrar aproximadamente quanto ainda deve. O saldo precisa estar atualizado. Esse número interfere diretamente no preço líquido que o vendedor receberá e na forma como a venda poderá ser montada.
O dinheiro do comprador pode ser usado para quitar o financiamento?
Em algumas operações, sim. É possível estruturar a venda para que parte do preço seja destinada à quitação da dívida existente. Depois, cumpridas as etapas necessárias, o restante é entregue ao vendedor. Mas isso precisa ser combinado de forma clara.
O contrato deve explicar, por exemplo:
quanto será usado para pagar o banco;
quem ficará responsável por solicitar os documentos;
quando o vendedor receberá o restante;
o que comprovará que a dívida foi quitada;
e o que acontecerá se surgir alguma dificuldade no procedimento.
Se o próprio comprador também precisar financiar a compra, a operação ganha mais uma etapa, porque podem existir dois bancos envolvidos. Nesse cenário, prometer uma data curta simplesmente para agradar o comprador pode ser um erro.
Quitar o banco e retirar a garantia da matrícula não acontecem necessariamente no mesmo dia
Esse detalhe é importante. Depois que a dívida é paga, ainda pode existir um procedimento para emissão da quitação e retirada da garantia que aparece no registro do imóvel.
Por isso, o vendedor não deveria afirmar no contrato que entregará o imóvel livre de qualquer garantia em determinada data sem antes entender quanto tempo esse processo costuma exigir.
É melhor trabalhar com um prazo realista do que transformar um procedimento bancário normal em descumprimento
contratual.
6. Imóvel em inventário: quem pode vender?
Quando o proprietário de um imóvel falece, a família não pode simplesmente tratar o bem como se já pertencesse individualmente aos herdeiros. Existe um inventário a ser realizado ou já em andamento. E, antes da venda, é necessário descobrir em qual estágio ele está.
Algumas perguntas básicas fazem diferença:
Quem são os herdeiros?
Existe marido, esposa ou companheiro com direito sobre o patrimônio?
Há testamento?
O inventário já começou?
Quem está responsável por representar o patrimônio deixado?
Todos concordam com a venda?
O imóvel será vendido durante o inventário ou somente depois da partilha?
Essas respostas mudam o caminho.
“Somos todos herdeiros e todos concordamos” pode não ser suficiente
Imagine que quatro filhos concordem em vender a casa deixada pelo pai. A matrícula, porém, continua no nome dele. A concordância da família é importante, mas não muda automaticamente o registro do imóvel.
É preciso fazer a venda pelo caminho permitido para aquela fase do inventário. Em alguns casos, o imóvel poderá ser vendido durante o próprio procedimento. Em outros, pode ser mais simples concluir a partilha primeiro e vender depois.
Por isso, apenas fazer um contrato particular entre comprador e herdeiros sem analisar o inventário pode criar um problema.
A família pode ter vontade de vender e, ainda assim, precisar cumprir etapas antes de conseguir transferir o imóvel.
Hoje também existe possibilidade de venda durante inventário em cartório
As regras do inventário extrajudicial foram ampliadas nos últimos anos.
Em determinadas situações, é possível vender um bem que ainda faz parte do inventário em cartório sem precisar obter uma autorização judicial específica. Mas existem requisitos.
A venda pode estar ligada, por exemplo, à necessidade de obter dinheiro para pagar despesas do próprio inventário.
Não significa que qualquer família possa simplesmente vender um imóvel antes da partilha sem nenhuma formalidade. É preciso verificar se aquele caso se encaixa nas regras.
Por isso, novamente, a primeira pergunta não é apenas: “Todos concordam em vender?” É também: “Qual é a forma correta de fazer essa venda neste inventário?”
Às vezes é melhor terminar o inventário primeiro
Suponha que, ao final da partilha, um determinado imóvel ficará integralmente com um único herdeiro. Pode ser mais simples concluir o inventário, registrar o imóvel em nome dele e depois fazer a venda normalmente.
Agora imagine outra família em que todos os herdeiros querem vender imediatamente o imóvel e dividir o dinheiro. Nesse cenário, vender antes da conclusão do inventário pode fazer sentido, desde que exista um caminho jurídico adequado.
Não há uma solução única. É preciso olhar para o objetivo da família:
Quem quer ficar com o imóvel?
Existe alguém que precisa de dinheiro rapidamente?
Há despesas do inventário?
Todos concordam?
Existe menor de idade envolvido?
O inventário está sendo feito no Judiciário ou em cartório?
Esses detalhes mudam a estratégia.
Cuidado ao prometer prazo para o comprador
Um dos maiores riscos na venda de imóvel em inventário é combinar uma data sem saber quais etapas ainda faltam.
Pode ser necessário aguardar autorização. Providenciar documentos. Resolver imposto. Concluir uma etapa do inventário. Levar documentos a registro. Tudo isso pode consumir tempo.
Por isso, se o comprador quiser fechar o negócio antes de o imóvel estar pronto para transferência, o contrato precisa deixar claro quais etapas ainda estão pendentes.
Não é recomendável prometer: “escritura em 30 dias” quando ninguém verificou se isso realmente é possível.
11. Imóvel com documentação irregular: primeiro é preciso descobrir qual é o problema
“Meu imóvel está irregular.” Essa frase pode significar muitas coisas:
A casa pode ter uma ampliação que nunca foi incluída na matrícula.
Pode existir diferença de metragem.
A matrícula pode continuar no nome de um proprietário antigo.
Pode haver um inventário antigo que nunca foi registrado.
A pessoa que mora no imóvel pode ter apenas um contrato particular de compra e venda.
Pode existir diferença entre os dados da Prefeitura e os dados do Registro de Imóveis.
Cada problema tem uma solução diferente. Por isso, antes de falar para o comprador que “é só uma regularização”, primeiro é necessário descobrir o que exatamente está errado.
Quem aparece como proprietário na matrícula?
Essa é uma das primeiras verificações.
Uma pessoa pode morar em um imóvel há vinte anos. Pode pagar IPTU. Pode ter comprado de alguém por contrato particular. Pode ser conhecida por todos como proprietária. Mas, se outra pessoa continua aparecendo na matrícula, existe uma etapa que precisa ser resolvida antes de uma transferência normal.
Esse tipo de situação não se corrige apenas colocando uma cláusula no contrato. É necessário verificar como a propriedade chegará formalmente ao nome de quem pretende vender ou qual outro caminho jurídico é possível.
Construção não registrada também pode interferir
Outro exemplo comum é a casa que cresceu ao longo dos anos.
Na matrícula existe uma construção de 100 m². Na prática, a casa possui 180 m² porque foram construídos novos cômodos, uma edícula ou uma área gourmet.
Isso pode interferir no financiamento do comprador, na avaliação feita pelo banco, na futura revenda e na própria documentação utilizada na transferência.
Não quer dizer que seja impossível vender. Mas o vendedor precisa saber que essa diferença existe.
E precisa evitar prometer, por exemplo, que entregará o imóvel “totalmente regular” em um prazo que nunca foi confirmado.
Nem toda irregularidade precisa ser resolvida antes de conversar com compradores
Também não é necessário partir para o extremo oposto. Descobrir uma pendência não significa que o imóvel precise desaparecer do mercado até que tudo seja resolvido.
Dependendo do caso, a regularização pode acontecer enquanto a negociação avança. m outros, o contrato pode prever que determinada etapa só acontecerá depois da entrega de um documento.
Pode ser combinado, por exemplo, que parte do preço somente será paga depois da regularização. Ou que a escritura ficará para depois da conclusão de uma providência. O importante é que comprador e vendedor saibam claramente:
qual é o problema;
quem ficará responsável por resolver;
qual é o prazo esperado;
e o que acontece se a solução não vier.
Quando isso está claro, a pendência pode ser administrada. Quando ninguém sabe exatamente o que existe, qualquer promessa fica mais arriscada.
O que essas três vendas têm em comum?
Um imóvel financiado, um imóvel em inventário e um imóvel com documentação irregular são situações bem diferentes. Mas há algo em comum: A venda não depende apenas de comprador e vendedor apertarem as mãos e assinarem um contrato.
Existe alguma etapa adicional. No financiamento, entra o banco. No inventário, existem as regras da sucessão. Na irregularidade documental, pode ser necessário passar por cartório, Prefeitura ou outro procedimento de regularização.
Isso significa que existem coisas fora do controle direto das partes.
E o contrato precisa levar isso em consideração.
Receber um sinal alto antes de entender a situação pode piorar bastante o problema
Imagine que o vendedor receba R$ 100 mil de sinal e se comprometa a concluir a venda em 30 dias. Depois descobre que o banco levará mais tempo para liberar a documentação. Ou que a venda depende de uma autorização no inventário. Ou que a construção não poderá ser regularizada no prazo esperado.
Agora não existe apenas uma pendência. Existe também um comprador que já pagou dinheiro e um contrato com prazo. Começam as discussões:
Quem descumpriu?
O sinal precisa ser devolvido?
Existe multa?
O comprador pode desistir?
O vendedor terá de indenizar?
É por isso que, quanto mais coisas ainda precisarem acontecer antes da transferência, mais cuidado deve haver com sinal e prazos. O dinheiro inicial precisa estar ligado às condições reais da venda.
O comprador precisa saber qual imóvel está comprando
Transparência ajuda bastante nessas negociações. Se o imóvel possui financiamento, isso deve estar claro. Se está em inventário, também. Se existe uma irregularidade importante, não faz sentido esperar que o comprador descubra isso quando o banco analisar os documentos.
Isso não significa assustar quem está interessado. Significa apenas explicar a situação real e mostrar qual é o caminho previsto para concluir a venda.
Por exemplo: “Existe financiamento com saldo de aproximadamente X e parte do preço será usada para quitar.” Ou:
“O imóvel ainda está em inventário e a transferência depende da conclusão da etapa Y.” Ou: “A construção possui uma área que ainda está sendo regularizada e a escritura dependerá da apresentação de determinado documento.”
Quando isso está claro, as expectativas ficam muito mais próximas.
Pagamento e pendências precisam ser organizados juntos
Em vendas desse tipo, a forma de pagamento pode ajudar a organizar o risco:
No imóvel financiado, parte do preço pode ir diretamente para a quitação do banco.
Em uma regularização, uma parcela pode ficar para depois da apresentação de determinado documento.
No inventário, o pagamento pode precisar seguir a forma permitida para aquela venda.
Não existe uma fórmula única. O importante é evitar que o vendedor receba todo o preço e deixe uma obrigação relevante para depois sem que o contrato trate disso.
Da mesma maneira, o comprador não deveria pagar uma quantia muito grande antecipadamente sem saber o que ainda falta acontecer.
Prazo precisa ser realista
Quando há banco, cartório, Prefeitura, inventário ou Judiciário envolvidos, nem tudo está sob controle do vendedor:
O banco possui seus prazos.
A Prefeitura também.
O cartório analisa documentos.
Um inventário judicial depende de decisões.
Por isso, dizer simplesmente: “resolveremos tudo em 30 dias” sem saber o que precisa ser feito pode criar um problema desnecessário.
O contrato pode diferenciar aquilo que depende diretamente do vendedor daquilo que depende de um procedimento externo. Isso torna a obrigação mais próxima da realidade.
Entregar as chaves antes de tudo estar resolvido exige cuidado
Outro ponto delicado é deixar o comprador entrar no imóvel antes da conclusão da venda. Pode fazer sentido em algumas situações. Mas precisa ser pensado:
Se a transferência não acontecer, quem terá de sair?
Como ficarão os valores já pagos?
Quem pagará condomínio, IPTU, água e energia?
E se o comprador fizer uma obra?
E se houver algum dano?
Quanto mais incerta for a etapa ainda pendente, mais importante é pensar nas consequências antes de antecipar a posse.
Não existe uma regra de que as chaves nunca possam ser entregues antes. Existe uma cautela: não entregue antes sem saber o que acontecerá se a venda não chegar ao fim.
Um contrato padrão pode não servir para nenhuma dessas três situações
Uma minuta feita para um imóvel quitado, regular e já registrado no nome do vendedor pode não tratar de vários pontos importantes aqui:
Pode não dizer como será quitado o banco.
Não explicar o que precisa acontecer no inventário.
Não estabelecer prazo para regularização.
Não prever o que acontece se o documento esperado não ficar pronto.
Não tratar adequadamente do sinal ou da entrega antecipada das chaves.
Por isso, o fato de um contrato ser “o modelo utilizado sempre” não significa que ele seja adequado para aquela venda.
O documento precisa acompanhar a realidade do imóvel.
Qual dessas situações é mais arriscada?
Não dá para responder apenas pelo nome do problema.
Um imóvel financiado pode ter saldo conhecido, banco organizado e procedimento de quitação muito claro. Um imóvel em inventário pode ter todos os herdeiros de acordo e uma solução já definida. Uma pequena irregularidade pode estar praticamente resolvida.
Ao mesmo tempo, uma venda que parecia simples pode esconder uma questão muito mais séria. O que importa é saber:
qual é o problema;
se existe solução;
quanto tempo pode levar;
quem depende de quem;
quanto dinheiro está envolvido;
e o que acontece se a venda não puder ser concluída.
Por isso, “financiado”, “em inventário” ou “irregular” não são sinônimos de “imóvel impossível de vender”. São apenas sinais de que a negociação merece um pouco mais de planejamento.
Uma pendência conhecida é muito diferente de uma pendência descoberta depois da assinatura
Esse talvez seja o ponto principal. Se o vendedor sabe que existe financiamento, pode organizar a quitação. Se sabe que existe inventário, pode verificar a forma correta de venda. Se conhece a irregularidade, pode descobrir se ela precisa ser resolvida antes ou se pode ser tratada durante a negociação.
A partir daí, existem vários caminhos possíveis. A venda pode seguir normalmente, com uma estrutura própria. Pode depender do cumprimento de algumas condições. Pode ser melhor regularizar primeiro. Talvez seja necessário aguardar uma etapa.
E, em situações mais complicadas, pode ser prudente não fechar o negócio nas condições inicialmente pensadas. O problema maior costuma ser outro: assinar primeiro e descobrir depois.
É nesse momento que a pendência vira atraso, pressão e conflito.
Afinal, imóvel financiado, em inventário ou irregular pode ser vendido?
Em muitos casos, sim. Mas cada situação exige um caminho:
No imóvel financiado, será necessário entender o saldo da dívida, a participação do banco e como ocorrerá a quitação.
No imóvel em inventário, será preciso verificar quem pode representar o patrimônio deixado, como está o inventário e qual é a forma permitida para a venda.
No imóvel com irregularidade documental, primeiro é necessário identificar exatamente o problema e saber se ele deve ser resolvido antes ou se pode ser tratado dentro da própria negociação.
São imóveis que podem ser vendidos. Só não deveriam ser tratados como se fossem uma venda comum do começo ao fim.
Porque, nesses casos, antes de prometer prazo, receber sinal ou entregar as chaves, o vendedor precisa saber quais etapas ainda estão entre a negociação e a transferência definitiva do imóvel.
A Rodrigues & Felix Sociedade de Advogados atua na assessoria jurídica de vendas de imóveis, incluindo análise da documentação, forma de pagamento, imóveis financiados, situações envolvendo inventário, regularizações e elaboração ou revisão dos contratos utilizados na negociação.
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