Vistoria de entrada: 5 erros que podem gerar problemas para a imobiliária
O inquilino está devolvendo o imóvel. Na vistoria final, aparece uma porta danificada. O proprietário diz que ela estava perfeita quando a locação começou. O inquilino afirma que o problema já existia. A imobiliária abre a vistoria de entrada e encontra apenas uma frase: “Portas em bom estado.”
Não há foto de perto. Não existe descrição. Nada mostra como aquela porta realmente estava. E agora?
Esse exemplo ajuda a entender por que a vistoria de entrada não deveria ser tratada apenas como um documento necessário para entregar as chaves.
Ela é o registro de como o imóvel foi recebido pelo inquilino. E, quando a locação terminar, será justamente esse documento que ajudará a responder: o que já existia e o que apareceu durante o período de uso?
Alguns erros simples podem diminuir bastante a utilidade da vistoria.
1. Usar descrições genéricas demais
“Bom estado.” “Pintura boa.” “Cozinha conservada.” Essas frases parecem suficientes quando ninguém está discutindo nada.
O problema aparece anos depois:
O que significava “bom estado”?
A parede já tinha marcas?
Havia algum furo?
A pintura era nova?
O piso já estava riscado?
Se o texto não explica, cada pessoa pode lembrar da situação de um jeito. Por isso, vale descrever o que realmente está sendo visto.
Em vez de escrever: “Parede em bom estado.” Pode ser mais útil registrar: “Parede branca, com duas pequenas marcas próximas ao interruptor e um furo na lateral.”
Não precisa escrever um relatório enorme. Precisa apenas deixar informação suficiente para que outra pessoa consiga entender como o item estava.
2. Tirar muitas fotos e não fotografar o que realmente importa
Ter cem fotografias não significa ter uma boa vistoria. Uma foto ampla do quarto mostra o ambiente. Mas pode não mostrar uma pequena trinca. Uma foto da cozinha inteira pode não registrar que uma porta do armário já estava lascada.
Por isso, vale combinar dois tipos de imagem: fotos gerais do ambiente e fotos mais próximas dos detalhes importantes.
Se existe uma mancha, risco, trinca, peça quebrada ou desgaste visível, esse ponto merece aparecer claramente.
Outro cuidado é a organização.
Cem fotos soltas no celular, sem saber a qual cômodo ou item pertencem, podem ser muito pouco úteis alguns anos depois.
3. Olhar apenas para a aparência e não testar o que for possível
Nem tudo pode ser descoberto em uma vistoria. Alguns problemas só aparecem depois do uso. Mas aquilo que pode ser testado vale ser conferido. Por exemplo:
torneiras;
descargas;
portas;
janelas;
fechaduras;
persianas;
interruptores;
controles;
equipamentos que fazem parte do imóvel.
Imagine uma vistoria dizendo: “Torneira em bom estado.” Ela pode estar bonita por fora e, ao abrir, apresentar vazamento. É diferente registrar apenas a aparência e registrar também o funcionamento quando isso puder ser verificado.
4. Não dar ao inquilino uma forma de avisar sobre problemas encontrados logo no começo
O inquilino recebe as chaves. Nos primeiros dias, percebe que uma tomada não funciona. Descobre que uma janela trava. Ou encontra uma infiltração atrás de um móvel.
É importante existir uma forma clara de comunicar isso à imobiliária. Esse aviso ajuda a registrar que o problema foi percebido logo no início. Mas aqui existe um cuidado importante. Nem todo problema aparece nos primeiros dias.
Imagine um vazamento interno que só surge depois de uma chuva forte. Ou um defeito que somente fica perceptível depois que determinado equipamento começa a ser usado.
É o que, no Direito, costuma ser chamado de vício oculto. Em linguagem simples: é um problema que já podia existir, mas não era fácil de perceber no momento da entrada.
Por isso, o prazo dado para o inquilino apontar problemas visíveis no começo da locação não deve ser tratado como se, depois dele, qualquer defeito passasse automaticamente a ser responsabilidade do inquilino. São situações diferentes.
5. Fazer a vistoria de saída sem abrir a vistoria de entrada
Esse é um erro bastante comum. Na devolução, alguém entra no imóvel e pergunta: “Como ele está hoje?” Mas essa não é a única pergunta importante. Também é preciso perguntar: “Como ele estava quando foi entregue?”
Uma parede pode estar marcada.
Um piso pode estar gasto.
Um equipamento pode não funcionar mais.
Isso não significa, automaticamente, que o inquilino seja responsável:
Pode ser desgaste do tempo.
Pode ser um problema que já existia.
Pode ter ocorrido por mau uso.
A vistoria de saída precisa ser uma comparação. Entrada de um lado. Saída do outro. Sem isso, fica muito mais fácil cobrar do inquilino algo que já estava danificado ou deixar de perceber um problema que surgiu durante a locação.
Desgaste do tempo e dano são coisas diferentes
Um imóvel utilizado durante anos não volta exatamente igual ao primeiro dia. Pintura envelhece. Piso sofre desgaste.
Peças perdem vida útil. Alguns equipamentos deixam de funcionar pelo tempo de uso. Isso faz parte da utilização normal.
Outra coisa é uma porta quebrada por impacto. Um armário danificado por mau uso. Um piso profundamente riscado por uma situação que não corresponde ao uso comum.
Por isso, o fato de existir uma diferença na saída não significa que ela poderá automaticamente ser cobrada do inquilino.
Primeiro, é preciso entender por que aquela diferença apareceu.
Um exemplo ajuda
Imagine duas vistorias. Na primeira, consta apenas: “Piso em bom estado.” Na segunda: “Piso laminado com risco de aproximadamente 15 cm próximo à porta da varanda.”
Há também uma foto mostrando exatamente esse ponto. Na devolução, aparece outro risco em uma área diferente. Em qual das duas situações será mais fácil saber o que já existia antes?
A segunda vistoria cria uma referência. E é justamente essa referência que faz diferença na saída.
A vistoria protege só o proprietário?
Não. Uma boa vistoria ajuda os três lados:
Para o proprietário, mostra como o imóvel foi entregue.
Para o inquilino, registra problemas que já existiam e evita que sejam cobrados dele depois.
Para a imobiliária, reduz discussões baseadas apenas na memória de cada pessoa.
É por isso que a vistoria não deveria ser feita para “proteger o proprietário contra o inquilino”. Ela deveria retratar o imóvel da forma mais fiel possível. Quanto mais neutra e objetiva for, mais útil será no encerramento.
A imobiliária precisa ter um padrão de vistoria?
Para quem administra muitos imóveis, faz sentido. Sem um padrão, cada vistoriador pode trabalhar de um jeito. Um faz vinte fotos por cômodo. Outro tira duas.
Um testa portas, janelas e torneiras. Outro apenas fotografa. Um descreve os defeitos. Outro escreve “bom estado” em praticamente tudo.
Com o tempo, isso gera uma diferença enorme entre os documentos da própria imobiliária. Um padrão pode definir, por exemplo:
quais ambientes precisam ser registrados;
quais itens devem ser observados;
como descrever marcas e defeitos;
quando fazer fotos de perto;
como registrar chaves e controles;
como anotar medidores;
como o inquilino poderá informar problemas percebidos logo após a entrada;
como a vistoria de saída será comparada com a inicial.
Isso não significa que todos os imóveis receberão exatamente o mesmo relatório. Uma casa mobiliada e um apartamento vazio são diferentes. O padrão serve para garantir que algumas informações básicas nunca sejam esquecidas.
E o prazo para o inquilino contestar a vistoria?
É recomendável que a imobiliária tenha um procedimento claro para isso. Por exemplo, o inquilino recebe o laudo junto com as chaves e tem um período para apontar diferenças que percebeu logo no início.
Essa organização é útil. O cuidado está em não transformar esse prazo em uma frase como: “Depois disso, qualquer problema será responsabilidade do inquilino.”
Nem sempre será. Problemas que só aparecem depois, especialmente aqueles que não poderiam ser percebidos de imediato, precisam ser analisados de outra forma.
Por isso, o prazo pode ajudar a organizar a conferência inicial. Mas não substitui a análise da origem de um problema que surgir mais tarde.
Perguntas frequentes
A vistoria de entrada é importante mesmo?
Sim. Ela ajuda a mostrar como o imóvel foi entregue e serve de comparação quando a locação termina.
Só as fotos são suficientes?
O ideal é combinar fotos e descrição. A imagem mostra o estado visual e o texto chama atenção para detalhes que podem passar despercebidos.
O inquilino pode apontar problemas depois de receber as chaves?
É recomendável que exista um procedimento para isso, especialmente para situações percebidas logo no início.
Se o prazo para contestar a vistoria passou, qualquer problema passa a ser do inquilino?
Não. Alguns defeitos só aparecem depois do uso e precisam ser analisados conforme sua origem.
Todo problema encontrado na saída pode ser cobrado?
Não. É necessário comparar a entrada com a saída e separar desgaste normal de dano causado durante a locação.
O imóvel precisa ser devolvido como novo?
Não. O tempo de uso e o desgaste normal precisam ser considerados.
Uma boa vistoria de entrada é feita pensando no dia da devolução
Quando o inquilino está entrando, fotografar uma pequena marca ou descrever uma trinca pode parecer excesso de cuidado. Três anos depois, aquela informação pode ser justamente o que evita uma discussão.
Uma pergunta simples pode ajudar quem faz a vistoria: “Se alguém discutir este item quando o imóvel for devolvido, este relatório permitirá saber como ele estava hoje?”
Se a resposta for não, provavelmente falta alguma coisa. A boa vistoria não é a que tem mais páginas. Nem a que possui mais fotografias. É a que consegue mostrar, de forma clara, como o imóvel foi entregue e o que realmente mudou durante a locação.
A Rodrigues & Felix Sociedade de Advogados presta assessoria jurídica para imobiliárias e profissionais do mercado imobiliário, inclusive na revisão de contratos, procedimentos de vistoria, responsabilidades por manutenção e encerramento de locações.
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