Como está a questão da cobrança do ITBI pelo valor venal de referência em 2024?

A cobrança de ITBI pelo valor venal de referência é um problema antigo, já que desde 2005 a Prefeitura de São Paulo exige que os compradores de imóveis no município de São Paulo paguem o ITBI de forma errada, mas e como está isso em 2024?

Por enquanto, agora no mês de janeiro de 2024, continua o posicionamento da justiça sendo o mesmo: o ITBI deve ser calculado pelo valor do negócio, não podendo a Prefeitura de São Paulo cobrar sobre o valor venal de referência.

Vejamos a decisão do STJ em 2022 que deixou expresso essa questão do valor do negócio para o cálculo do ITBI:

TRIBUTÁRIO. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. IMPOSTO SOBRE TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS (ITBI). BASE DE CÁLCULO. VINCULAÇÃO COM IMPOSTO PREDIAL E TERRITORIAL URBANO (IPTU). INEXISTÊNCIA. VALOR VENAL DECLARADO PELO CONTRIBUINTE. PRESUNÇÃO DE VERACIDADE. REVISÃO PELO FISCO. INSTAURAÇÃO DE PROCESSO ADMINISTRATIVO. POSSIBILIDADE. PRÉVIO VALOR DE REFERÊNCIA. ADOÇÃO. INVIABILIDADE. [...] 7. A prévia adoção de um valor de referência pela Administração configura indevido lançamento de ofício do ITBI por mera estimativa e subverte o procedimento instituído no art. 148 do CTN, pois representa arbitramento da base de cálculo sem prévio juízo quanto à fidedignidade da declaração do sujeito passivo. 8. Para o fim preconizado no art. 1.039 do CPC/2015, firmam-se as seguintes teses: a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação; b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN); c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente. 9. Recurso especial parcialmente provido. Grifo nosso. (REsp 1.937.821).

Quem está comprando um imóvel e está sendo cobrado o ITBI de forma errada pela Prefeitura, deve entrar com um processo chamado Mandado de Segurança para que o juiz autorize o comprador pagar o ITBI pelo valor do negócio. Lembrando que, nesta ação é solicitada uma liminar, para que não seja necessário esperar o fim do processo para ter que pagar o ITBI pelo valor do negócio.

Quem pagou o ITBI pelo valor venal de referência ou pelo valor venal do IPTU, sendo que o valor do negócio era inferior, tem até 5 anos da compra do imóvel para entrar com processo para solicitar a devolução do valor pago indevidamente.

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