Comprei um lote da loteadora, tenho que fazer escritura?

(imagem retirada do site canva)

Sendo o assunto lote, devemos analisar o que diz a Lei 6.766/79, que fala sobre o parcelamento do solo urbano. Neste texto iremos falar de alguns conceitos básicos, falar sobre a escritura e emolumentos do cartório na compra de um lote urbano.

Antes de explicarmos o que venha a ser um loteamento, é preciso entender o que é uma gleba e lote. Gleba é a porção de terra que não sofreu modificações para a instalação da infraestrutura básica e que é apta de ser parcelada, portanto, é uma terra crua, que não sofreu alterações para o atendimento das necessidades do ser humano.

Entende-se por infraestrutura básica o escoamento de águas pluviais, iluminação pública, esgoto, abastecimento de água, energia elétrica e vias de circulação, conforme estabelece o artigo 2º, §5º da Lei 6.766/79.

Quando esta gleba recebe tal infraestrutura, passa a ser um lote, de acordo com o artigo 2º §4º da Lei 6.766/79.

Se a gleba além de receber infraestrutura sofre subdivisões, ou seja, é dividida em vários lotes, estamos diante de um loteamento. A figura do loteamento está prevista no artigo 2º §1º da Lei 6.766/79.

O Código Civil, em seu artigo 108, estabelece uma regra que, sendo a compra de um imóvel superior a trinta salários mínimos, é obrigatória a escritura pública.

Porém, o §6º do artigo 26 da 6.766/79 estabelece uma exceção ao que prevê o Código Civil. Independentemente do valor do lote, se o mesmo for adquirido diretamente da loteadora, não é necessário a escritura. Portanto, neste caso, o comprador escolhe se quer ou não fazer a escritura.

Primeiramente, vale ressaltar que apenas será possível transferir a propriedade se for um loteamento regular (aprovado pelo poder público e registrado no Registro de Imóveis). Para transferir a propriedade basta o comprador procurar o Registro de Imóveis competente e levar os documentos necessários (o contrato, recibo de quitação, guia do ITBI com o comprovante de pagamento e entre outros).

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Se o comprador quiser, ele pode fazer a escritura, porém, como não é um documento obrigatório, no estado de São Paulo, o tabelião é obrigado a conceder um desconto de 40% nas custas e emolumentos da respectiva escritura, conforme o item 1.6 da Tabela de Custas e Emolumentos.

Nos demais estados é preciso olhar as respectivas tabelas para saber se há a previsão de algum desconto.

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É dever do tabelião informar a parte que o registro da respectiva compra pode ocorrer sem a escritura, conforme está previsto em lei, como já explicamos. Inclusive, este dever está prescrito no item 1.4, capítulo XIV das NSCGJ do Tribunal de Justiça de São Paulo.

Se mesmo assim o interessado desejar fazer a escritura, o tabelião é obrigado a conceder o desconto que está previsto na tabela. Ou seja, o tabelião não pode escolher se vai dar ou não o desconto. Isto pois, os emolumentos têm natureza de tributo, na modalidade taxa.

Caso não seja dado o desconto, o tabelião cometerá o crime de excesso de exação, que está previsto no artigo 316, §1º do Código Penal.

A parte lesada pode procurar a justiça para que seja devolvido o valor que foi pago a mais, no caso, os 40%. Isto é feito por meio da ação de repetição de indébito e, conforme dispõe o artigo 32, §3º da Lei 10.169/2000 (Lei dos emolumentos do Estado de São Paulo), neste caso, deverá ser devolvido o décuplo da quantia irregularmente cobrada.

Vejamos o seguinte exemplo: João foi fazer a escritura da compra de um lote que adquiriu de uma loteadora, o valor dos emolumentos sem o desconto foi de R$ 3.500,00. Depois de algum tempo João descobriu que o Tabelião deixou de dar os 40% de desconto na sua escritura, procurou a justiça e pediu que fosse devolvido o décuplo dos 40% que foram pagos indevidamente, ou seja, João pediu o valor de R$14.000,00.

- valor dos emolumentos são R$ 3.500,00.

- valor desconto dos 40% corresponde a R$ 1.400,00.

- o tabelião deveria cobrar R$ 2.100,00.

- décuplo dos 40% R$ 14.000,00 (R$ 1.400,00 x 10).

Dúvidas frequentes:

a) Se o Registro de Imóveis exigir a escritura, o que eu posso fazer? Se realmente estiver na hipótese de dispensa da escritura, pode pedir que seja suscitada dúvida.

b) Comprei o lote de um terceiro por meio de uma cessão de contrato, posso fazer o registro sem a necessidade de uma escritura? Se houve a cessão do contrato que foi celebrado entre o loteador e o adquirente, sim. Neste caso, o cessionário terá o mesmo direito que o comprador originário.

c) Ao fazer o registro o Cartório pode exigir CND (Certidão Negativa de Débitos)? O Registrador só pode exigir a CND do pagamento de ITBI, ITCMD e laudêmio. Saiba mais aqui.

d) Qual o prazo para pedir a restituição do valor que foi pago incorretamente? O interessado tem o prazo de 5 anos para entrar com a ação de repetição de indébito, conforme dispõe 168 c/c 165 do Código Tributário Nacional.

e) Se não me deram o desconto, devo processar o cartório? Não! Independentemente de qual seja o processo, sempre deverá ser processado o Tabelião titular, cartório não tem legitimidade.

Fontes:

BRASIL. Legislativo. Lei nº 5.172, de 25 de outubro de 1966. Dispõe sobre o Sistema Tributário Nacional e institui normas gerais de direito tributário apl>. Acesso em: 11 de outubro 20 18. ios. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/LEIS/L5172.htm>. Acesso em: 15 de outubro de 2018.

BRASIL. Legislativo. Lei nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979. Lei parcelamento do solo. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/LEIS/L6766.htm>. Acesso em: 11 de outubro de 2018.

BRASIL. Legislativo. Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Institui o Código Civil. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/L10406compilada.htm>. Acesso em: 11 de outubro de 2018.

SÃO PAULO. Lei estadual nº 11.331 de 26 de dezembro de 2002. Dispõe sobre os emolumentos relativos aos atos praticados pelos serviços notariais e de registro, em face das disposições da Lei federal nº 10.169, de 29 de dezembro de 2000. Disponível em: <https://www.al.sp.gov.br/repositorio/legislacao/lei/2002/lei%20n.11.331,%20de%2026.12.2002.htm>. Acesso em: 15 de outubro de 2018.

Colégio Notarial do Brasil. Disponível em <http://www.cnbsp.org.br/index.php?pG=X19leGliZV9ub3RpY2lhcw==&in=MTQ5MjY=&filtro=&Data=>. Acesso em: 10 de outubro de 2018.

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