- Dra. Tatiane Rodrigues
Atraso na entrega do lote
Atualizado: 3 de nov. de 2022
(imagem retirada do site canva)
Muito se fala no atraso de entrega da obra no caso de imóvel na planta, mas como fica a situação quando o atraso é da entrega do lote adquirido diretamente com a loteadora?
Hoje vamos tratar sobre quais são os direitos do comprador quando há o atraso na entrega do lote.
1 Qual é o prazo de entrega do lote?
Ao ler o contrato você pode achar que não existe uma estipulação de data limite para a entrega do lote, mas o prazo pode ser estabelecido com cláusula pactuando a data da conclusão das obras de infraestrutura.
Para melhor compreensão, vejamos um exemplo:
O termo final para a execução do projeto é a data de 00/00/0000, sendo certo que nesta data também será protocolado o pedido de emissão do termo de vistoria de obras.
Pode o contrato prever um período de tolerância para a finalização das obras, assim, é prorrogado o prazo de entrega do lote.
Passando o prazo de conclusão das obras de infraestrutura e o período de tolerância, se não houve a entrega do lote estamos diante do atraso de entrega.
2 Quais são os direitos no caso de atraso de entrega do lote?
Não poderá a loteadora alegar o atraso por questões administrativas, já que é um contratempo previsível para eles. Por outro lado, não pode ser tolerado que o adquirente seja prejudicado pelo o atraso, mesmo que por questões administrativas, já que isso é um risco assumido pela a loteadora e que não poderá ser repassado ao consumidor.
Assim, com o atraso na entrega do lote o adquirente tem os seguintes direitos:
2.1 Aplicação da multa prevista no contrato.
Caso tenha sido estabelecido no contrato alguma multa, poderá o comprador exigir sua aplicação. Assim, solicitará que a loteadora pague a multa contratual pelo atraso na entrega do lote ou por qualquer descumprimento por parte do vendedor.
Se o contrato não estabelecer nenhuma multa para o descumprimento da loteadora, não poderá ser utilizada a multa prevista para o atraso de pagamento para sanar a ausência de multa. É o que diz a Súmula 159 do Tribunal de Justiça de São Paulo:
É incabível a condenação da vendedora ao pagamento de multa ajustada apenas para a hipótese de mora do comprador, afastando-se a aplicação da penalidade por equidade, ainda que descumprido o prazo para a entrega do imóvel objeto do compromisso de venda e compra. Incidência do disposto no artigo 411, do Código Civil
2.2 Indenização pelos lucros cessantes
Os lucros cessantes são utilizados para reparar o prejuízo de não poder usufruir do imóvel, que, em regra, corresponde ao pagamento de 0,5% do valor atualizado do imóvel ou do contrato, por cada mês de atraso.
Inclusive, é um prejuízo presumido, ou seja, independe de prova. Vejamos o que diz a Súmula 162 do Tribunal de Justiça de São Paulo:
Descumprido o prazo para a entrega do imóvel objeto do compromisso de venda e compra, é cabível a condenação da vendedora por lucros cessantes, havendo a presunção de prejuízo do adquirente, independentemente da finalidade do negócio.
2.3 Indenização por danos morais
Sobre os danos morais, vai depender do caso concreto. Portanto, para conseguir os danos morais e até mesmo valores consideráveis, terá que ser analisada a situação em concreto.
Por exemplo, o caso de um comprador que teve que adiar o casamento pelo atraso na entrega é diferente da situação do adquirente que está esperando a entrega para construir o imóvel com o objetivo de investimento. Logo, por serem situações diferentes, poderá ou não haver a condenação no pagamento de danos morais e, ainda, ser estipulado valores diferentes de indenização.
2.4 Solicitar a rescisão do contrato com a devolução dos valores pagos
Se para o comprador é mais interessante solicitar o desfazimento do contrato, poderá pedir a rescisão tendo em vista que houve o descumprimento por parte da empresa. Como estamos diante da ausência de culpa do adquirente, deverá ser devolvido os valores que foram pagos.
2.5 Solicitar o congelamento do saldo devedor
O comprador terá o direito de solicitar que não sejam aplicados os juros remuneratórios enquanto persistir o atraso da entrega. Assim, sobre o saldo devedor, durante o atraso da entrega, é aplicada apenas a correção monetária.
Vejamos o que diz Súmula 163 do Tribunal de Justiça de São Paulo:
O descumprimento do prazo de entrega do imóvel objeto do compromisso de venda e compra não cessa a incidência de correção monetária, mas tão somente dos encargos contratuais sobre o saldo devedor.
2.6 Solicitar que a empresa cumpra com a obrigação de entregar o lote.
Poderá o comprador solicitar que seja determinado que a loteadora cumpra com sua obrigação, ou seja, que realize a entrega do lote.
3 Dúvidas frequentes
a) A ação pode ser proposta no juizado especial? Se o valor do pedido não for superior a 40 (quarenta) salários mínimos, pode a ação ser proposta no juizado especial. A vantagem é que, até a sentença, não existem custas e nem honorários de sucumbências a serem pagos.
b) Pode o processo correr onde mora o adquirente do imóvel? Como estamos diante de uma relação de consumo, pode ser aplicado o artigo 101, I do Código de Defesa do Consumidor, o que permite que a ação seja distribuída no domicílio do comprador.
c) Quando pode entrar com o processo? Dependendo do pedido, o comprador pode ingressar com a ação durante o atraso ou depois de ter recebido o lote.
d) Antes de entregar o lote pode a empresa me cobrar condomínio e IPTU? Não! A cobrança só pode ser feita após a entrega efetiva do lote.
e) E se no contrato não estiver falando de prazo de tolerância? É necessário analisar a matrícula do empreendimento para verificar se foi averbada na matrícula a prorrogação da conclusão das obras. Lembrando que, a lei permite que seja prorrogado pelo prazo máximo de 4 (quatro) anos, mas para isso deve haver a autorização da Prefeitura.
f) Posso pedir a multa contratual e os lucros cessantes? Depende. A justiça vem entendendo que não pode pedir as duas coisas se a multa é estabelecida em valor equivalente ao locativo, assim o comprador tem que optar em pedir a multa ou os lucros cessantes.
Nesse sentido, o STJ, no âmbito dos Recursos Repetitivos 1.498.484/DF e 1.635.428/SC (tema 0970), fixou a seguinte tese:
A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes.
g) A expedição do habite-se é suficiente para afastar o atraso na entrega? Não. Enquanto o comprador não receber o lote, fica caracterizado o atraso na entrega, mesmo que tenha sido expedido o habite-se. É o que diz a súmula 160 do Tribunal de Justiça de São Paulo:
A expedição do habite-se, quando não coincidir com a imediata disponibilização física do imóvel ao promitente comprador, não afasta a mora contratual atribuída à vendedora
h) O que é súmula? A súmula é a interpretação pacífica sobre determinado assunto, assim, é possível ter uma noção como a justiça está lidando com o assunto.
Agora você já sabe quais são os seus direitos no caso de atraso na entrega do lote. Caso tenha ficado alguma dúvida, você pode me mandar um e-mail: contato@rodriguesefelix.adv.br.
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