A escritura não é obrigatória. Tenho direito de ter um desconto?

Atualizado: mar 7

(imagem retirada do site canva)

A escritura é um documento que temos o costume de associar com a compra e venda de um imóvel, isso porque achamos que a escritura sempre é obrigatória.

Se olharmos apenas para o Código Civil vamos concluir que a escritura na compra e venda de imóveis é obrigatória nas transações que superarem o valor de 30 salários mínimos.

Ocorre que, existem outras leis em que a escritura é facultativa. Vejamos:

Compromisso de compra e venda, cessão ou promessa de cessão de lote urbano quitado - art. 26, § 6º da Lei 6.766/79.
Compra e venda no Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) e Alienação Fiduciária - art. 38 da Lei nº 9.514/97.
Compra e venda no Sistema Federal de Habitação (SFH) - art. 61, § 5º da Lei nº 4.380/64.
Termos, contrato e título emitidos pela União, Estado ou Municípios sobre terra pública rurais - art. 7º do Decreto Lei 2.375/87 .
Programa de arrendamento residencial - art. 8º da Lei 10.188/01.
Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV) - art. 79-A da Lei nº 11.977/04.

Portanto, nos casos acima o comprador só tem que fazer a escritura se quiser, já que é permitido por lei que o contrato particular seja levado para o Registro de Imóveis para a transferência da propriedade.

Caso o comprador opte por fazer a escritura nos casos que a lei autoriza a dispensa, é importante consultar a tabela de emolumentos do cartório para saber se tem direito de ter um desconto.

Por exemplo, em São Paulo, quando a escritura não é obrigatória, o Tabelião de Notas deve conceder um desconto de 40% nos emolumentos da escritura. É o que está expresso no item 1.6 da nota 1 da Lei 11.331/02:

1.6. - As transações, cuja instrumentalização admitem forma particular, terão o valor previsto no item 1 da tabela reduzido em 40% (quarenta por cento), devendo sempre ser respeitado o mínimo ali previsto, combinado com o artigo 7.º desta lei.

Ressalta-se que, o Tabelião deve informar ao usuário que a escritura não é obrigatória e é obrigado a dar o desconto que está previsto em lei, sob pena de praticar o crime excesso de exação.

Por fim, ainda falando do Estado de São Paulo, a Lei 11.331/02 estipula o seguinte:

Artigo 32 - Sem prejuízo da responsabilidade disciplinar, os notários, os registradores e seus prepostos estão sujeitos à pena de multa de, no mínimo, 100 (cem) e, no máximo, 500 (quinhentas) UFESP’s, ou outro índice que a substituir, nas hipóteses de: [...]

II - descumprimento das demais disposições desta lei. [...]

§ 3º - Na hipótese de recebimento de importâncias indevidas ou excessivas, além da pena de multa, o infrator fica obrigado a restituir ao interessado o décuplo da quantia irregularmente cobrada. [...]

Portanto, em São Paulo, poderá haver a condenação do Tabelião devolver o décuplo (dez vezes) do valor que foi pago indevidamente se não concedeu o desconto de 40% nos casos em que a escritura não é obrigatória.

Fonte:

São Paulo. Legislativo. Lei nº 11.331, de 26 de dezembro de 2002. Dispõe sobre os emolumentos relativos aos atos praticados pelos serviços notariais e de registro, em face das disposições da Lei federal n. 10.169, de 29 de dezembro de 2000. Disponível em: <https://www.al.sp.gov.br/repositorio/legislacao/lei/2002/lei-11331-26.12.2002.html. Acesso em: 28 de agosto de 2020.

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