Cláusula de inalienabilidade, incomunicabilidade e impenhorabilidade impede a venda do imóvel?

Alguns imóveis possuem na sua descrição algumas dessas cláusulas: inalienabilidade, incomunicabilidade e impenhorabilidade. Podem ter algumas ou todas estas cláusulas juntas, é necessário entender o que significa cada uma e se é impedida a venda ou não.

O imóvel que contém a cláusula de inalienabilidade está proibido de ser vendido. Esta proibição pode ser por um período ou ser permanente. Por exemplo, pode ser colocada que a cláusula de inalienabilidade irá durar por 20 anos.

É muito comum quando os pais doam um imóvel ao filho que coloquem a cláusula de inalienabilidade no imóvel, para impedir que o filho se desfaça do bem e fique sem nada. Ressalta-se que, quando falando em inalienabilidade não estamos falando apenas em venda, mas também implica em qualquer outro que desfaça do bem, por exemplo, doação.

Todo imóvel que possui a cláusula de inalienabilidade também é impenhorável e incomunicável, de acordo com o que determina o art. 1.911 do Código Civil:

Art. 1.911. A cláusula de inalienabilidade, imposta aos bens por ato de liberalidade, implica impenhorabilidade e incomunicabilidade.

A cláusula de incomunicabilidade impede que o bem se comunique em caso de casamento, não importando qual o regime de bens que é adotado pelo casal. Por exemplo, se os pais querem doar um bem para o filho, mas querem assegurar que o imóvel não ficará com a esposa do filho, ao fazer a doação podem colocar a cláusula de incomunicabilidade e a esposa não terá nenhum direito sobre o bem.

A cláusula de impenhorabilidade impede que o imóvel seja penhorado por dívidas. Essa proteção se aplica a quase todas os tipos de dívidas, exceto quando se tratar de dívidas do próprio imóvel, isso é o que diz o artigo 833 do Código de Processo Civil:

Art. 833. São impenhoráveis:

I - os bens inalienáveis e os declarados, por ato voluntário, não sujeitos à execução; [...]

§ 1º A impenhorabilidade não é oponível à execução de dívida relativa ao próprio bem, inclusive àquela contraída para sua aquisição. [...]

As cláusulas acima podem ser inseridas no imóvel no momento que é feita a doação ou então estipular isso no testamento, desde que tenha um justo motivo para estipular tais cláusulas.

Quando inseridas na doação do bem, o doador pode retirar tais cláusulas em qualquer momento e já em relação ao testamento, para retirar tais cláusulas deverá ter autorização judicial.

Caso o proprietário tenha interesse em vender o imóvel que tenha a cláusula de inalienabilidade e não conseguiu o cancelamento da cláusula, é possível vender o imóvel mesmo assim e para isso deverá observar a sub-rogação.

A sub-rogação consiste em ter uma autorização judicial para transferir a cláusula de inalienabilidade para outro imóvel de mesmo valor ou com o dinheiro da venda do imóvel comprar um outro, que terá esta cláusula de inalienabilidade.

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