Pode ser cobrada taxa de fruição se não há construção no lote?

Quem compra um lote de uma loteadora, é comum ter a cláusula de que, será cobrado taxa de fruição do lote caso haja distrato ou rescisão do contrato. Será que essa cobrança é legal?

Mesmo que esteja no contrato que você assinou a loteadora, caso você opte pela a rescisão do contrato ou o pedido de distrato, não pode ser cobrado taxa de fruição do lote.

A lei do distrato (Lei 13.786/18,) até estabeleceu que a loteadora poderia cobrar até o valor de 0,75% do contrato como taxa de fruição, porém a justiça bem reconhecendo que não é devida taxa de fruição quando não há qualquer edificação no lote.

Os juízes estão afastando a cobrança da taxa de fruição pelo seguinte motivo: se não há edificação no lote, não estava o comprador usando do lote.

Vejamos duas decisões:

Rescisão de contrato de compra e venda de lote de terreno. Iniciativa do adquirente. Celebração na vigência da lei do distrato. Percentual de retenção que está de acordo com a legislação do consumidor. Súmulas 1, 2 e 3 do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo e Súmula 543 do Colendo Superior Tribunal de Justiça. Taxa de ocupação afastada (lote de terreno sem edificação). Ação parcialmente procedente. Sentença mantida. Recurso do autor provido e recurso da ré parcialmente provido. (TJSP 1052998-14-2021-8-26-0576).

Apelação. Ação de rescisão contratual e restituição de valores pagos. Compromisso de compra e venda de bem imóvel consistente em lote de terreno. Sentença de procedência para declarar a rescisão do contrato e condenar a ré a restituição de 80% dos valores recebidos a título de preço. Recurso da ré que merece prosperar parcialmente. Rescisão contratual a pedido do promitente comprador. Contrato firmado após a Lei do Distrato, que não afasta a aplicabilidade do CDC. Aplicação das Súmulas 1 e 2 deste Tribunal e Súmula 543 do STJ. Reconhecimento da abusividade de parte da cláusula de rescisão que prevê retenção de valores. Retenção que deve estar entre 10% e 25% do valor pago conforme jurisprudência do STJ, respeitado o limite estabelecido no art. 32-A da Lei 6.766/79 (10% do valor atualizado do contrato). Pretensão descabida de majoração da retenção para “30% sobre os valores atualizados do contrato”, acima do contrato, da lei e do parâmetro estabelecido pelo STJ. Juros de mora que devem incidir desde o trânsito em julgado (tema 1002, REsp 1740911/DF). Afastamento da taxa de fruição confirmada. Lote de terreno sem edificação. Embora a compradora estivesse na posse precária do lote, não há provas de seu uso efetivo por meio de construção, edificação, benfeitorias ou proveito econômico. Precedentes do STJ e deste Tribunal. Possibilidade de abatimento de IPTU desde a aquisição até a rescisão (sentença), desde que comprovado o débito. Devem ser abatidos do valor a ser restituído ao comprador os encargos da mora relativos às prestações pagas em atraso. Sentença parcialmente reformada. Sucumbência mantida. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. (TJSP AC 1000624-51.2023.8.26.0123, julgado em 26/02/2024). Grifo nosso.

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