É possível a usucapião de imóvel não quitado?

(imagem retirada do site canva)

Será que aquela pessoa que compra um imóvel e não paga pode conseguir a usucapião? É o que vamos tratar aqui.

Antes de nos aprofundarmos no tema do texto temos que lembrar o que vem a ser este instituto. A usucapião é uma forma de adquirir a propriedade, tal aquisição ocorre por meio do exercício da posse de como se dono fosse durante um lapso temporal.

A posse precisa ser exercida de forma mansa e pacífica. Mas quanto tempo é necessário? O tempo vai depender da espécie de usucapião. A lei prevê quais são as espécies e os seus requisitos.

Imaginemos a seguinte situação: José comprou a casa da Maria, combinaram que o valor da compra seria de R$ 250.000,00. O pagamento seria em cinco parcelas de R$ 50.000,00. José pagou apenas as três primeiras parcelas, estando inadimplente com as duas últimas.

Será que neste caso José pode utilizar da usucapião para passar o imóvel para o seu nome?

Primeira ressalva que devemos fazer é que o contrato de compromisso ou promessa de compra e venda que não está quitado não é considerado justo título, portanto, já conseguimos afastar a usucapião ordinária.

Quanto às demais modalidades de usucapião, também não é possível de serem utilizadas, já que quando está inadimplente a pessoa não tem a posse como se dono fosse.

Portanto, não cabe a usucapião quando a pessoa está inadimplente.

Já que não é possível usucapir o imóvel quando está inadimplente, será que existe alguma outra saída?

Existe uma corrente que entende ser possível utilizar da adjudicação compulsória se a dívida estiver prescrita. Vejamos:

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Adjudicação compulsória. Sentença de procedência. Apelação da requerida. Alegação de inadimplemento parcial do adquirente. Afastamento. Ausência de comprovação de pagamento de parcelas prescritas não obsta a adjudicação do imóvel ao adquirente. Adquirente que juntou aos autos comprovantes de pagamento de todas as parcelas não atingidas pela prescrição, à exceção de duas. Teoria do adimplemento substancial. Sentença mantida. Recurso desprovido. (TJ-SP 00061514120138260126 SP 0006151-41.2013.8.26.0126, Relator: Mary Grün, Data de Julgamento: 16/11/2017, 7ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 16/11/2017).

APELAÇÃO – Ação de Adjudicação Compulsória – Contrato de Compromisso de Compra e Venda – Pretensão de adjudicação do imóvel em razão do pagamento das prestações que compõem o preço do negócio - Sentença de procedência – Inconformismo da ré CLAUDINÉIA – Alegação de que o autor não efetuou o pagamento integral do preço avençado no contrato - Descabimento – Contrato firmado em 1990 para pagamento de 49 parcelas – Ausência de prova de quitação integral do preço superada em razão do reconhecimento da prescrição do direito de cobrança das parcelas remanescentes do negócio - Recurso desprovido. (TJ-SP 10078457020178260002 SP 1007845-70.2017.8.26.0002, Relator: José Aparício Coelho Prado Neto, Data de Julgamento: 08/05/2018, 9ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 09/05/2018).

De um outro lado existe o posicionamento minoritário de que não cabe a ação de adjudicação compulsória. Observemos:

Tribunal de Justiça de São Paulo. Compromisso de Compra e Venda – Adjudicação compulsória – Falta de comprovação da quitação do preço – Prescrição da ação de cobrança que não corresponde à quitação – Recurso não provido – Segundo o artigo 22, do Decreto-lei 58, de dezembro de 1937, para que haja adjudicação compulsória é preciso que o preço do imóvel tenha sido pago integralmente – Eventual prescrição da ação para cobrança do preço convencionado no compromisso não implica sua quitação. Afinal, se o promitente vendedor não pode mais exigir o pagamento do restante do preço do imóvel prometido à venda, por força de uma eventual prescrição, não está, por outro lado, obrigado a outorgar a escritura definitiva pretendida se não recebeu integralmente o preço (TJSP, 9ª Câm. Dir. Privado, Apel. Cível 283.204-1, de Cachoeira Paulista, Rel. Des. Ruiter Oliva, j. 10.06.1997, v.u.).

Diante de tudo que foi exposto, podemos concluir que não cabe o reconhecimento da usucapião quando o imóvel não está quitado, porém, se a dívida já estiver prescrita pode ser utilizada a adjudicação compulsória.

Ressalta-se que, não basta a prescrição da dívida para a ação de adjudicação, deve ser observado se os demais requisitos estão presentes.

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