- Dra. Tatiane Rodrigues
Usucapião ordinária: 4 coisas que você precisa saber
Atualizado: 6 de mar.
(imagem retirada do site canva)
Você está com dúvidas sobre usucapião ordinária? Neste post você vai entender as principais características e vai descobrir como fazer para ter o seu direito reconhecido.
A usucapião é forma de aquisição da propriedade em decorrência do exercício da posse durante o tempo, preenchendo os requisitos que estão previstos em lei.
1 Usucapião ordinária: o que é?
A usucapião ordinária é uma forma de aquisição da propriedade após o preenchimento dos requisitos previstos em lei.
Esta espécie de usucapião está prevista no artigo 1.242 do Código Civil, que diz o seguinte: “adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos".
Deste modo, podemos observar que, são os requisitos da usucapião ordinária: posse mansa e pacífica durante 10 anos, justo título e a boa-fé.
Achou complicado os requisitos? Calma, nas próximas linhas, vamos explicar esses requisitos e dar exemplos para que fique mais claro, ok?
1.1 Posse mansa e pacífica durante 10 anos
Posse mansa e pacífica significa dizer que a posse é exercida sem que haja qualquer oposição, ou seja, sem que tenha uma contestação judicial, por meio de um processo.
Portanto, a posse mansa e pacífica não é caracterizada, por exemplo, quando a pessoa paga todos impostos e cuida do imóvel, mas sim quando não existe processo questionando o exercício da sua posse.
Além disso, precisa que seja tal posse exercida durante 10 anos, sem que exista nenhuma interrupção. Por exemplo, se você já completou 5 anos de posse e aconteceu algo que interrompa o seu prazo, será necessário recomeçar a contar o prazo do zero.
Ressalta-se que, para a usucapião é necessária que essa posse seja exercida com animus domini, que nada mais é do que, apesar de saber que não é dono da coisa, agir como se dono fosse e com vontade de ser.
1.2 Justo título e boa-fé
O justo título que é exigido na usucapião ordinária é o instrumento que faz o possuidor acreditar que é o dono do imóvel, porém, apresenta algum defeito que impeça que seja feito o respectivo registro da propriedade.
Como exemplo de justo título podemos citar a o formal de partilha, uma escritura e qualquer outro documento que apresente algum vício que impeça o registro e a transferência da propriedade.
No tocante a promessa ou compromisso de compra e venda, o STJ, pelo Informativo nº 260 de 2005, entende que é justo título, mesmo que não tenha sido feito o seu registro, podendo, assim, ser usado para a usucapião ordinária.
Já posse de boa-fé é presumida quando existe o justo título, salvo se houver prova em sentido contrário. Quando falamos em boa-fé, estamos tratando do possuidor que desconhece o vício que existe na sua posse.
2 Quais são os vícios que um justo título pode ter?
De acordo com Cristiano Chaves de Farias e Nelson Rosenvald, são três os vícios mais comuns:
Venda a non domino: o possuidor comprou de quem ele acreditava que fosse realmente dono da coisa, mas na verdade o transmitente da posse não é o proprietário do imóvel.
Nulidade ou anulabilidade: apesar de ter sido transmitida por quem realmente é dono, existe algum defeito no negócio, o que o torna nulo ou anulável.
Plano da eficácia: existe alguma condição, termo ou encargo que vicia o justo título.
3 Possibilidade de redução do prazo de 10 para 5 anos
Como já explicamos, para a usucapião ordinária é necessário que a posse seja exercida durante 10 anos, agora vamos falar quando este prazo pode ser reduzido para 05 anos.
Tal possibilidade está prevista no parágrafo único do artigo 1.242 do Código Civil, conforme explica Marcelo de Rezende, que além dos requisitos já citados exige:
Tenha sido adquirido de forma onerosa (que houve pagamento).
Que tenha sido utilizado como moradia ou tenha feito investimento de interesse social e econômico.
Tenha sido registrado e, posteriormente, o registro tenha sido cancelado.
4 Como ter reconhecido o direito de usucapião ordinária?
Agora que já explicamos o que é a usucapião ordinária e seus requisitos, iremos abordar o que você deve fazer para ter tal direito reconhecido.
Não basta cumprir os requisitos e já sair falando para todos que você usucapiu o imóvel, é preciso que tenha este direito reconhecido. Para isto, você deve procurar um advogado para ingressar com a ação de usucapião ou para requerer a usucapião extrajudicial no Cartório de Registro de Imóveis.
4.1 Documentos necessários para a usucapião ordinária judicial
RG e CPF.
Certidão de nascimento ou casamento atualizada.
Certidão de óbito, se for o caso.
Comprovante de endereço.
Matrícula atualizada e certidão de ônus reais do imóvel e dos confrontantes.
Planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação ou responsabilidade técnica (ART ou RRT) junto com o comprovante do recolhimento da taxa.
Certidões negativas dos distribuidores de onde o imóvel está e do domicílio do interessado.
Justo título e outros documentos que comprovem o preenchimento dos requisitos da usucapião, por exemplo, fotos, contas de consumo, notas fiscais e impostos pagos.
4.2 Documentos necessários para a usucapião ordinária extrajudicial
RG e CPF.
Certidão de nascimento ou casamento atualizada.
Certidão de óbito, se for o caso.
Comprovante de endereço.
Matrícula atualizada e certidão de ônus reais do imóvel e dos confrontantes.
Planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação ou responsabilidade técnica (ART ou RRT) junto com o comprovante do recolhimento da taxa e, pelos os titulares de titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e nas matrículas dos imóveis confinantes.
Ata notarial.
Certidões negativas dos distribuidores de onde o imóvel está e do domicílio do interessado.
Justo título e outros documentos que comprovem o preenchimento dos requisitos da usucapião, por exemplo, fotos, contas de consumo, notas fiscais e impostos pagos.
A lista dos documentos necessários foi elaborada de forma genérica, podendo, dependendo do caso concreto, ser necessários outros documentos. O seu advogado irá orientar na questão dos documentos que são necessários, fique tranquilo.
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Fontes:
BRASIL. Legislativo. Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Institui o Código Civil. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/CCivil_03/leis/2002/L10406.htm>. Acesso em: 27 de novembro de 2018.
COUTO, Marcelo de Rezende Campos Marinho. Usucapião extrajudicial. Salvador: JusPodivm, 2018.
FARIAS, Cristiano Chaves de; ROSENVALD, Nelson. Curso de direito civil. Salvador: JusPodivm, 2017, v. 5.
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