Como fazer a escritura de compra e venda de imóvel?

Atualizado: mar 8

A regra que temos em nossa lei é que é obrigatória que seja feita a escritura de compra e venda de imóvel.

Então no presente texto iremos falar sobre como fazer a escritura de compra e venda, explicando o que é necessário, qual é o valor e entre outros assuntos. O objetivo será sanar algumas dúvidas que existem e deixar claro como é feita a escritura de compra e venda de imóvel.

1 O que é a escritura de compra e venda de imóvel?

A escritura de compra e venda de imóvel é o documento feito no cartório de notas, em que o tabelião de notas coloca as informações do negócio, como: descrição do imóvel, os dados do vendedor e comprador, o valor da compra e entre outros.

Como é feito pelo cartório trata-se de um documento que tem fé pública, o que significa que sobre o documento tem uma confiança de que é presumido sua veracidade e legalidade. Ou seja, se presume verdadeira as informações que constam na escritura.

Importante lembrar que, a escritura de compra e venda de imóvel não torna o comprador dono do imóvel adquirido, é necessário levar a escritura para registro no cartório de registro de imóveis. Quando a escritura efetivamente é registrada na matrícula o comprador passa a ser o dono do imóvel.

2 Por que é obrigatório fazer a escritura de compra e venda de imóvel?

A primeira coisa que você deve saber é que isso não é uma exigência ou frescura que o cartório impõe. Isso é algo que a lei exige, por conta do que está previsto no art. 108 do Código Civil:

Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País. (grifei)

Pela leitura do art. 108 do Código Civil podemos verificar que:

A escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos (ela é obrigatória para que o negócio seja considerado realizado).
Quando se tratar de transferência (compra e venda de imóvel é transfere a propriedade) de direitos reais sobre imóveis (propriedade é um direito real).
E se imóvel tiver valor superior a 30% do salário mínimo.

Então se o valor do imóvel foi inferior a 30% do salário mínimo eu não preciso fazer a escritura? Exatamente, a escritura é obrigatória se o imóvel tiver valor superior a 30% do salário mínimo.

2.1 A escritura é sempre obrigatória?

Nem sempre a escritura de compra e venda é obrigatória, vejamos as situações em que a escritura pode ser dispensada:

Compromisso de compra e venda, cessão ou promessa de cessão de lote urbano quitado - art. 26, §6º da Lei 6.766/79.
Compra e venda no Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) e Alienação Fiduciária - art. 38 da Lei nº 9.514/97.
Compra e venda no Sistema Federal de Habitação (SFH) - art. 61, §5º da Lei nº 4.380/64.
Termos, contrato e título emitidos pela União, Estado ou Municípios sobre terra pública rurais - art. 7º do Decreto Lei 2.375/87 .
Programa de arrendamento residencial - art. 8º da Lei 10.188/01.
Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV) - art. 79-A da Lei nº 11.977/04.
Valor do negócio ou valor do imóvel (deve ser analisado o que tiver maior valor) não for superior a 30% do salário mínimo.

Nessas hipóteses que a escritura não é obrigatória, o contrato particular pode ser levado para registro, para que seja feita a transferência da propriedade para o comprador.

3 Como fazer a escritura de compra e venda de imóvel?

O interessado deve procurar o cartório de notas para solicitar que seja feita a escritura de compra e venda do imóvel.

Pode ser procurado qualquer cartório de notas, não é obrigatório que seja que o cartório esteja na mesma cidade do imóvel, inclusive, pode ser feito até em outro estado.

3.1 Quais são os documentos necessários para fazer a escritura de compra e venda do imóvel?

Para que você consiga fazer a escritura de compra e venda do imóvel deve ser apresentado, pelo menos, os seguintes documentos:

Documento pessoal do vendedor (se casado, da esposa também).
Certidão de nascimento ou casamento atualizada (emitida em até 90 dias).
Informar endereço e profissão do vendedor.
Documento pessoal do comprador (se casado, da esposa também).
Certidão de nascimento ou casamento atualizada (emitida em até 90 dias).
Informar endereço e profissão do comprador.
Matrícula do imóvel atualizada.
Certidão negativa de débito do condomínio (CND), se for o caso.
Certidão negativa de débitos emitida pela prefeitura (CND).
Carnê do IPTU (onde consta o valor venal do imóvel).
O contrato que originou o negócio, se houver.

A lista acima é uma lista básica, apenas para servir como norte do que é necessário para uma escritura de compra e venda, sendo que, de acordo com a situação, outros poderão ser necessários.

3.2 Tem que ser pago algum imposto?

Na compra de imóvel deve ser pago o imposto, chamado de ITBI (imposto sobre transmissão de bens imóveis), que é pago para a Prefeitura. O imposto é calculado sobre o valor do negócio ou o valor venal do imóvel, o que for maior.

Cada Prefeitura tem sua própria regra sobre a cobrança do imposto sobre a compra do imóvel. Por exemplo, na cidade de São Paulo o imposto corresponde a 3% do valor do negócio ou o valor venal do imóvel.

3.3 Preciso contratar um advogado para fazer a escritura de compra e venda de imóvel?

Não é obrigatória a contratação de um advogado para fazer a escritura de compra e venda do imóvel.

4 Quanto custa uma escritura de compra e venda de imóvel?

Não existe um valor fixo para fazer uma escritura de compra e venda, dependerá do valor negócio/imóvel. Existe uma tabela com os valores, sendo que em cada estado é cobrado um valor diferente.

Esta tabela pode ser encontrada fisicamente no cartório ou então ser consultada pela internet.

Como fazer para encontrar a tabela de emolumentos pela internet? Basta pesquisar no Google da seguinte maneira: tabela de emolumentos cartório de notas de XXXX (colocar o nome do estado ou cidade).

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