- Dra. Tatiane Rodrigues
Qual a diferença entre promessa e compromisso de compra e venda?
Atualizado: 6 de mar.
(imagem retirada do site canva)
Quando lidamos com imóveis é muito comum nos depararmos com o compromisso de compra e venda ou a promessa de compra e venda, apesar de algumas pessoas pensarem que são a mesma coisa, na verdade estamos falando de contratos diferentes.
1 O que é promessa de compra e venda?
É um contrato preliminar em que as partes pactuam que celebrarão o contrato definitivo de compra e venda. É somente o contrato definitivo de compra e venda que é hábil para transferir a propriedade do imóvel, com o seu devido registro.
Portanto, a promessa de compra e venda não altera a situação da coisa, apenas cria uma obrigação. A obrigação é comprar/vender a coisa, de acordo com o preço, prazo e demais condições estabelecidas.
A promessa de compra e venda tem expressa a cláusula de arrependimento, podendo, a qualquer tempo, as partes desistirem do negócio. Tal desistência deve ser exercida com razoabilidade, sob pena de estar cometendo um ato ilícito, conforme dispõe o artigo 187 do Código Civil.
2 O que é compromisso de compra e venda?
Assim como a promessa de compra e venda, o compromisso é um contrato preliminar que depende do contrato definitivo. Ocorre que, no compromisso de compra e venda existe a cláusula de irretratabilidade e irrevogabilidade.
Tal cláusula não se confunde com a situação de descumprimento do contrato, havendo o descumprimento do mesmo, por exemplo, a falta de pagamento, pode ser feita a resolução do contrato.
Deste modo, a cláusula de irretratabilidade e irrevogabilidade fala que não pode as partes desistirem do negócio, ou seja, não pode haver a resilição unilateral.
Ressalta-se que, os contratos que envolvem lotes rurais (Decreto-Lei nº 58/37) e os loteamentos (Lei nº 6.766/79) devem obrigatoriamente serem celebrados por meio de compromisso de compra e venda, portanto, é vedado a celebração de tais contratos com cláusula de arrependimento.
3 Qual a diferença entre os dois?
Após a explicação sobre os dois contratos podemos notar que a diferença está no fato do compromisso de compra e venda não caber o arrependimento. Já a promessa é um contrato preliminar que pode haver o arrependimento.
Uma outra diferença é sobre o registro de tal contrato, o compromisso de compra e venda pode ser registrado na matrícula e então passará a existir o direito real de aquisição. Já a promessa de compra e venda não é passível de criar tal direito real, conforme dispõe o artigo 1.417 do Código Civil.
Por fim, mais uma diferença que existe é que como o compromisso de compra e venda é irretratável, caso o valor já tenha sido quitado e o vendedor se recuse a outorgar a escritura de compra e venda, pode o compromissário comprador ingressar com a ação de adjudicação compulsória.
Importante frisar que, o que vai determinar as diferenças dos dois contratos é a cláusula de irretratabilidade, independentemente da nomenclatura utilizada pela lei ou no próprio contrato.
4 A promessa e compromisso precisa ser feita por meio de escritura?
Não. Este contrato pode ser feito de forma particular ou por escritura, cabendo à parte escolher por qual irá fazer, conforme dispõe o artigo 462 do Código Civil.
Lembrando que, no estado de São Paulo, se a parte optar fazer tal contrato por meio de escritura pública o tabelião é obrigado a conceder o desconto de 50%, conforme disposto no item 2.1 da tabela de emolumentos do estado.
Para entender mais sobre quando a escritura é obrigatória, leia nosso texto sobre o tema.
4.1 Escritura x loteamento
Independentemente do valor do lote, se o mesmo for adquirido diretamente da loteadora ou por meio de uma cessão, não é necessário a escritura. Portanto, neste caso, a propriedade pode ser transferida para o comprador mesmo sem escritura, conforme estabelece o § 6º do artigo 26 da 6.766/79.
Para saber mais sobre este assunto, leia o texto sobre a compra de lotes vendidos pela loteadora.
5 Modelo de cláusula para o compromisso de compra e venda
Como sugestão para o contrato de compromisso de compra e venda, indicamos a seguinte redação:
"O presente contrato é celebrado sob a condição expressa de sua irrevogabilidade e irretratabilidade, renunciando os contratantes, expressamente, à faculdade de arrependimento e, obrigando, assim, seus herdeiros e sucessores."
Fontes:
BRASIL. Legislativo. Lei nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979. Lei parcelamento do solo. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/LEIS/L6766.htm>. Acesso em: 16 de novembro de 2018.
BRASIL. Legislativo. Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Institui o Código Civil. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/L10406compilada.htm>. Acesso em: 16 de novembro de 2018.
FARIAS, Cristiano Chaves de; ROSENVALD, Nelson. Curso de Direito Civil: Reais. 12ª ed. JusPODIVM, 2017. Vol. V.
GOMES, Orlando. Contratos. Rio de Janeiro: Forense. 2007, p. 290.
GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito civil brasileiro, volume 3: contratos e atos unilaterais. São Paulo: Saraiva, 2014.
SCAVONE JUNIOR, Luiz Antônio. Direito Imobiliário: Teoria e prática. 12.ª ed. - rev., atual. e ampl. Rio de Janeiro. Ed. Forense, 2017.
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