• Dra. Tatiane Rodrigues

Condomínio: 9 dúvidas frequentes

Atualizado: Jun 22

Condomínio é um assunto que as pessoas possuem muitas dúvidas, pensando nisso reunimos as perguntas mais frequentes em um só lugar.





1 Condomínio pode mandar cortar a água de quem está devendo?


Não. O condomínio tem outras maneiras para obrigar o condômino inadimplente a pagar a taxa condominial. Além disso, a água é um bem essencial para a vida, o que torna esta medida drástica e abusiva.


Do mesmo jeito acontece com o gás, o condomínio não pode interromper o seu fornecimento.


  • E como posso resolver? Você pode enviar uma notificação para o síndico ou administradora solicitando que seja restabelecido o fornecimento da água ou gás. Caso não resolva extrajudicialmente, será necessário ingressar com um processo para que seja restabelecido o fornecimento e, ainda, pode pedir indenização por danos morais.



2 Comprei um imóvel na planta, quando começo a pagar o condomínio?


A taxa condominial só deve ser paga pelo o comprador após receber as chaves do apartamento, porém, algumas construtoras obrigam o comprador a pagar antes da respectiva entrega.


Ressalta-se que, mesmo que tenha no contrato cláusula que preveja o pagamento do condomínio antes da entrega da chave, a cobrança é indevida. E o mesmo vale para a cobrança do IPTU.


  • O que fazer se estou sendo cobrado indevidamente? Você pode entrar em contato com a construtora para que deixe imediatamente de cobrar as taxas condominiais antes da entrega da chave. Se a construtora não parar com a cobrança será necessário ingressar com um processo.

  • Não sabia que a cobrança era indevida e paguei. E agora? Você pode solicitar que a empresa devolva os valores pagos indevidamente e se não for resolvido entrar com uma ação para que haja a restituição dos valores pagos.


3 Condômino inadimplente pode participar da assembleia?


O artigo 1.135, II do Código Civil diz que pode votar e participar da assembleia aqueles condôminos que estão quites.


No que diz respeito ao voto, é pacífico o entendimento que o condômino que estiver inadimplente não pode votar em assembleia. Quanto à participação, o condômino poderá participar como ouvinte, ou seja, poderá assistir.


Ressalta-se que, existem assembleias que mesmo que o condômino esteja inadimplente ele deverá/poderá participar, por exemplo, é o caso se assembleia que exige o quorum 100% ou assembleia em que ocorrerá sorteio de vaga de garagem.


4 Condômino inadimplente pode participar do sorteio da vaga de garagem?


Sim, o condômino mesmo que inadimplente tem o direito de participar do sorteio da vaga de garagem. Além do direito de participar, não pode ter o tratamento diferenciado, por exemplo, por estar devendo ser deixado por último no sorteio da vaga.


A proibição em participar no sorteio da vaga de garagem ou tratamento diferenciado fere o direito de propriedade previsto no artigo , XXII da Constituição Federal.


  • E o que fazer se eu for proibido de participar? Antes da assembleia converse com o síndico e, se não resolver, é caso para ingressar com uma ação com pedido de tutela antecipada para garantir a participação no sorteio. Porém, se a assembleia já aconteceu, é caso para ingressar com uma ação para anular o sorteio que foi realizado e, se for o caso, pedir uma indenização por danos morais.


  • Participei do sorteio, mas fui deixado por último por estar inadimplente: neste caso o interessado pode procurar o judiciário para anular o sorteio e até mesmo solicitar uma indenização por danos morais.


5 Condomínio pode proibir animais?


Não. O condomínio proibir animais fere o direito de propriedade previsto no artigo , XXII da Constituição Federal.


Ainda, o artigo 19 da Lei 4.591/64 diz que cada condômino tem o direito de usar e fruir da sua unidade autônoma de acordo com seu interesse e conveniência, desde que observe a segurança, saúde e sossego dos demais condôminos.


O que o condomínio pode fazer é criar regras no tocante aos animais na parte comum, por exemplo, exigir o uso de coleira. Claro que tais regras devem observar o bom senso, as leis e direitos dos condôminos.


  • As regras do condomínio não permitem animais e levei uma multa por ter um cachorro. O que eu faço? Neste caso pode entrar com um processo para que seja reconhecido o direito de ter animais e, bem como, anular a cláusula da convenção e multa aplicada.


6 Pode ter desconto para pagamento pontual?


Sim, poderá haver o desconto para o condômino que pague pontualmente a taxa condominial, porém o desconto deve ser aprovado em assembleia e constar em ata.


Mas atenção, quando é concedido o abono pela pontualidade o condômino inadimplente pode ser cobrado pelo valor da taxa do condomínio integral, sem o respectivo desconto, porém, não pode ser cobrada a multa pelo o atraso no pagamento.


Portanto, é indevida a cumulação do desconto de pontualidade com a multa por atraso no pagamento, por implicar em dupla penalização.


Vejamos a jurisprudência:


APELAÇÃO. CONDOMÍNIO EM EDIFÍCIO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM PEDIDO DE TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA. ABONO DE PONTUALIDADE COM CLÁUSULA PENAL. ALEGAÇÃO DE ILEGALIDADE NA APLICAÇÃO DESTES VETORES SOBRE A TAXA CONDOMINIAL EM CASO DE INADIMPLÊNCIA, POR CAUSAR EXCESSO DE COBRANÇA E DESVANTAGEM. INCIDÊNCIA SOBRE O MESMO FATO GERADOR. IMPOSSIBILIDADE. RECURSO PROVIDO. No caso em julgamento, o desconto de pontualidade para o pagamento da taxa condominial até o dia de vencimento representa um porcentual de vinda por cento; contudo, não feito até a data respectiva, a cobrança efetuada pelo Condomínio é feito pelo valor integral sem desconto, acrescido de juros de mora, correção monetária, além de multa de 2% (dois por cento). Esta operação implica prática ilegal, pois o valor considerado como abono pontualidade caracteriza forma disfarçada de fixação de multa exorbitante pelo atraso no pagamento da taxa condominial em caso de inadimplência, agravando a penalidade daquele condômino que efetuar o pagamento fora do prazo. Indevida a cumulação do desconto de pontualidade com a multa moratória, por representar dupla incidência da penalidade na base cálculo. (TJSP 1001173-92.2017.8.26.0116, Relator: Adilson de Araujo. Data de julgamento: 03/03/2018, 31ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 06/03/2018).

  • Atrasei o pagamento da taxa condominial, perdi o desconto e estão me cobrando a multa de 2%. O que fazer neste caso? Deverá ingressar com processo para declarar inexigível a multa por atraso.


  • E se eu já paguei a multa? Neste caso deverá pedir a restituição do valor que foi pago.


7 Síndico pode perdoar dívida?


O síndico não tem liberdade para perdoar a dívida de um condômino inadimplente ou abrir mão dos valores de juros e multa. Para que isso possa acontecer é necessário autorização da assembleia e conselho.


  • O que acontece com o síndico que perdoar ou conceder descontos sem a autorização da assembleia? A questão pode ser levada ao judiciário e o síndico ser condenado a pagar para o condomínio os valores que ele indevidamente perdoou.


8 Condomínio pode me obrigar a carregar meu cachorro no colo?


Não. Exigir que os animais sejam transportados no colo na área comum é de extrema falta de bom senso, fere o direito de propriedade previsto na Constituição Federal e desrespeita o princípio da dignidade humana.


O que o condomínio pode fazer, por exemplo, é exigir o uso de coleira na área comum.


Vejamos o entendimento do Tribunal de Justiça de São Paulo:


CONDOMÍNIO. Declaração de inexigibilidade de multa. Reconvenção objetivando a condenação da autora-reconvinda ao pagamento da prestação pecuniária. Sanção aplicada por descumprimento da regra prevista no regimento interno que restringe a permanência de animais domésticos nas áreas comuns para entrada e saída do edifício e desde que estejam no colo do dono. Autora que possuía três cachorros e não tinha condições de carregá-los simultaneamente no colo.Regra que se revela desproporcional e desarrazoada. Inexigibilidade da multa mantida. Honorários advocatícios fixados em conformidade com as diretrizes dos §§ 2º e 8º do art. 85 do CPC. Recurso desprovido. (TJSP; Apelação 1015342-93.2016.8.26.0577; Relator (a): Milton Carvalho; Órgão Julgador: 36ª Câmara de Direito; Foro de São José dos Campos - 4ª Vara Cível; Data do Julgamento: 09/10/2017; Data de Registro: 09/10/2017).

AÇÃO DE COBRANÇA.DÉBITO CONDOMINIAL. MULTA POR INFRINGÊNCIA À CONVENÇÃO. TRANSPORTE DE ANIMAL PELO CONDÔMINO NOS ELEVADORES DO EDIFÍCIO.OBRIGAÇÃO DE MANTER O ANIMAL NO COLO DURANTE O TRANSPORTE. AFRONTA AO PRINCÍPIO DA RAZOABILIDADE. DECRETO DE PROCEDÊNCIA PARCIAL. APELAÇÃO DO CONDOMÍNIO. CONFIRMAÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO NÃO PROVIDO. (TJSP; Apelação 0070314-08.2009.8.26.0114;Relator (a): Daise Fajardo Nogueira Jacot; Órgão Julgador: 27ª Câmara de Direito Privado;Foro de Campinas - 2ª. Vara Cível; Data do Julgamento: 02/12/2014; Data de Registro:10/12/2014).

  • E se eu levei uma multa? Poderá no judiciário pedir que seja declarada nula a regra que obriga que o animal seja transportado no colo e, bem como, a anulação da multa.


9 Condômino inadimplente pode ser proibido de usar a área comum?


Não. Esta proibição fere o direito de propriedade previsto no artigo , XXII da Constituição Federal, o devedor já tem as sanções adequadas, tais como a multa e juros.


  • E se eu for proibido de utilizar? Se não conseguir resolver a questão amigavelmente será necessário entrar com a ação para que tenha respeitado o seu direito de utilizar a área comum e até mesmo pode solicitar uma indenização por danos morais.



Tem mais alguma dúvida sobre condomínio? Deixe nos comentários.



Fontes:

BRASIL. Constituição Federal de 1988. Promulgada em 5 de outubro de 1988. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/constituicao/constituicao.htm>. Acesso em 12 de novembro de 2019.


BRASIL. Legislativo. Lei nº 4.591 de 16 de dezembro de 1964. Dispõe sôbre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l4591.htm>. Acesso em: 12 de novembro de 2019.


BRASIL. Legislativo. Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Institui o Código Civil. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/CCivil_03/leis/2002/L10406.htm>. Acesso em: 12 de novembro de 2019.


SCHWARTZ, Rosely Benevides de Oliveira. Revolucionando o condomínio: saiba se seu condomínio é bem administrado. 15. ed. ampl e atual. São Paulo: Saraiva, 2017.


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Escrito por:



Tatiane Rodrigues Coelho

Formada em direito em 2014. Inscrita na OAB/SP nº 358.546. Especialista em Direito Imobiliário. Sócia do escritório Rodrigues e Felix Sociedade de Advogados. Pós-graduada em Direito Imobiliário pós-graduanda do curso de  Advocacia Extrajudicial e cursou MBA em Administração, Gestão e Marketing do Negócio Jurídico. Autora de textos sobre Direito Imobiliário publicado em Revista Especializada, blogs, JusBrasil e outros sites.

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