Dra. Tatiane Rodrigues
25 de out de 2022
Atualizado: mar 8
Reunimos as principais dúvidas quando o assunto é usucapião e respondemos.
É uma forma de aquisição da propriedade em decorrência do exercício da posse durante certo tempo, posse esta que deve ser exercida como se dono fosse e, ainda, de forma mansa e pacífica.
As espécies mais utilizadas são: usucapião extraordinária, usucapião constitucional rural, usucapião constitucional urbana, usucapião familiar e a usucapião ordinária.
Em qualquer espécie de usucapião é necessário que exista a posse com o ânimo de dono, mansa, pacífica e de forma ininterrupta.
É a posse que acontece sem que o dono questione ou tome qualquer medida para defender o que é seu, por exemplo, que deixa de entrar com a ação de reintegração de posse.
Posse por 15 anos, ou por 10 anos, se tenha estabelecido no imóvel sua moradia habitual ou tenha realizado obras de caráter produtivo.
O imóvel deve estar localizado na área rural, deve ter até 50 hectares, a posse deve ter sido exercida durante 5 anos, utilizado o imóvel como sua moradia, o imóvel deve ter sido produtivo com o seu trabalho ou da sua família e não pode ser proprietário de um outro imóvel.
Imóvel urbano de até 250 m², posse exercida durante 5 anos, ser utilizado como sua moradia ou da sua família, não pode ser dono de outro imóvel e não pode ter usado esta espécie de usucapião antes.
Imóvel deve ser urbano, com até 250 m², posse exercida durante 02 anos, ser utilizado como sua moradia, não ser dono de outro imóvel, não ter utilizado esta usucapião antes e que a propriedade do imóvel era divido com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou a família.
Deve haver justo título e posse de boa-fé, sendo a posse exercida durante 10 anos ou 05 anos, se o imóvel foi adquirido onerosamente e o registro tenha sido cancelado e tenha feito o imóvel como sua moradia habitual ou realizado investimento de cunho social/econômico.
Não importa qual é o tamanho da construção, o que deve ser observado é o tamanho do terreno.
O justo título que é exigido na usucapião ordinária é o instrumento que faz o possuidor acreditar que é o dono do imóvel, porém, apresenta algum defeito que impeça que seja feito o respectivo registro da propriedade. Como exemplo de justo título podemos citar a o formal de partilha, uma escritura e qualquer outro documento que apresente algum vício que impeça o registro e a transferência da propriedade.
Sim, é possível usucapir apenas parte do imóvel, por exemplo, a metade.
O inquilino não pode usucapir o imóvel.
Não, neste caso temos o contrato de comodato, o que inviabiliza a usucapião.
Não é devido imposto por transmissão (ITBI ou ITCMD) na usucapião.
Sim. Não basta a sentença ou reconhecimento extrajudicial para que a propriedade seja transferida para o interessado, se faz necessário o registro.
É devido o pagamento de honorários ao advogado e custas processuais ou emolumentos para o cartório. Ressalta-se que as custas e emolumentos são calculados de acordo com o valor venal do imóvel.
Não, com a entrada em vigor do novo Código Processo Civil se a certidão do Registro de Imóveis for apresentada a planta e memorial são dispensáveis, bastando, assim, um croqui e descrição atual.
O mero pagamento de imposto não caracteriza a posse com o ânimo de dono.
Neste caso será utilizado o valor de mercado.
Sim.
Os documentos necessários variam de acordo com a espécie de usucapião e o caso concreto. Mas no geral, são necessários os seguintes documentos:
Documentos pessoais das partes.
Certidão de casamento e pacto, se houver.
Matrícula ou transcrição do imóvel.
Planta ou croqui.
Certidão do valor venal do imóvel.
Documentos que comprovem a posse (contrato, nota fiscal, conta de consumo, pagamento de tributos, fotos, registro das crianças na escola do bairro e entre outros).
Certidão de distribuição cível
Importante lembrar que esta é uma lista genérica, é preciso analisar o caso concreto para saber quais são os outros documentos necessários.
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