É seguro comprar imóvel com um contrato de gaveta?

Muitas pessoas compram imóvel utilizando de um contrato de gaveta, porém muitas vezes nem sabem que estão utilizado este tipo de contrato ou nem sabe o que é este contrato.

1 O que é contrato de gaveta?

Tem quem acredita que contrato de gaveta é aquele contrato de promessa de compra e venda que não foi feita a escritura e registro. Mas a verdade é que contrato de gaveta não é o contrato que não cumpriu as formalidades da lei.

O contrato de gaveta é feito tendo por objeto um imóvel financiado, sem a ciência ou autorização da agência financiadora.

Em outras palavras, o vendedor tem um imóvel financiado e vende o respectivo imóvel para o comprador, assim este passa pagar o financiamento. Para o banco, nesta situação, continua a relação com o vendedor, mesmo que seja o comprador que esteja pagando as parcelas.

2 Quais são os riscos do uso do contrato de gaveta?

a) Riscos para o vendedor

Um dos riscos é se o comprador ficar sem pagar os impostos e outras despesas referentes ao imóvel, por exemplo, condomínio. Como o vendedor que consta como responsável por estes pagamentos, poderá então o vendedor ser cobrado judicialmente pelas dívidas.

Outro risco é caso tenha deixado o comprador responsável pelo o pagamento das parcelas, se houver o atraso no pagamento o banco irá cobrar o devedor, seja extrajudicialmente ou judicialmente, podendo, inclusive o vendedor ter o nome negativado.

b) Riscos para o comprador

Como não existe a possibilidade de registrar ou averbar o contrato, o vendedor pode agir de má-fé e vender o imóvel para outra pessoa, que faça todo trâmite legal e tenha a anuência da agência financiadora.

No financiamento pelo SFH é exigido o seguro habitacional, neste cenário, ocorrendo o falecimento do comprador não haverá a quitação do financiamento

Se o vendedor possuir dívidas poderá o imóvel ser penhorado.

3 Contrato de gaveta é válido?

O contrato de gaveta é um documento informal, sendo que, em regra, produz efeitos apenas entre o comprador e vendedor. Por exemplo, não pode o vendedor alegar para o banco que vendeu o imóvel caso venha ser cobrado pelo não pagamento das parcelas do financiamento.

Porém, existem situações que o contrato de gaveta é considerado válido perante a agência financiadora. Vejamos:

a) Financiamento quitado

Se o financiamento já foi quitado, o STJ entende que o contrato já se consolidou no tempo e como não houve nenhum prejuízo, já que todas as prestações foram pagas, não é possível anular a transferência do imóvel (REsp 355.771).

Vejamos um julgado envolvendo imóvel da CDHU:

Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo. APELAÇÃO – Compra e venda de imóvel – CDHU – Adjudicação compulsória – Procedência – Cessão de direitos (contrato de gaveta) sem a anuência da CDHU – Quitação integral do preço – Mutuário original que concorda com a pretensão inicial – Outorga da Escritura que se impõe – Ausência de prejuízos para a CDHU – Sentença Mantida. Aplicação do art. 252 do RITJSP. Recurso Improvido. (Apelação nº 1003728-41.2014.8.26.0196, Des. Rel. Egidio Giacoia, São Paulo, 3ª Câmara de Direito Privado, j. 16/06/15, Data de registro: 17/06/2015).

b) Contratos celebrados até o dia 25 de outubro de 1996

O artigo. 20 da Lei n. 10.150/2000 permite a regularização dos contratos de gaveta que foram assinados até o dia 25 de outubro de 1996 de imóveis financiados pelo sistema SFH e que não tenham sido enquadrados nos planos de reajustamento definidos pela Lei n. 8.692/1993. Para que ocorra tal regularização deve ser preenchidos os requisitos exigidos pelo sistema do SFH (REsp 721.232).

4 Conclusão

Pelos riscos do contrato de gaveta recomendamos evitar comprar imóvel por este tipo de contrato e para os contratos já celebrados aconselhamos que sejam regularizados o quanto antes o contrato com a agência financiadora.

Escrito por:

Tatiane Rodrigues Coelho

Formada em direito em 2014. Inscrita na OAB/SP nº 358.546. Especialista em Direito Imobiliário. Sócia do escritório Rodrigues e Felix Sociedade de Advogados. Pós-graduada em Direito Imobiliário pós-graduanda do curso de  Advocacia Extrajudicial e cursou MBA em Administração, Gestão e Marketing do Negócio Jurídico. Autora de textos sobre Direito Imobiliário publicado em Revista Especializada, blogs, JusBrasil e outros sites.

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