- Dra. Tatiane Rodrigues
É seguro comprar imóvel com um contrato de gaveta?
Atualizado: Jun 22
Muitas pessoas compram imóvel utilizando de um contrato de gaveta, porém muitas vezes nem sabem que estão utilizado este tipo de contrato ou nem sabe o que é este contrato.
1 O que é contrato de gaveta?
Tem quem acredita que contrato de gaveta é aquele contrato de promessa de compra e venda que não foi feita a escritura e registro. Mas a verdade é que contrato de gaveta não é o contrato que não cumpriu as formalidades da lei.
O contrato de gaveta é feito tendo por objeto um imóvel financiado, sem a ciência ou autorização da agência financiadora.
Em outras palavras, o vendedor tem um imóvel financiado e vende o respectivo imóvel para o comprador, assim este passa pagar o financiamento. Para o banco, nesta situação, continua a relação com o vendedor, mesmo que seja o comprador que esteja pagando as parcelas.
2 Quais são o riscos do uso do contrato de gaveta?
a) Riscos para o vendedor
Um dos riscos é se o comprador ficar sem pagar os impostos e outras despesas referente ao imóvel, por exemplo, condomínio. Como o vendedor que consta como responsável por estes pagamentos, poderá então o vendedor ser cobrado judicialmente pelas dívidas.
Outro risco é caso tenha deixado o comprador responsável pelo o pagamento das parcelas, se houver o atraso no pagamento o banco irá cobrar o devedor, seja extrajudicialmente ou judicialmente, podendo, inclusive o vendedor ter o nome negativado.
b) Riscos para o comprador
Como não existe a possibilidade de registrar ou averbar o contrato, o vendedor pode agir de má-fé e vender o imóvel para outra pessoa, que faça todo trâmite legal e tenha a anuência da agência financiadora.
No financiamento pelo SFH é exigido o seguro habitacional, neste cenário, ocorrendo o falecimento do comprador não haverá a quitação do financiamento
Se o vendedor possuir dívidas poderá o imóvel ser penhorado.
3 Contrato de gaveta é válido?
O contrato de gaveta é um documento informal, sendo que, em regra, produz efeitos apenas entre o comprador e vendedor. Por exemplo, não pode o vendedor alegar para o banco que vendeu o imóvel caso venha ser cobrado pelo não pagamento das parcelas do financiamento.
Porém, existem situações que o contrato de gaveta é considerado válido perante a agência financiadora. Vejamos:
a) Financiamento quitado
Se o financiamento já foi quitado, o STJ entende que o contrato já se consolidou no tempo e como não houve nenhum prejuízo, já que todas as prestações foram pagas, não é possível anular a transferência do imóvel (REsp 355.771).
Vejamos um julgado envolvendo imóvel da CDHU:
Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo. APELAÇÃO – Compra e venda de imóvel – CDHU – Adjudicação compulsória – Procedência – Cessão de direitos (contrato de gaveta) sem a anuência da CDHU – Quitação integral do preço – Mutuário original que concorda com a pretensão inicial – Outorga da Escritura que se impõe – Ausência de prejuízos para a CDHU – Sentença Mantida. Aplicação do art. 252 do RITJSP. Recurso Improvido. (Apelação nº 1003728-41.2014.8.26.0196, Des. Rel. Egidio Giacoia, São Paulo, 3ª Câmara de Direito Privado, j. 16/06/15, Data de registro: 17/06/2015).
b) Contratos celebrados até o dia 25 de outubro de 1996
O artigo. 20 da Lei n. 10.150/2000 permite a regularização dos contratos de gaveta que foram assinado até o dia 25 de outubro de 1996 de imóveis financiados pelo sistema SFH e que não tenham sido enquadrados nos planos de reajustamento definidos pela Lei n. 8.692/1993. Para que ocorra tal regularização deve ser preenchidos os requisitos exigidos pelo sistema do SFH (REsp 721.232).
4 Conclusão
Pelos riscos do contrato de gaveta recomendamos evitar comprar imóvel por este tipo de contrato e para os contratos já celebrados aconselhamos que sejam regularizados o quanto antes o contrato com a agência financiadora.
Escrito por:
Tatiane Rodrigues Coelho Formada em direito em 2014. Inscrita na OAB/SP nº 358.546. Especialista em Direito Imobiliário. Sócia do escritório Rodrigues e Felix Sociedade de Advogados. Pós-graduada em Direito Imobiliário pós-graduanda do curso de Advocacia Extrajudicial e cursou MBA em Administração, Gestão e Marketing do Negócio Jurídico. Autora de textos sobre Direito Imobiliário publicado em Revista Especializada, blogs, JusBrasil e outros sites. Saiba mais sobre a autora aqui.
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