- Dra. Tatiane Rodrigues
Não tenho a escritura. E agora?
Atualizado: 21 de ago.
(imagem retirada do site canva)
Muitas pessoas não possuem o documento do seu imóvel ou apenas existe alguma pendência para regularizar, por exemplo, o registro da escritura.
Aqueles que não têm o documento muitas vezes acreditam que a única solução para resolver o caso é a usucapião, porém, a verdade é que a usucapião deve ser utilizada apenas em último em caso.
No presente texto vamos trazer algumas soluções para quem ainda não tem a escritura.
1 Escritura
Escritura é o documento feito no Cartório de Notas, que materializa a declaração de vontade.
O Código Civil em seu artigo 108 estabelece que nas transações acimas de 30 salários mínimos é obrigatória que seja feito o negócio por meio da escritura pública. Portanto, nestes casos o contrato feito de forma particular não é o documento hábil para transferir a propriedade.
Então toda transação que envolva imóvel e seja superior a 30 salários mínimos deve ser feito por meio de escritura? A resposta é não! A regra é esta, porém existem exceções.
Vejamos agora quando, independentemente do valor, não é necessária a escritura:
Compra e venda no Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) e Alienação Fiduciária - art. 38 da Lei nº 9.514/97.
Compra e venda no Sistema Federal de Habitação (SFH) - art. 61, §5º da Lei nº 4.380/64.
Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV) - art. 79-A da Lei nº 11.977/04.
Termos, contrato e título emitidos pela União, Estado ou Municípios sobre terra pública rurais - art. 7º do Decreto Lei 2.375/87.
Programa de arrendamento residencial - art. 8º da Lei 10.188/01.
Lote adquirido diretamente da loteadora - §6º do artigo 26 da Lei 6.766/79 (também vale para cessão de direitos do contrato celebrado entre o adquirente e a loteadora).
Observação: Nos casos citados a escritura pública é feita apenas por opção. Por não ser obrigatária nestes casos, no estado de São Paulo, ao ser lavrada a escritura pública o tabelião deverá conceder desconto de 40%, conforme previsto no item 1.6 da nota 1 da Lei 11.331/02.
2 O que deve ser feito?
Passaremos agora a ver o que pode ser feito caso a pessoa não tenha a escritura do imóvel.
2.1 Análise da obrigatoriedade da escritura
A primeira coisa a ser feita é analisar se a compra do imóvel não se enquadra nas exceções em que a escritura não é obrigatória. Neste casos, basta a pessoa levar o contrato e os outros documentos necessários para o Registro de Imóveis competente.
Mas atenção, é de suma importância observar se o contrato preenche os requisitos para o registro, bem como esteja instruído com os documentos necessários.
O contrato precisa estar assinado pelas as partes e testemunhas, com o devido reconhecimento de firma, salvo os atos praticados por entidades vinculadas ao Sistema Financeiro de Habitação (SFH), conforme estabelece o artigo 222, alínea c da Lei 6.015/73.
2.2 Procurar o vendedor
Sendo a escritura realmente obrigatória se faz necessário entrar em contato com o vendedor, para que seja feita a escritura.
Lembrando que, pode este vendedor fazer uma procuração para que uma outra pessoa o represente no ato da escritura, dependendo da situação, isto pode facilitar.
E se eu encontrar o vendedor e este se negar a outorgar a escritura? Se ele se negar e tendo no contrato cláusula de irretratabilidade, a solução é entrar com um processo, que se chama adjudicação compulsória ou, se for o caso, uma ação de obrigação de fazer.
2.2.1 Vendedor já falecido
Se o promitente vendedor já houver falecido o comprador pode adotar as seguintes medidas:
Requer a abertura do inventário do vendedor, caso os herdeiros não queiram fazer o inventário.
Propor ação de adjudicação compulsória ou obrigação de fazer em face dos herdeiros, se já finalizado o inventário, ou em face do espólio se estiver em andamento o inventário.
Importante falar que a usucapião deverá ser a última alternativa, já que não pode ser usado este procedimento para burlar o pagamento de impostos. Ou seja, ao requerer a usucapião deverá ser comprovado por qual motivo não é possível concluir o negócio pelo o rito comum, com o recolhimento dos impostos devidos.
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